Baufinanzierung

Niedrigzinsen fördern den Erwerb von Immobilien – als günstigster Hauskredit werden Verträge zum Teil unter 1 % Sollzins angeboten. Bauen, kaufen oder weiter Miete zahlen? Angesichts solcher Konditionen kommen viele Menschen ins Grübeln.

Aber eine derart langfristige Entscheidung will gut überlegt und unter verschiedenen Aspekten beleuchtet sein.

  • „Betongold“ wird besonders in unsicheren Zeiten als solide Kapitalanlage geschätzt.
  • Mietfreies Wohnen im Alter entlastet die Haushaltskasse spürbar und ist vor allem im Hinblick auf ein sinkendes Rentenniveau wichtig.
  • Die Nachfrage nach gebrauchten Immobilien und Bauland ist hoch, und das wirkt sich auf das Preisniveau aus.
  • Immobilien sind derzeit nicht zum Schnäppchenpreis zu haben, eher sind sie überteuert.
  • Wertzuwächse sind keineswegs garantiert.

Im Gegenteil – die von der Postbank veröffentlichte Studie Wohnatlas 2017 weist vor allem in den östlichen Bundesländern weite Gebiete aus, in denen von einem Wertverlust der Häuser und Wohnungen auszugehen ist. In nur etwas mehr als der Hälfte der 402 Kreise und Städte in Deutschland ist bis 2030 eine Preissteigerung zu erwarten. Vor allem das südliche Bayern rund um die Metropole München ist unter diesem Aspekt interessant.

Verhältnis Kaufpreis zu Miete beachten

Ob Mieten oder Kaufen günstiger ist, hängt auch von der Relation zwischen Kaufpreis und Miete ab. In manchen Regionen sind Immobilien bereits für das zehn- bis fünfzehnfache einer Jahresmiete zu haben. Allerdings sind das überwiegend die Gebiete, in denen in den kommenden Jahren mit einem Wertverlust zu rechnen ist. In der Spitze muss man mehr als das sechzigfache der Jahresmiete als Kaufpreis hinlegen. Das betrifft einerseits Städte und Kreise mit erwarteter Wertsteigerung, aber auch typische Urlaubsregionen wie Nord- und Ostfriesland sowie die Ostseeküste bei Rügen. Umgerechnet in Zinssätze bedeutet das vereinfacht und ohne Berücksichtigung steuerlicher Aspekte Folgendes: Beim zehnfachen Kaufpreis erzielt man durch Mieteinnahmen oder die ersparte eigene Miete eine Rendite von 10 %. Beim sechzigfachen Kaufpreis sind es dagegen nur noch 1,7 %. Ist der günstigste Hauskredit also teurer als 1,7 %, lohnt sich der Erwerb auf Kredit unter Rendite-Gesichtspunkten nicht. Beim Einsatz von Eigenkapital ist zu überlegen, welchen Zins das Kapital ansonsten erbringen würde. Lösen Sie ein Festgeldkonto mit 0,8 % Zinsen auf, um eine Wohnung zu kaufen, ist das ein gutes Geschäft. Ein Wertpapierdepot mit 3,0 % durchschnittlicher Rendite sollten Sie besser behalten.

Eine Gleichung mit vielen Unbekannten

Neben den Unsicherheiten in Bezug auf Immobilienwerte, Mietpreise und beim selbst genutzten Haus auch die eigene Lebensplanung sollte auch eine erforderliche Anschlussfinanzierung gut überlegt werden. Bei einer Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren bleibt häufig noch eine hohe Restschuld. Was passiert, wenn Ihre ursprüngliche Finanzierung zu 1,5 % Zinsen erfolgt ist, Sie jetzt aber wegen gestiegener Zinsen zu 5 % verlängern müssen? Im schlimmsten Fall würde der Traum vom eigenen Haus in einer Zwangsversteigerung enden. Wichtig ist deshalb eine langfristige Planung, auch wenn es bei langer Laufzeit vielleicht nicht den besten Zins für Ihren Hauskredit gibt.

Kredite für die Baufinanzierung

Ein Kredit für eine Baufinanzierung sticht aus der Masse der Angebote stets durch besonders niedrige Zinsen heraus. Und das, obwohl es um hohe Summen geht. Der Grund dafür sind die Sicherheiten, die die Bank beim Immobilienkredit üblicherweise erhält.

Während bei einem Kredit zur freien Verwendung in der Regel kein Sachwert geschaffen wird, der als Sicherheit dienen kann, und ein Auto möglicherweise schneller an Wert verliert, als sich die Restschuld mindert, wird der Kredit für die Baufinanzierung oder den Kauf einer Immobilie durch das Grundstück gesichert.

  • Die im deutschen Recht vorgesehenen Instrumente zur Kreditsicherung durch Immobilien sind Hypothek und Grundschuld.
  • Der Oberbegriff heißt Grundpfandrechte oder Realrechte.
  • Der Jurist sagt: „Das Grundstück haftet für die Schuld.“ Das klingt für einen Laien ungewöhnlich, beschreibt aber ziemlich gut, was hier passiert.
  • Während es bei gewöhnlichen Ratenkrediten ausschließlich auf die Bonität des Schuldners ankommt, wenn der Kreditgeber das Risiko eines Zahlungsausfalls bestimmen will, spielt sie bei der Baufinanzierung praktisch keine Rolle.
  • Durch das Grundpfandrecht haftet das Grundstück ebenso wie der Kreditnehmer als Person.

Bleiben die Zahlungen aus, vollstreckt der Gläubiger in das Grundstück, kann also eine Zwangsversteigerung durchsetzen und aus dem Erlös seine Forderungen befriedigen. Meldet sich der Realgläubiger beim Gebäude-Feuerversicherer an, hat er sogar besondere Rechte an der Versicherungsleistung, falls das Haus durch einen Brand zerstört wird. Der Versicherungsnehmer darf den Vertrag auch nicht ohne Zustimmung seiner Bank kündigen oder die Versicherungssumme herabsetzen. Der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld besteht übrigens darin, dass die Hypothek an den Darlehensvertrag gebunden ist, die Grundschuld dagegen nicht. Entscheiden Sie sich für die Grundschuld, besteht zwar die Möglichkeit, dass der eingetragene Gläubiger auch wegen Schulden aus anderen Verträgen mit Ihnen das Grundstück verwerten darf. Der Vorteil ist aber, dass Sie ohne Extrakosten dieselbe Grundschuld später wieder verwenden können, um beispielsweise einen Umbau oder eine Modernisierung bei dieser Bank zu finanzieren.

Beleihungsgrenzen beachten

Entscheidend für die günstigen Zinsen ist, dass der Wert des Grundstücks einschließlich der Bebauung den Kreditbetrag auch sicher abdeckt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in der Zwangsversteigerung oft nur Preise erzielbar sind, die zwischen 20 % und 50 % unter dem geschätzten Verkehrswert liegen. Die Banken setzen deshalb sogenannte Beleihungsgrenzen fest. Theoretisch ist zwar eine Finanzierung zu 100 % ohne Eigenkapital möglich. Dafür gibt es aber Zinsaufschläge, die durchaus einen Prozentpunkt ausmachen können. Das klingt geringfügig, aber ein Prozentpunkt mehr macht bei einem Kredit für die Baufinanzierung über 300.000 Euro bei zwanzig Jahren Laufzeit rund 35.000 Euro an Zusatzkosten aus. Besser ist es, mit ausreichendem Eigenkapital in die Finanzierung zu starten – idealerweise etwa 40 %, weil neben den eigentlichen Baukosten auch Nebenkosten für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls auch für einen Immobilienmakler anfallen. Kalkulieren Sie dafür je nach Bundesland in der Summe zwischen 10 % und 15 % ein.

Zinsgünstige Baukredite vergleichen

Was ein Anbieter in der Werbung günstigster Baukredit nennt, muss nicht für jeden Kreditnehmer die beste Option sein. Viel zu individuell sind die Möglichkeiten, was Kreditsumme, Laufzeit und Bonität des Schuldners angeht. Zudem sind Vergleichsportale gleichzeitig meist auch Vermittler und damit von Provisionen abhängig.

Sie bieten deshalb keinen vollständigen Marktüberblick. Mit ein wenig Fachwissen gelangen Sie dennoch günstig online zu einem passenden Darlehen.

  • Baukredite werden nicht nur zum Hauskauf oder für den Erwerb einer Eigentumswohnung eingesetzt.
  • Auch Ausbau, Umbau, energetische Maßnahmen wie Wärmedämmung oder eine Photovoltaik-Anlage können finanziert werden.
  • Umfassende Instandhaltungsmaßnahmen erfordern einen Renovierungskredit, wenn nicht genug Kapital angespart werden konnte.
  • Aus dem Zweck des Kredits und dem eventuell vorhandenen Eigenkapital ergibt sich der notwendige Darlehensbetrag.
  • Beim Erwerb einer Immobilie müssen Nebenkosten wie Maklercourtage, Notargebühren und Grunderwerbsteuer unbedingt beachtet werden, damit die Finanzierung später passt.

Überlegen Sie genau, welche monatliche Belastung Sie sich dauerhaft auch unter ungünstigen Umständen leisten können. Legen Sie ein Haushaltsbuch an, erfassen Sie Einkünfte und regelmäßige Ausgaben. Denken Sie auch an die Posten, die nur einmal jährlich anfallen. Planen Sie nicht zu knapp. Wenn sie ein Haus dreißig Jahre lang abbezahlen, sollten Sie sich trotzdem gelegentlich einen Urlaub leisten können.

Aus Kreditsumme und monatlich tragbarer Rate ergibt sich die Laufzeit des Kredits. Bei Immobilienkrediten ist die Vertragsdauer und damit die Zeit, für die der Zinssatz garantiert ist, nicht identisch mit der Zeit, in der die Kreditsumme komplett zurückgezahlt ist. Günstigster Baukredit ist in der Regel der mit der kürzesten Laufzeit. Dabei besteht aber das Risiko, dass die Zinsen steigen und eine Anschlussfinanzierung nur zu sehr viel schlechteren Konditionen möglich ist. Weil nach kurzer Laufzeit noch eine hohe Restschuld besteht, könnte der neue Zinssatz ihr Budget sprengen. Setzen Sie deshalb lieber auf die Sicherheit einer längeren Zinsbindung, auch wenn die kurze Laufzeit auf den ersten Blick günstiger erscheint.

Vergleichsportale nutzen

Mit den so gefundenen Daten zu Kreditsumme, Tilgung und gewünschter Laufzeit haben Sie alle Angaben, um die im Internet reichlich verfügbaren Rechner zu füllen. Einen guten Maßstab für Ihren Vergleich bietet der Effektivzins, der unter vorgegebenen Bedingungen nach der Preisangabenverordnung einheitlich ausgewiesen werden muss.

Nutzen Sie mehrere Vergleichsportale und lassen Sie sich in komplizierten Fällen persönlich beraten. Für besondere Zwecke wie Niedrigenergie- oder Passivhäuser gibt es günstige Möglichkeiten der Förderung, die in einfachen Online-Rechnern nicht abzubilden sind. Auch die Zulässigkeit von Sondertilgungen sollte bedacht werden. Zahlt Ihr Arbeitgeber beispielsweise einen jährlichen Bonus, sollten Sie die Chance haben, diesen ohne Zusatzkosten für die Tilgung zu verwenden.

Darlehen für einen Neubau

Der Kredit für einen Neubau ist in einer Phase niedriger Zinsen besonders günstig. Der Traum vom eigenen Haus rückt damit auch für Menschen in greifbare Nähe, die sich bisher eine Baufinanzierung nicht leisten konnten.

Damit aus dem Traum kein Albtraum wird, sind ein paar Dinge zu beachten.

  • Der Zins für Immobiliendarlehen ist trotz hoher Summen besonders günstig.
  • Das liegt daran, dass der Kreditgeber über ein Grundpfandrecht – Grundschuld oder Hypothek – besondere Rechte genießt.
  • Er kann nämlich bei Zahlungsausfällen das Grundstück mit den Aufbauten zwangsversteigern lassen und den Erlös zur Deckung seiner Forderungen verwenden.
  • Allerdings liegt der Preis bei einer Zwangsversteigerung regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilie.
  • Damit die Sicherung funktioniert, legt die Bank Beleihungsgrenzen fest, zum Beispiel 60 oder 80 % des geschätzten Werts.

Eine 100-%-Finanzierung ist möglich, wird aber teurer. Deshalb sollte Eigenkapital vorhanden sein, das außer den Nebenkosten wie Notargebühren, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer auch einen Teil der Baukosten abdeckt.

Niedrige Restschuld anstreben

Ein Kredit für einen Neubau muss oft über viele Jahrzehnte abbezahlt werden. Wollen Sie beispielsweise 300.000 Euro zu 3 % finanzieren und können sich 1.000 Euro im Monat für Tilgung und Zinsen leisten, würden Sie dafür mehr als 46 Jahre lang zahlen – ungefähr die Spanne eines gesamten Berufslebens. Keine Bank wird Ihnen über beinahe fünf Jahrzehnte eine Zinsgarantie geben. Selbst bei einer Zinsbindung von dreißig Jahren ist aber bei Vertragsende mehr als die Hälfte der ursprünglichen Schuld offen, genau 154.000 Euro. Und dreißig Jahre sind eine absolute Ausnahme, die nur wenige Banken anbieten. Zum Ende der Zinsbindung müssen Sie einen neuen Kreditvertrag abschließen. Angenommen, der marktübliche Zins hätte sich auf 6 % erhöht, was nach drei Jahrzehnten eher noch vorsichtig gerechnet ist, müssten Sie bei unveränderter Rate für die Tilgung der Restschuld weitere 25 Jahre einplanen, also bis weit ins Rentenalter hinein. Ganz grundsätzlich stellt sich bei solchen Zahlen die Frage, ob das Bauprojekt und seine Finanzierung überhaupt sinnvoll sind. Entweder ist die finanzierte Summe zu hoch oder die monatliche Rate zu niedrig. Würden Sie beispielsweise statt 1.000 Euro im Monat 1.300 Euro zahlen, reduziert sich die Laufzeit bei konstantem Zins von 46 auf 29 Jahre. Bei Ablauf einer dreißigjährigen Zinsbindung wären Sie also bereits komplett schuldenfrei und müssten sich um eine Anschlussfinanzierung keine Sorgen mehr machen.

Sondertilgungen vereinbaren

Ein Risiko gehen Sie übrigens durch die lange Bindung nicht ein. Nach zehn Jahren ist jede Immobilienfinanzierung mit einer Sechsmonatsfrist kündbar, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen dürfte. Für den unwahrscheinlichen Fall weiter fallender Zinsen könnten Sie also umschulden, ohne extra zu zahlen. Achten Sie auf die Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen. Durch den Einsatz von Weihnachtsgeld, Bonuszahlungen oder eines Erbes können Sie die Restschuld schnell vermindern, auch wenn Sie sich nicht auf eine höhere Monatsrate festlegen möchten.

Immobilienfinanzierung planen

Günstige Kredite für den Hauskauf oder den Bau einer Immobilie erhält man in der derzeitigen Phase niedriger Zinsen vor allem für ein Darlehen mit kurzer Zinsbindungsfrist. Oft ist es aber nicht sinnvoll, sich auf ein solches Abenteuer einzulassen. Steigt das Zinsniveau und sind zum Ablauf der Kreditvereinbarung noch hohe Restschulden vorhanden, stellt das den Schuldner für oft unlösbare Finanzierungsprobleme.

Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung. Die Immobilienfinanzierung will deshalb vorausschauend geplant sein.

  • Darlehen zur Immobilienfinanzierung sind in aller Regel deutlich günstiger zu haben als andere Verbraucherkredite.
  • Da sie durch ein Grundpfandrecht, also Grundschuld oder Hypothek, besonders gesichert sind, ist das Risiko für den Kreditgeber klein.
  • Er bestimmt zunächst eine Beleihungsgrenze, zum Beispiel 60 % des geschätzten Wertes der Immobilie.
  • Gibt er in dieser Höhe einen Kredit, lässt er sich als Gläubiger ins Grundbuch eintragen und meldet sich zusätzlich bei der Gebäude-Feuerversicherung als sogenannter Realgläubiger an.
  • Zahlt der Schuldner nicht, kann er mit vergleichsweise wenig Aufwand die Zwangsvollstreckung betreiben.

Brennt das Gebäude ab, steht die Entschädigung dem Kreditgeber zu, damit seine Sicherheit durch den Schadenfall nicht wertlos wird.

Ratenrechner zur Baufinanzierung im Internet helfen, günstige Kredite für einen Hauskauf zu finden. Üblich sind Annuitätendarlehen. Das sind Darlehen, bei denen ein stets gleich bleibender Betrag pro Monat bzw. pro Jahr für Tilgung und Zinsen gezahlt wird. Da die Schuld immer geringer wird, sind weniger Zinsen fällig. Die Differenz wird der Tilgung zugeschlagen, sie wird dadurch immer mehr beschleunigt. Eine typische Vereinbarung für ein Annuitätendarlehen würde lauten: 1 % Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen. Würde ein Darlehen mit nur 1 % der Kreditsumme jährlich getilgt, würde die Rückzahlung hundert Jahre dauern. So lange will niemand für sein Haus bezahlen. Durch die zusätzliche Tilgung aus den ersparten Zinsen wäre ein solches Darlehen aber schon nach rund vierzig Jahren abbezahlt.

Tilgung nach der Belastbarkeit ausrichten

Bleiben wir noch einen Moment bei diesem Beispiel. Ein Kredit von 200.000 EUR mit einem Zinssatz von 4 % erfordert bei 1 % Tilgung eine monatliche Rate von rund 833 EUR. Das mag erträglich sein, wenn Sie berücksichtigen, dass Sie im eigenen Haus keine Miete zahlen müssen. Günstige Kredite für den Hauskauf bekommen Sie jetzt, aber was in zehn Jahren ist, können Sie nicht vorhersagen. Steigt der Zinssatz um nur zwei Prozentpunkte, liegt die Rate plötzlich bei 1.125 EUR. Bedenken Sie: nach zehn Jahren Tilgung sind von Ihrer anfänglichen Schuld immer noch mehr als 175.000 EUR übrig. Die höhere Rate belastet Sie für weitere dreißig Jahre.

Zwei gute Ratschläge lassen sich aus dieser Rechnung ableiten. Erstens: Wählen Sie eine möglichst lange Zinsbindung, selbst wenn das nicht der günstigste Baukredit ist. Sie haben nicht nur länger Zinssicherheit, sondern zum Ablauf der Garantie auch weniger Schulden. Zweitens: Überfordern Sie sich nicht selbst mit den Raten. Sie zahlen zwar keine Miete, Nebenkosten fallen aber sehr wohl an, und Rücklagen für Reparaturen müssen auch gebildet werden. Und Sie wollen vermutlich auch nicht vierzig Jahre lang auf Urlaub verzichten, oder?

Immobilienfinanzierung & Baukredite

siehe http://www.immobilienspot.com/

Günstige Kredite im Online-Vergleich

Die Niedrigzinsphase bietet derzeit beste Chancen auf günstige Immobilienkredite. Viele Mieter überlegen, ob sich angesichts des geringen Zinsniveaus der bislang unerreichbare Traum vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung nicht doch realisieren lässt.

Hier ist sorgfältige und langfristige Planung gefragt, damit der Traum von der Immobilie nicht zum Albtraum wird.

  • Wer die diversen Rechner im Internet für einen Vergleich von Baufinanzierungen nutzt, wird feststellen: günstige Immobilienkredite haben in der Regel sehr kurze Vertragslaufzeiten.
  • Das ist aus Sicht der Banken verständlich, denn niemand weiß, wie lange die Phase niedriger Zinsen noch anhält.
  • Eine längere Zinsgarantie lässt sich der Kreditgeber mit höheren Zinssätzen bezahlen.

Für Häuslebauer kann es trotzdem sinnvoll sein, nicht gleich das scheinbar günstigste Angebot mit dem niedrigsten Zinssatz zu wählen. Läuft der Kredit zum Beispiel nach fünf oder zehn Jahren schon aus, ist die Tilgung noch gering und die Restschuld hoch. Ist der Marktzins inzwischen gestiegen, kann eine Anschlussfinanzierung nur noch deutlich teurer eingekauft werden. Wegen der hohen noch offenen Kreditsumme bedeutet das eine Belastung, die möglicherweise die persönliche Leistungsfähigkeit übersteigt. Ein Ausweg kann eine Reduzierung der Tilgung sein, allerdings um den Preis einer längeren Laufzeit, bis die Immobilie schuldenfrei ist.

Eigenkapital sinnvoll einsetzen

Nicht erst bei der Anschlussfinanzierung, sondern von Anfang an sollte sich jeder, der an einem Immobilienkredit interessiert ist, fragen, welche Belastung er sich monatlich zumuten kann. Mietfrei wohnen heißt nicht, dass keine Kosten mehr anfallen. Nebenkosten hat der Hauseigentümer genauso zu tragen, für ein ganzes Haus wahrscheinlich sogar mehr als für eine Mietwohnung. Für Instandhaltungsmaßnahmen muss Geld angespart werden. Das gilt auch für eine Eigentumswohnung. Das Wohngeld einschließlich Instandhaltungsrücklage wird von der Eigentümergemeinschaft in Form eines Wirtschaftsplans beschlossen.

Zu den Bau- oder Anschaffungskosten kommen erhebliche Nebenkosten hinzu, zum Beispiel für den Notar und gegebenenfalls auch einen Immobilienmakler. Auch die Grunderwerbsteuer muss bezahlt werden. Eine Baufinanzierung zu 100 %, also ohne Eigenkapital, wird vergleichsweise teuer, weil Banken und andere Kreditgeber interne Beleihungsgrenzen haben. Werden diese überschritten, sind andere Sicherheiten erforderlich. Vorhandenes Eigenkapital sollte also sinnvoll eingesetzt werden, um die Kreditsumme zu reduzieren. Außerdem gibt es für Teile des Bauvorhabens oft spezielle Förderungen, zum Beispiel für eine Solaranlage oder Maßnahmen zur Wärmedämmung.

Online-Vergleiche nutzen

Erst wenn die Rahmenbedingungen Eigenkapital und Kreditsumme, maximale monatliche Belastung und gewünschte Zinsbindungsfrist feststehen, lassen sich günstige Immobilienkredite im Internet gezielt mit wenigen einzugebenden Daten herausfiltern. Die Online-Anbieter handeln in aller Regel nicht uneigennützig, sondern erhalten als Kreditvermittler Provisionen. Deshalb bieten sie auch meist keinen umfassenden Marktüberblick. Nutzen Sie deshalb mehrere Vergleichsportale und gelangen Sie so zum wirklich günstigsten Hauskredit für Ihre speziellen Anforderungen.

Finanzierung für eine Immobilie im Ausland

Ferienhaus, Ferienwohnung oder Wohnsitz für den dritten Lebensabschnitt – der Kauf will gut überlegt und der Kredit für eine Auslandsimmobilie gut geplant sein. Nur im Ausnahmefall ist die Anschaffung aus vorhandenem Vermögen zu bezahlen. Ein häufig gewähltes Modell ist die Finanzierung durch Mieteinnahmen während des Arbeitslebens, um im Ruhestand das Domizil im Ausland dann selbst zu nutzen.

Was ist sinnvoller – ein Kredit vor Ort oder in Deutschland?

  • Die Rechtsordnungen der Staaten unterscheiden sich im Sachenrecht und hinsichtlich der Gepflogenheiten bei der Immobilienfinanzierung recht deutlich.
  • Dazu muss man gar nicht bis nach Asien schauen, wo Ausländer in einigen Ländern überhaupt kein Grundeigentum erwerben können, sondern allenfalls eine Beteiligung.
  • Selbst im vereinten Europa gibt es große Unterschiede.
  • In Deutschland ist das Eigentum an Grundstück und Aufbauten untrennbar miteinander verbunden.
  • Wenige Ausnahmen, zum Beispiel das Wohnungseigentum, sind in besonderen Gesetzen geregelt.

Es gibt ein sehr sorgfältig geführtes Grundbuch. Darin wird nicht nur das Eigentum eingetragen, sondern auch sogenannte Grundpfandrechte, durch die ein Immobilienkredit gesichert wird. Grundpfandrechte sind Hypothek und Grundschuld. Jede Eintragung muss durch einen Notar beurkundet werden. Das verteuert zwar die Kreditsicherung, macht die ganze Angelegenheit aber juristisch wasserdicht und aus Sicht der Bank auch sehr sicher. Bleiben Zahlungen aus, kann sie die Zwangsversteigerung betreiben. Der Jurist drückt es so aus, dass das Grundstück selbst für die Schuld haftet. Diese besondere Sicherung kommt auch dem Kreditnehmer zugute, denn die Zinsen für ein durch Grundschuld oder Hypothek gesichertes Darlehen sind sehr niedrig.

Andere Länder, andere Sitten

Banken vor Ort kennen sich mit dem jeweiligen Recht viel besser aus als ein deutsches Institut. Sie haben Erfahrungen mit dem lokalen Immobilienmarkt und können einschätzen, ob ein Kaufpreis angemessen ist. Die Kreditzusage einer örtlichen Bank wird deshalb leichter zu erhalten sein als von der heimischen Hausbank, die an dem verwaltungsintensiven Auslandsgeschäft mit schlechterer Kreditsicherung kein Interesse hat oder Finanzierungen auf eine kleine Liste ausgewählter Länder beschränkt. Bei der Auslandsbank lässt sich der Kreditnehmer aber auf einen Vertrag in fremder Sprache und mit einem ihm unbekannten gesetzlichen Hintergrund ein. Dass der Vertrag außerhalb des Euro-Raums auf eine fremde Währung lautet, ist nur dann kein Problem, wenn die Finanzierung durch Mieteinnahmen in Landeswährung erfolgt. Ansonsten trägt der Kunde ein zusätzliches Kursrisiko. Nicht zuletzt muss beim Kredit für eine Auslandsimmobilie auch das Zinsniveau beachtet werden. Das dürfte praktisch überall auf der Welt – selbst in der grundsoliden Schweiz – höher sein als bei uns.

Ausländische Immobilie, deutsche Grundschuld

Der Königsweg aus diesem Dilemma ist die Sicherung eines Kredits für die Auslandsimmobilie durch ein deutsches Grundstück. In vielen Fällen wird das Haus im Ausland erst angeschafft, wenn eine Immobilie in der Heimat bereits vorhanden und bezahlt ist. Es spricht nichts dagegen, eine neue oder bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit für Haus oder Wohnung im Ausland zu nutzen. Beliehenes und finanziertes Objekt müssen nicht identisch sein. Die Grundschuld könnte auch als Sicherheit dienen, wenn sie auf Kredit ein schickes Auto kaufen oder eine Weltreise buchen möchten.

Ferienhaus per Kredit finanzieren

Ein Kredit für ein Ferienhaus im Inland ist ebenso einfach zu haben wie für die ständig bewohnte Immobilie. Der Grund ist die extrem gute Absicherung aus Sicht des Kreditgebers durch einen Grundbucheintrag.

Andere Länder, andere Sitten – ein ausländisches Ferienhaus wird sich möglicherweise besser durch eine Bank vor Ort finanzieren lassen.

  • Bei Immobilienfinanzierungen ist in Deutschland die Bestellung eines sogenannten Grundpfandrechts oder Realrechts üblich.
  • Die gängigen Formen, die ins Grundbuch eingetragen werden, sind die Hypothek und die Grundschuld.
  • Der Jurist sagt, mit diesem Eintrag haftet das Grundstück für die Darlehensverbindlichkeit praktisch wie eine Person.
  • Die persönliche Haftung des Kreditnehmers wird also weniger bedeutsam.
  • Nach deutschem Recht gehören zum Grundstück auch automatisch alle Aufbauten – Grundstück und Haus lassen sich also rechtlich nur in wenigen Ausnahmefällen trennen, zum Beispiel bei Eigentumswohnungen.

Die Bank kann ihr Realrecht beim Gebäudeversicherer anmelden und hat dann besondere Rechte auch am Versicherungsvertrag. Zum Beispiel darf der Vertrag ohne ihre Zustimmung nicht gekündigt werden, und eine Entschädigung wird an die Bank gezahlt, wenn sie nicht ausdrücklich die Zahlung an den Versicherungsnehmer erlaubt. Alle diese Sicherungsmechanismen sind beim Kredit für ein Ferienhaus in Deutschland umsetzbar. Die Bank wird eine Beleihungsgrenze festlegen, die nicht höher sein darf als der erwartete Erlös in einer Zwangsversteigerung. Das ist meist erheblich weniger als der Verkehrswert. Eine Vollfinanzierung zu 100 % ist theoretisch möglich, wird dann aber teurer. Außerdem wird die Bank sich über Ihre Einkommenssituation sehr viel genauer informieren, zum Beispiel über eine geplante Vermietung des Ferienhauses und daraus erwartete Erträge.

Abweichende Sicherungspraxis im Ausland

Die Kreditsicherung bei Auslandsimmobilien ist von Land zu Land sehr unterschiedlich. Der Interessent hat die Qual der Wahl zwischen seiner deutschen Hausbank, die die Auslandsimmobilie als Sicherheit kaum akzeptieren wird, und einer lokalen Bank, die einen Kreditvertrag basierend auf einer fremden Rechtsordnung und wahrscheinlich in einer fremden Sprache vorlegen wird. Ein Königsweg tut sich auf, wenn Ihre Bank Kooperationspartner in dem Land hat, in dem Sie das Ferienhaus finanzieren möchten. Den Kreditvertrag können Sie mit Ihrer vertrauten Bank in Euro schließen, aber auch mit dem Kooperationspartner in Landeswährung. Die Bank vor Ort kümmert sich um die erforderlichen Formalien. Innerhalb der Europäischen Union funktioniert das recht gut, zumal die Gesetze vielfach harmonisiert sind. Vorsicht ist geboten bei sehr exotischen Ländern. Erkundigen Sie sich vorher genau, ob Ausländer dort überhaupt Grund und Boden erwerben dürfen. Denken Sie auch an steuerliche Aspekte, falls Sie einen Kredit für ein Ferienhaus als Renditeobjekt suchen. Verluste, etwa wegen der anfänglich hohen Kreditzinsen, können Sie in der Regel nicht gegen Einnahmen in Deutschland aufrechnen.

Kreditzinsen für den Wohnungskauf

Günstige Kreditzinsen für den Wohnungskauf lassen die eigenen vier Wände in greifbare Nähe rücken. Auch für Verbraucher, deren Monatslohn nicht ganz so üppig ausfällt. Doch auch niedrige Zinsen summieren sich, wenn die Vertragslaufzeit nur lange genug ist und gerade Durchschnittsverdiener sollten ihre zusätzlichen monatlichen Belastungen nicht zu knapp berechnen. Wer kleine Raten wählt, muss das Baudarlehen zudem über zwei oder drei Jahrzehnte hinweg bedienen können. Ein Zeitraum, in dem erfahrungsgemäß viele unvorhergesehene Ereignisse eintreffen. Trennungen, Scheidungen oder Todesfälle können auch ein stabiles Fundament ins Wanken bringen.

Die finanzielle Ausgangslage untersuchen

Bevor sich angehende Eigenheimbesitzer in den Wohnungskauf stürzen, sollten sie ihre finanzielle Ausgangslage analysieren und auf Risikofaktoren prüfen. Neben der Stabilität des Arbeitsverhältnisses spielt hierbei auch die Alter des Kreditnehmers eine Rolle. Verbraucher, die erst mit Mitte vierzig ein Baudarlehen beantragen, haben weniger Verdienstjahre vor sich als junge Kreditnehmer, die am Anfang ihres Berufslebens stehen. Wenn sie im Rentenalter in einer abbezahlten Immobilie leben möchten, müssen sie eine hohe Tilgungsrate wählen und entsprechend hohe Raten bedienen können.

Kreditsuchende sollten außerdem im Auge behalten, wie sich familiäre Veränderungen auf ihre Finanzen auswirken können. Frischverheiratete planen in näherer Zukunft vielleicht Nachwuchs, während gemeinsame Immobilien im Scheidungsfall oft zum Zankapfel werden und häufig genug in der Zwangsversteigerung landen. Wirklich günstige Kreditzinsen für den Wohnungskauf erhalten überdies nur Bankkunden mit unbescholtener Bonität. Negative Vermerke bei der Schufa und anderen Auskunfteien können zur sofortigen Ablehnung des Kreditantrags führen. In jedem Fall aber verteuern sie das Darlehen.

Den Baukredit im Vorfeld durchspielen

Bei Immobilienkrediten spielt auch das Eigenkapital eine wichtige Rolle bei der Gebührengestaltung. Wer mindestens 30 Prozent der Kaufsumme angespart hat, erhält je nach Kreditinstitut einen deutlich verbesserten Preis. Idealerweise nutzen Verbraucher bei der Anbietersuche daher einen speziellen Baukreditrechner, der auch das mitgebrachte Vermögen berücksichtigt. Annuitätenrechner ermitteln online einen detaillierten Tilgungsplan, an dem der Nutzer genau ablesen kann, wann er welchen Teil des Darlehens beglichen hat, wie viele Zinsen er insgesamt bezahlt und welche Restschuld nach Ende der Zinsbindung bleibt.

Wer keine überdurchschnittlich hohen Raten bezahlen kann, muss nach Vertragsende eine Anschlussfinanzierung für das Darlehen abschließen. Angehende Bauherren überschätzen dabei häufig ihre finanzielle Leistungsfähigkeit. Wenn sie ihre bisherige Miete gegen die mögliche Ratenbelastung aufrechnen, vergessen viele, dass die Nebenkosten in den meisten Mieten schon inbegriffen sind, der Kreditrate aber noch hinzugerechnet werden müssen. Wer den Immobilienkredit bereits zu einem günstigen Zinssatz nur unter großen Einbußen stemmen kann, sollte sich diese langfristige Investition daher zweimal überlegen.

Baukredite mit nachrangiger Besicherung

Ein zweitrangiges Darlehen geht mit denselben Rahmenbedingungen einher wie jedes andere Festzinsdarlehen. Seine Besonderheit liegt in der Besicherung. Sie tritt daher erst zutage, wenn der Kreditnehmer keine seiner Forderungen mehr begleichen kann und Insolvenz anmelden muss. Dann nämlich werden die Forderungen des im Grundbuch nachrangig eingetragenen Gläubigers erst bedient, wenn die Gläubiger ersten Ranges an der Reihe waren. Unternehmerkredite werden häufig als nachrangige Darlehen abgeschlossen, aber auch im Rahmen von Baufinanzierungen empfehlen Banken manchmal, zumindest einen Teil der Gesamtleihsumme auf diese Weise zu besichern.

Gründe für den nachrangigen Grundbucheintrag

Bringt der Kreditnehmer genug Eigenkapital mit, erhält er vergleichsweise günstige Zinsen. Fehlt es jedoch an Eigenkapital, kann der Kredit so teuer werden, dass sich Ratenhöhe und Laufzeit nicht mehr mit den finanziellen Voraussetzungen des Bewerbers vereinbaren lassen. In diesem Fall bietet die Bank manchmal ein zweitrangiges Darlehen an. Der Leihbetrag wird in diesem Fall auf zwei verschiedene Kreditverträge aufgeteilt. Für einen Teil der Summe vereinbaren die Vertragspartner eine erstrangige Grundschuld, der Rest des Darlehens wird mit einer zweitrangigen Grundschuld besichert.

Im Insolvenzfall hat der Gläubiger auf diesen Teil des Geldes daher nur nachrangige Ansprüche, weshalb zweitrangige Darlehen häufig als Mischform zwischen Eigenkapital und Fremdkapital eingeordnet und als Sonderform der Mezzanine-Finanzierung bezeichnet werden. Dennoch kann diese Regelung für Banken von Vorteil sein. Nicht nur, weil sie dadurch Kunden gewinnen, die andernfalls von einer Finanzierung absehen würden, sondern vor allem im Hinblick auf die Anschlussfinanzierung. So ist es bei vielen Kreditinstituten üblich, den zweiten Vertrag zu veränderten Konditionen anzubieten.

Mögliche Nachteile für den Kreditnehmer

Beispielsweise mit einer kürzeren Sollzinsbindung oder einem anderen Zinssatz. Eine Praxis, die für den Kreditnehmer nicht unbedingt vorteilhaft ist. Beispielsweise wird er Schwierigkeiten haben, das in zwei Verträge gesplittete Darlehen mit einem erstrangigen Darlehen gleichen Umfangs zu vergleichen. Vor allem aber sind es die kürzeren Laufzeiten, die ihn oft enger an seinen Kreditgeber binden, als ihm lieb ist. Steht eine Anschlussfinanzierung für ein zweitrangiges Darlehen an, haben es Kreditnehmer oft schwer, einen Vertrag bei einem neuen Anbieter zu erhalten.

Die meisten Banken schrecken vor der Weiterfinanzierung mit nachrangigen Rechten nämlich zurück. Der Schuldner muss sich also an seinen erstrangigen Kreditgeber wenden. Dieser ist dann in der bequemen Position, die Konditionen des Folgekredits diktieren zu können. Dadurch bezahlt der Kreditnehmer fast immer mehr Zinsen, als es die Marktlage eigentlich hergibt. Die Aufsplittung eines Baudarlehens in zwei verschieden besicherte Verträge gilt nicht umsonst als beliebtes Mittel der Banken, einen Kunden auch über die Vertragslaufzeit hinaus an sich zu binden.


Marcel Ziegler

Als ehemaliger Finanz- und Honorarberater habe ich jahrelang direkt mit Privatkunden gearbeitet und weiß daher aus eigener Erfahrung, welche Fehler Menschen beim Umgang mit Geld machen. Ich kenne die Fallstricke von Bank- und Versicherungsprodukten und habe es mir zur Aufgabe gemacht, das Thema Finanzen so zu erklären, dass es wirklich jeder versteht.


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