Kredit für Auslandsimmobilie

Finanzierung für eine Immobilie im Ausland

Ferienhaus, Ferienwohnung oder Wohnsitz für den dritten Lebensabschnitt – der Kauf will gut überlegt und der Kredit für eine Auslandsimmobilie gut geplant sein. Nur im Ausnahmefall ist die Anschaffung aus vorhandenem Vermögen zu bezahlen. Ein häufig gewähltes Modell ist die Finanzierung durch Mieteinnahmen während des Arbeitslebens, um im Ruhestand das Domizil im Ausland dann selbst zu nutzen. Was ist sinnvoller – ein Kredit vor Ort oder in Deutschland?

Hohe Sicherheit durch Grundpfandrechte

Kredit

Die Rechtsordnungen der Staaten unterscheiden sich im Sachenrecht und hinsichtlich der Gepflogenheiten bei der Immobilienfinanzierung recht deutlich. Dazu muss man gar nicht bis nach Asien schauen, wo Ausländer in einigen Ländern überhaupt kein Grundeigentum erwerben können, sondern allenfalls eine Beteiligung. Selbst im vereinten Europa gibt es große Unterschiede. In Deutschland ist das Eigentum an Grundstück und Aufbauten untrennbar miteinander verbunden. Wenige Ausnahmen, zum Beispiel das Wohnungseigentum, sind in besonderen Gesetzen geregelt. Es gibt ein sehr sorgfältig geführtes Grundbuch. Darin wird nicht nur das Eigentum eingetragen, sondern auch sogenannte Grundpfandrechte, durch die ein Immobilienkredit gesichert wird. Grundpfandrechte sind Hypothek und Grundschuld. Jede Eintragung muss durch einen Notar beurkundet werden. Das verteuert zwar die Kreditsicherung, macht die ganze Angelegenheit aber juristisch wasserdicht und aus Sicht der Bank auch sehr sicher. Bleiben Zahlungen aus, kann sie die Zwangsversteigerung betreiben. Der Jurist drückt es so aus, dass das Grundstück selbst für die Schuld haftet. Diese besondere Sicherung kommt auch dem Kreditnehmer zugute, denn die Zinsen für ein durch Grundschuld oder Hypothek gesichertes Darlehen sind sehr niedrig.

Andere Länder, andere Sitten

Banken vor Ort kennen sich mit dem jeweiligen Recht viel besser aus als ein deutsches Institut. Sie haben Erfahrungen mit dem lokalen Immobilienmarkt und können einschätzen, ob ein Kaufpreis angemessen ist. Die Kreditzusage einer örtlichen Bank wird deshalb leichter zu erhalten sein als von der heimischen Hausbank, die an dem verwaltungsintensiven Auslandsgeschäft mit schlechterer Kreditsicherung kein Interesse hat oder Finanzierungen auf eine kleine Liste ausgewählter Länder beschränkt. Bei der Auslandsbank lässt sich der Kreditnehmer aber auf einen Vertrag in fremder Sprache und mit einem ihm unbekannten gesetzlichen Hintergrund ein. Dass der Vertrag außerhalb des Euro-Raums auf eine fremde Währung lautet, ist nur dann kein Problem, wenn die Finanzierung durch Mieteinnahmen in Landeswährung erfolgt. Ansonsten trägt der Kunde ein zusätzliches Kursrisiko. Nicht zuletzt muss beim Kredit für eine Auslandsimmobilie auch das Zinsniveau beachtet werden. Das dürfte praktisch überall auf der Welt – selbst in der grundsoliden Schweiz – höher sein als bei uns.

Ausländische Immobilie, deutsche Grundschuld

Der Königsweg aus diesem Dilemma ist die Sicherung eines Kredits für die Auslandsimmobilie durch ein deutsches Grundstück. In vielen Fällen wird das Haus im Ausland erst angeschafft, wenn eine Immobilie in der Heimat bereits vorhanden und bezahlt ist. Es spricht nichts dagegen, eine neue oder bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit für Haus oder Wohnung im Ausland zu nutzen. Beliehenes und finanziertes Objekt müssen nicht identisch sein. Die Grundschuld könnte auch als Sicherheit dienen, wenn sie auf Kredit ein schickes Auto kaufen oder eine Weltreise buchen möchten.

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