Kredit für Baufinanzierung

Kredite für die Baufinanzierung

Ein Kredit für eine Baufinanzierung sticht aus der Masse der Angebote stets durch besonders niedrige Zinsen heraus. Und das, obwohl es um hohe Summen geht. Der Grund dafür sind die Sicherheiten, die die Bank beim Immobilienkredit üblicherweise erhält. Während bei einem Kredit zur freien Verwendung in der Regel kein Sachwert geschaffen wird, der als Sicherheit dienen kann, und ein Auto möglicherweise schneller an Wert verliert, als sich die Restschuld mindert, wird der Kredit für die Baufinanzierung oder den Kauf einer Immobilie durch das Grundstück gesichert.

Starke Rechte aus Hypothek und Grundschuld

Kredit

Die im deutschen Recht vorgesehenen Instrumente zur Kreditsicherung durch Immobilien sind Hypothek und Grundschuld. Der Oberbegriff heißt Grundpfandrechte oder Realrechte. Der Jurist sagt: „Das Grundstück haftet für die Schuld.“ Das klingt für einen Laien ungewöhnlich, beschreibt aber ziemlich gut, was hier passiert. Während es bei gewöhnlichen Ratenkrediten ausschließlich auf die Bonität des Schuldners ankommt, wenn der Kreditgeber das Risiko eines Zahlungsausfalls bestimmen will, spielt sie bei der Baufinanzierung praktisch keine Rolle. Durch das Grundpfandrecht haftet das Grundstück ebenso wie der Kreditnehmer als Person. Bleiben die Zahlungen aus, vollstreckt der Gläubiger in das Grundstück, kann also eine Zwangsversteigerung durchsetzen und aus dem Erlös seine Forderungen befriedigen. Meldet sich der Realgläubiger beim Gebäude-Feuerversicherer an, hat er sogar besondere Rechte an der Versicherungsleistung, falls das Haus durch einen Brand zerstört wird. Der Versicherungsnehmer darf den Vertrag auch nicht ohne Zustimmung seiner Bank kündigen oder die Versicherungssumme herabsetzen. Der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld besteht übrigens darin, dass die Hypothek an den Darlehensvertrag gebunden ist, die Grundschuld dagegen nicht. Entscheiden Sie sich für die Grundschuld, besteht zwar die Möglichkeit, dass der eingetragene Gläubiger auch wegen Schulden aus anderen Verträgen mit Ihnen das Grundstück verwerten darf. Der Vorteil ist aber, dass Sie ohne Extrakosten dieselbe Grundschuld später wieder verwenden können, um beispielsweise einen Umbau oder eine Modernisierung bei dieser Bank zu finanzieren.

Beleihungsgrenzen beachten

Entscheidend für die günstigen Zinsen ist, dass der Wert des Grundstücks einschließlich der Bebauung den Kreditbetrag auch sicher abdeckt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in der Zwangsversteigerung oft nur Preise erzielbar sind, die zwischen 20 % und 50 % unter dem geschätzten Verkehrswert liegen. Die Banken setzen deshalb sogenannte Beleihungsgrenzen fest. Theoretisch ist zwar eine Finanzierung zu 100 % ohne Eigenkapital möglich. Dafür gibt es aber Zinsaufschläge, die durchaus einen Prozentpunkt ausmachen können. Das klingt geringfügig, aber ein Prozentpunkt mehr macht bei einem Kredit für die Baufinanzierung über 300.000 Euro bei zwanzig Jahren Laufzeit rund 35.000 Euro an Zusatzkosten aus. Besser ist es, mit ausreichendem Eigenkapital in die Finanzierung zu starten – idealerweise etwa 40 %, weil neben den eigentlichen Baukosten auch Nebenkosten für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls auch für einen Immobilienmakler anfallen. Kalkulieren Sie dafür je nach Bundesland in der Summe zwischen 10 % und 15 % ein.

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