Forward Darlehen

Günstige Forward Darlehen können innerhalb einer Baufinanzierung zu erheblichen Einsparungen führen. Diese Kredite schließen Kreditnehmer bis zu fünf Jahre vor dem Zeitpunkt ab, an dem die aktuelle Finanzierung ausläuft. Sie dienen somit der Anschlussfinanzierung, bis zum Zeitpunkt der tatsächlichen Nutzung fallen keine Zinsen an. Damit lässt sich ein aktueller Zinssatz für später sichern. Das macht bei einem niedrigen Zinssatz und drohenden Zinssteigerungen Sinn. Ohne Forward-Darlehen müssten Verbraucher einige Jahre später ein Darlehen mit schlechteren Konditionen vereinbaren. Treten dagegen zwischen Abschluss des Forward-Kredits und Laufzeitende der bisherigen Finanzierung Zinssenkungen ein, handelt es sich bei einem Anschlusskredit um ein schlechtes Geschäft.

Interessierte sollten genau das momentane Zinsniveau studieren und sich über prognostizierte Zinsentwicklungen informieren. Mit einem Forward-Darlehen gehen sie eine konkrete Verpflichtung ein, die sie auch bei einem für sie ungünstigen Zinstrend erfüllen müssen.

  • Wie bei allen Kreditarten existieren bei Anschlusskrediten erhebliche Zinsunterschiede.
  • Kreditnehmer sollten gezielt günstige Forward-Darlehen suchen.
  • Sie sollten sich nicht allein auf den bisherigen Kreditgeber beschränken.
  • Sie sollten stattdessen die Chance nutzen, um mit einem Anbieterwechsel meist vorhandenes Einsparpotenzial auszuschöpfen.
  • Dafür eignen sich Vergleichsportale, die möglichst viele Anbieter listen.

Auf einem Portal geben User zuerst alle Eckdaten ein, zum Beispiel die benötigte Kreditsumme und die Länge der Zinsbindung. Anschließend erhalten sie eine Übersicht über die Konditionen. Bei Baufinanzierungen offerieren die Dienstleister bonitätsabhängige Zinssätze, gut verdienende Beamte zahlen zum Beispiel niedrigere Zinssätze als Angestellte mit durchschnittlichem Einkommen. Deshalb bedarf es eines zweiten Schrittes: Bei den besten Banken stellen Verbraucher Kreditanfragen, anhand der angegebenen Daten legen diese konkrete Angebote vor.

Als wichtigstes Vergleichskriterium verdient der individuelle Zinssatz Aufmerksamkeit. Bei Anschlussfinanzierungen von 70.000 Euro, 120.000 Euro oder noch mehr bedeuten schon scheinbar kleine Differenzen beträchtliche Kostenunterschiede. Kluge Kreditnehmer widmen sich weiteren Konditionen. Es interessiert insbesondere, über welche Flexibilität sie bei der Tilgung verfügen. Bestenfalls dürfen sie jedes Jahr eine ansprechend hohe Summe ohne Gebühren außerplanmäßig tilgen. Ergeben sich überraschende finanzielle Spielräume, können Verbraucher mit einer Sondertilgung die Restschuld und die Zinskosten reduzieren. Auch die Konditionen bei einer vorzeitigen Kündigung des Kreditvertrags spielen eine wichtige Rolle.

Forward Darlehen Zinsentwicklung

Viele Menschen vernachlässigen bei Abschluss eines Forward Darlehen die Zinsentwicklung. Auch wenn Zinsen im Moment niedrig aussehen, nur selten steigen Zinsen sehr rapide.

Forward Darlehen sichern gegen unvorhergesehene Zinsanstiege ab, können aber teuer kommen, sollten die Zinsen sinken.

  • Häuslebauer und -besitzer kennen das Forward Darlehen oft als Sicherheit für die Zukunft.
  • Heute ein Darlehen abschließen und dabei günstige Zinssätze sichern, die Auszahlung aber erfolgt erst einige Jahre später – wenn man es auch wirklich braucht.
  • Diese Art Darlehen ist hauptsächlich für Leute gedacht, die schon eine Immobilie gekauft haben, später aber eine Anschlussfinanzierung brauchen, wenn das alte Darlehen, und damit auch dessen Zinsbindung, ausläuft.
  • Rund 15 Prozent aller Baufinanzierungen sind mittlerweile Forward Darlehen, die meisten Menschen nutzen ihr Darlehen für Umschuldungen bestehender Kredite im Rahmen der Hausfinanzierung.
  • Banken geben Forward Darlehen gerne aus, denn durch den frühen Abschluss lässt es sich einfacher für die Zukunft planen.

Welche Risiken geht man ein?

Als Produkt der Bank wird das Forward Darlehen oft mit dem Versprechen verkauft, dass die Zinsen im Moment besonders niedrig sind. Praktisch eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Bevor man aber das Darlehen abschließt, sollte man einen gründlichen Zinsvergleich vornehmen. Sicherlich sind Forward Darlehen sinnvoll und sogar sehr empfehlenswert, sollten die Zinsen in absehbarer Zeit steigen. Da man sowieso einen Kredit zur späteren Finanzierung benötigt, ist dann ein schneller Abschluss wünschenswert. Sollte das Zinsniveau aber sinken, ist man durch den Vertrag an eventuell höhere Zinsen gebunden. Ein Forward Darlehen muss nämlich zwingend abgenommen werden, das momentane Zinsniveau spielt dann keine Rolle.

Forward Darlehen und Zinsentwicklung

Forward Darlehen sind eine spezielle Art Annuitätendarlehen. Im Gegensatz zu Tilgungsdarlehen bleibt bei Annuitätendarlehen Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Der Zinssatz wird bei Abschluss des Vertrages fix festgeschrieben. Die gleichbleibende Rate bietet Kunden in der Regel eine bessere Übersicht und Planbarkeit. Annuitätendarlehen sind meist über 5 – 15 Jahre festgeschrieben, danach wird neu verhandelt. Umso länger die Laufzeit, desto günstiger die Kosten wie Zinsen, Bankkosten und Zinsaufschlag. Durch den über viele Jahre festgeschriebenen Zins aber, kann man bei zu langer Laufzeit viel Geld verlieren, da man zu lang an einen Vertrag gebunden ist. Hier muss ein goldener Mittelweg gefunden werden.

Aufschlag Forward Darlehen

Wer sich heute bereits einen besonders günstigen Zins für die Zukunft sichern will, muss einen Aufschlag für das Forward Darlehen bezahlen. Eine Zinsgarantie ohne Aufpreis gibt es nicht. Unterschiede gibt es jedoch in geringem Maß bei der Höhe des Aufschlags.

Sie variiert von Bank zu Bank und hängt zusätzlich davon ab, mit welcher Vorlaufzeit der Kredit vereinbart wird. Grundsätzlich raten Finanzexperten dazu, sich rund 3 Jahre vor Ablauf des ersten Baukredits mit der Anschlussfinanzierung und den aktuell verfügbaren Baudarlehen zu beschäftigen.

  • Bei Immobilienkrediten können bereits geringfügig veränderte Zinssätze spürbare Konsequenzen fürs eigene Portemonnaie haben.
  • Deshalb ist es wichtig, die Anschlussfinanzierung gut zu planen und die möglichen Zinsentwicklungen bereits Vorfeld durchzurechnen.
  • Da Baukredite langfristige Projekte sind, kann der Marktzins zum Ende der Sollzinsbindung ein ganz anderer sein als zu Beginn.
  • Einen Kredit mit Zinsgarantie für die Zukunft abzuschließen ist immer dann die beste Lösung, wenn das bisherige Darlehen günstig war, die Zinsentwicklung aber nach oben zeigt.

Komplizierter wird es, wenn sich keine klare Tendenz abzeichnet oder die erwartbaren Veränderungen marginal sind. In diesem Fall kann der übliche Aufschlag für Forward Darlehen das Zünglein an der Waage sein, das über Gewinn oder Scheitern der Zinswette entscheidet. Gängig sind Aufpreise in Höhe von 0,1 bis etwa 0,3 Prozentpunkten für jeden Monat Vorlaufzeit. Dabei muss sich der Kreditnehmer bereits bei Vertragsschluss festlegen, wann das Geld ausgezahlt wird. Je mehr Zeit zwischen der Vertragsunterzeichnung und der Ausschüttung liegt, desto höher wird der Aufschlag auf das Forward Darlehen.

Kostenersparnis vs. Planungssicherheit

Im ungünstigsten Fall macht er die erzielte Zinsersparnis wieder zunichte. Eine sichere Variante gibt es bei dieser Form der Anschlussfinanzierung nicht. Kreditnehmer sollten jedoch auch den psychologischen Effekt bedenken, den ein Forward Darlehen, das zum eigenen Geldbeutel passt, haben kann. Selbst wenn die Zinsen weiter sinken und ihre Wette nicht aufgeht, ist Planungssicherheit manchmal unbezahlbar. Kreditnehmer sind übrigens nicht an ihren ursprünglichen Geldgeber gebunden, sondern können einen günstigeren Kredit bei einem anderen Anbieter auch einfach online abschließen.

Manchmal kann es jedoch von Vorteil sein, zunächst den bisherigen Kreditgeber anzufragen. Schließlich besteht hier schon ein gewisses Vertrauensverhältnis und die Bank kann die Zahlungsmoral und die Zahlungsfähigkeit des Kunden bereits einschätzen. Unabhängig davon, ob Sie sich für Ihren ursprünglichen Kreditgeber oder eine neue Bank entscheiden, sollten Sie den Antrag für den Folgekredit genauso sorgfältig vorbereiten wie beim ersten Mal. Schließlich werden sämtliche Unterlagen noch einmal geprüft. Außerdem empfiehlt es sich, frühzeitig eine Schufa-Selbstauskunft einzuholen und auf ihre Richtigkeit zu kontrollieren.

Forward Darlehen Berechnen

Immobilienkäufer oder Bauherren, die bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung rechtzeitig ein Forward Darlehen berechnen, sichern sich so die Chance auf günstige Darlehenszinsen. Das gilt immer dann, wenn das Nachfolgedarlehen erst in ein paar Monaten oder bis zu etwa 3 Jahre später ansteht. Bei einem Forward Darlehen schließen Immobilienkäufer oder Bauherr bereits heute einen Vertrag mit einem Kreditinstitut. Läuft der alte Vertrag mit der Zinsbindung aus, kann dieses neue Darlehen wirksam werden. Die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung durch ein Forward Darlehen zu berechnen, lohnt sich vor allem dann, wenn Bauherren bei ihrer Baufinanzierung für die mittlere Zukunft mit steigenden Zinsen rechnen.

Sind die Zinsen für Hypothekendarlehen in der Gegenwart schon seit langem niedrig, könnte das ein Zeichen dafür sein, dass sie in Zukunft eventuell wieder steigen. Immerhin mussten Baufinanzierer, die vor acht bis etwa zehn Jahren einen Kredit aufnahmen, Zinsen von bis zu 6 Prozent zahlen.

  • Niedrige Zinsen durch ein Forward Darlehen nutzen Immobilienfinanzierer am sinnvollsten für eine beschleunigte Tilgung.
  • Wenn sie sich die Monatsrate für ihr zinsgebundenes erstes Darlehen bequem leisten konnten, sollte diese auch für das Anschlussdarlehen maßgeblich sein.
  • Die ersparten Zinsen können so automatisch in die höhere Tilgung fließen.
  • Damit werden Baufinanzierer Schulden ein paar Jahre früher los.
  • Niedrige Zinsen allein sollten Kreditnehmer jedoch nicht dazu veranlassen, ohne Forward Darlehen zu berechnen einfach nur das erste Angebot ihrer Bank oder Sparkasse anzunehmen.

Denn es besteht immerhin eine gute Chance, mit der bisherigen Bank noch niedrigere Zinsen und verbesserte Bedingungen auszuhandeln. Das ist möglich, wenn Baufinanzierer ihrer Bank signalisieren, dass sie auch zu einem anderen Anbieter wechseln und damit noch mehr Zinsen sparen würden. Von angeblich hohen Kosten für den Wechsel sollten sich Kreditnehmer dabei nicht abschrecken lassen. Eine Übertragung einer Grundschuld auf ein neues Institut kostet unter dem Strich nicht viel mehr als etwa 0,3 Prozent der Kreditsumme. Kostengünstige Banken übernehmen sogar für einen Neukunden diese Kosten.

Zinsaufschlag muss akzeptiert werden

Zwar wissen Immobilieneigentümer schon heute, wie teuer eine Anschlussfinanzierung wird, wenn sie ein Forward Darlehen berechnen. Doch das hat auch eine Kehrseite. Baufinanzierer müssen ein solches Darlehen auch abnehmen, wenn in Zukunft die Zinsen noch stärker ab sinken. Dann bleiben sie leider sie an das teure Darlehen gebunden. Außerdem ist die Bereitstellung von Forward Darlehen unter dem Strich teurer als bei einem Immobilienkredit mit Sofortauszahlung. Denn Sicherheit bei den Zinsen hat auch einen Preis. Für die Reservierung wollen die Banken einen Zinsaufschlag. Dabei muss umso mehr gezahlt werden, je länger sich ein Baufinanzierer das Forward Darlehen sichern will. Für jedes Jahr der Vorlaufzeit muss im Schnitt ein Aufschlag von einem Viertelprozentpunkt gezahlt werden.

Allerdings ist die Spanne bei den Zinsaufschlägen groß. Das sollten Baufinanzierer von Immobilien berücksichtigen. Wenn sie hier die Angebote genau vergleichen, lässt sich zusätzlich noch viel Geld sparen. Wer sich absichern und gewährleisten will, dass er aus einem Vertrag über ein Forward Darlehen wieder herauskommt, wenn die Zinsen noch weiter sinken, kann auf ein Forward Darlehen mit der Option auf Rückzahlung setzen. Damit kann er das Darlehen kündigen, ohne das die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung an ihre Bank verlangt.


Marcel Ziegler

Als ehemaliger Finanz- und Honorarberater habe ich jahrelang direkt mit Privatkunden gearbeitet und weiß daher aus eigener Erfahrung, welche Fehler Menschen beim Umgang mit Geld machen. Ich kenne die Fallstricke von Bank- und Versicherungsprodukten und habe es mir zur Aufgabe gemacht, das Thema Finanzen so zu erklären, dass es wirklich jeder versteht.


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