Baufinanzierung: Hauskauf vollständig und realistisch planen

Ein Immobilienportal zeigt einen Kaufpreis, eine Bank nennt eine mögliche Rate, und der Hauskauf wirkt schnell machbar. Für eine realistische Planung reicht das nicht. Zwischen Kaufpreis und erster Überweisung liegen Kaufnebenkosten, mögliche Sanierungen, laufende Eigentümerkosten und ein Zinsrisiko, das oft erst Jahre später relevant wird.

Entscheidend ist, die vollständigen Projektkosten aus dem Kaufpreis abzuleiten, das realistisch verfügbare Eigenkapital zu bestimmen und daraus Finanzierungsbedarf und erste Monatsrate zu berechnen. Ebenso zählt, was die Bank bei dir und bei der Immobilie prüft und ob die Finanzierung auch dann noch tragfähig bleibt, wenn die Anschlussfinanzierung später teurer wird. Gemeint ist der Kauf einer selbst genutzten Wohnung oder eines selbst genutzten Hauses, nicht der Kauf als Kapitalanlage.

Die vollständigen Projektkosten berechnen

Kaufpreis ist nur der Startpunkt

Der Kaufpreis ist die Zahl, die im Exposé steht, aber nicht die Zahl, die du am Ende finanzieren musst. Dazu kommen mindestens die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und, falls geschuldet, eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je Bundesland, die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach Geschäftswert und beurkundeten Vorgängen, und die Maklerkosten hängen von Vertrag und gesetzlicher Kostenverteilung ab.

Eine belastbare bundesweite Pauschale gibt es dafür nicht. Rechne jede Position für dein Bundesland, dein Objekt und deinen Kaufvertrag einzeln aus. Trag die Beträge in Euro in deine Kalkulation ein, nicht nur als Prozentsatz. So erkennst du sofort, welcher Kostenblock noch auf einer groben Annahme beruht und vor dem Notartermin geklärt werden muss.

Kosten, die oft zu spät auftauchen

Neben den Kaufnebenkosten gibt es einen zweiten Block, der im Preisschild praktisch nie auftaucht: alles, was du unmittelbar nach dem Einzug bezahlen musst. Bei einer gebrauchten Immobilie gehören dazu mögliche Sofortmaßnahmen an Dach, Heizung, Fenstern, Elektrik oder Feuchteschäden, die sich oft erst bei einer genaueren Besichtigung zeigen.

Planst du eine energetische Sanierung, gehören Dämmung, Fenster oder Heizungstechnik in einen eigenen Kostenblock. Kläre technische Machbarkeit und mögliche Förderung vor der Kaufentscheidung. Bei Neubauten fehlen häufig Außenanlagen wie Zufahrt, Terrasse oder Gartengestaltung im beworbenen Preis. Dazu kommen Umzug und eine mögliche Doppelbelastung aus altem Mietvertrag und neuer Rate. Zieh außerdem eine echte Reserve für Einkommensausfälle, Reparaturen oder Nachträge vorab ab, statt nur das zurückzulegen, was am Ende zufällig übrig bleibt.

Bei einer Eigentumswohnung kommt ein eigener Kostenblock dazu: Hausgeld, die Höhe der Erhaltungsrücklage und das Risiko einer Sonderumlage, wenn die Eigentümergemeinschaft größere Maßnahmen beschließt. Schau deshalb vor dem Kauf in Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Dort findest du Hinweise auf Folgekosten, die im Kaufpreis nicht auftauchen.

Rechenbeispiel: Vom Kaufpreis zu Gesamtkosten

Ein bewusst vereinfachtes Beispiel zeigt, wie stark die Kaufnebenkosten die tatsächliche Finanzierungssumme erhöhen können:

Position	Betrag
Kaufpreis	400.000 €
Grunderwerbsteuer, hier beispielhaft 5 %	20.000 €
Notar und Grundbuch, hier beispielhaft 2 %	8.000 €
Makler, hier beispielhaft 3,57 %	14.280 €
Kaufnebenkosten gesamt	42.280 €
Zwischensumme vor Modernisierung und Reserve	442.280 €

In diesem Beispiel kommen allein 42.280 Euro an Kaufnebenkosten dazu, bevor überhaupt eine Modernisierung, ein Umzug oder eine Reserve eingerechnet sind. Genau da liegt oft der Denkfehler: Kaufpreis plus Notar wirkt schnell wie die vollständige Rechnung, ist aber nur die halbe Geschichte. Wie du aus diesen Gesamtkosten eine tragfähige Rate ableitest, beschreibt die Verbraucherzentrale ausführlich in ihrem Beitrag dazu, was du dir bei einer Immobilie leisten kannst.

Eigenkapital realistisch bestimmen

Was wirklich als Eigenkapital zählt

Nicht jeder Euro auf deinem Konto ist Eigenkapital im Sinne der Finanzierung. Einsetzbar ist nur das, was übrig bleibt, wenn du deine bewusst zurückbehaltene Reserve bereits abgezogen hast. Zu den Mitteln, die du in der Regel tatsächlich einsetzen kannst, gehören Giro-, Tagesgeld- und Festgeldguthaben, Bausparguthaben, verbindlich zugesagte und nachweisbare Schenkungen sowie ein rechtlich und zeitlich gesicherter Verkaufserlös aus einer bestehenden Immobilie. Nicht dazu gehören dein Notgroschen, das Geld für Umzug und Doppelbelastung, Rücklagen für bereits bekannte Sanierungen und Beträge, die nur aus einer unsicheren künftigen Zahlung wie einem möglichen Bonus stammen sollen.

Wie viel Eigenkapital realistisch nötig ist

Als grobe Orientierung nennt die Verbraucherzentrale in ihrem Überblick zu Immobilienfinanzierungsmodellen einen Eigenkapitalanteil von etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten. Das ist eine Orientierung, keine gesetzliche Zugangsschwelle und kein Versprechen für eine bestimmte Kondition. Je mehr wirklich verfügbares Eigenkapital du einsetzt, desto kleiner wird in der Regel dein Kreditbedarf, und oft verbessert das auch die Konditionen, weil die Bank weniger Risiko übernimmt. Trotzdem gilt: Setz nicht den letzten Euro ein. Eigentum verlangt auch nach dem Notartermin Liquidität, etwa für unerwartete Reparaturen oder einen Einkommensausfall.

Wenn dein Eigenkapital für diese Orientierung nicht reicht, ist das nicht automatisch das Ende des Projekts, sondern eher ein Hinweis, an mehreren Stellschrauben gleichzeitig zu arbeiten: einen günstigeren Kaufpreis oder eine andere Lage suchen, den Kauf ohne Makler prüfen, den Eigenkapitalaufbau um einige Monate verlängern, die Sanierung in klar getrennte, später finanzierbare Etappen aufteilen oder ein kleineres Objekt in Betracht ziehen. Eine gute erste Anlaufstelle für die komplette Haushaltsrechnung hinter dieser Entscheidung ist ein strukturierter Haushaltsplan für den Immobilienkauf.

Vom Finanzierungsbedarf zur ersten Monatsrate

So berechnest du die Anfangsrate

Der Finanzierungsbedarf ergibt sich, indem du von den vollständigen Projektkosten dein einsetzbares Eigenkapital und tatsächlich gesicherte Zuschüsse abziehst. Für ein klassisches Annuitätendarlehen, die in Deutschland übliche Form der Baufinanzierung mit gleichbleibender Rate innerhalb der Zinsbindung, lässt sich die anfängliche Monatsrate mit einer vereinfachten Startrechnung schätzen: Darlehensbetrag mal die Summe aus nominalem Jahreszins und anfänglicher jährlicher Tilgung, geteilt durch zwölf. Das ist ausdrücklich eine vereinfachte Startrechnung und kein verbindliches Angebot, weil echte Tilgungspläne unter anderem taggenaue Zinsberechnung und Rundungen berücksichtigen.

Ein Rechenbeispiel zeigt das ganz gut: Bei einem Darlehen von 320.000 Euro, einem Sollzins von 3,5 Prozent pro Jahr und einer anfänglichen Tilgung von rund 2 Prozent pro Jahr ergibt sich eine anfängliche Monatsrate von rund 1.466,67 Euro. Diese Rate bleibt bei einem klassischen Annuitätendarlehen während der Zinsbindung in der Regel konstant, nur die Aufteilung zwischen Zins- und Tilgungsanteil verändert sich mit der Zeit: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Ob eine solche Rate tatsächlich zu deinem Budget passt, lässt sich zusätzlich mit dem Rechner für die tragbare Monatsrate gegenprüfen.

Warum die Tilgungshöhe die Zukunft prägt

Eine niedrigere Anfangstilgung senkt die Rate heute, spürbar. Sie lässt aber mehr Restschuld für später übrig, also den Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist und zu dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden muss. Eine höhere Tilgung erhöht die Rate heute, verringert aber die Zinskosten über die Laufzeit und das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung. Die Verbraucherzentrale beschreibt in ihrem FAQ-Beitrag zu Hauskauf und Hauskredit genau diesen Zusammenhang zwischen Zinsbindung, Tilgung und dem Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung. Es gibt keine allgemeingültige „richtige“ Tilgungshöhe, aber die Faustregel bleibt sinnvoll: Eine Tilgung, die nur deshalb niedrig angesetzt wird, damit die heutige Rate gerade so passt, verschiebt das Problem meist nur in die Zukunft, statt es zu lösen.

Die komplette Eigentümerbelastung im Monat

Diese Kosten kommen zur Kreditrate hinzu

Viele Finanzierungsrechner geben nur die Darlehensrate aus, aber diese Rate ist nicht deine gesamte künftige Wohnbelastung. Zur Kreditrate kommen laufende, nicht finanzierungsbezogene Eigentümerkosten hinzu: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energie- und Wasserkosten, sowie eine Instandhaltungsreserve für Reparaturen, die früher oder später anfallen, egal ob am Dach, an der Heizung oder an der Haustechnik. Vergleiche deshalb nicht deine bisherige Kaltmiete mit der Kreditrate, sondern deine bisherige Warmmiete mit der gesamten künftigen Eigentümerbelastung einschließlich Instandhaltung und Rücklagen. Nur dieser Vergleich zeigt, ob der Umstieg vom Mieten zum Eigentum tatsächlich zu deinem laufenden Budget passt.

Besonderheiten bei der Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung ist das Hausgeld kein Nebendetail, sondern ein fester Bestandteil deiner monatlichen Belastung. Es deckt unter anderem Verwaltung, laufende Betriebskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ab. Reicht diese Rücklage nicht, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, also eine zusätzliche, meist kurzfristig fällige Zahlung für größere Maßnahmen wie eine Fassadensanierung oder eine neue Heizanlage.

Setz deshalb den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung, den Stand der Erhaltungsrücklage, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Teilungserklärung auf deine Prüfliste. Diese Unterlagen zeigen, ob Sanierungsstau oder bereits beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen anstehen.

Mach aus Jahreskosten eine Monatsbelastung

Einige Eigentümerkosten kommen monatlich, andere nur einmal im Jahr oder überraschend. Für deine Haushaltsrechnung brauchst du trotzdem eine Monatszahl. Addiere deshalb alle planbaren Jahreskosten, etwa Versicherungen, Grundsteuer und regelmäßige Wartung, und teile die Summe durch zwölf. Leg diesen Monatsanteil gedanklich oder auf einem separaten Konto zurück.

Die Instandhaltungsreserve behandelst du getrennt. Sie ist kein frei verfügbares Sparguthaben, sondern für Reparaturen am Gebäude vorgesehen. Prüfe die Rechnung außerdem einmal mit einer höheren Nebenkostenzahl und einer unerwarteten Reparatur. Bleibt danach noch ein positiver Haushaltsüberschuss, ist deine Planung robuster als eine Rechnung, in der nur Kreditrate und aktuelles Hausgeld stehen.

Was die Bank wirklich prüft

Die Bank schaut sich bei einer Baufinanzierung zwei getrennte Dinge an, die du auch gedanklich auseinanderhalten solltest: deinen Haushalt und die Immobilie als Sicherheit für den Kredit.

Prüfung des Haushalts	Prüfung der Immobilie
Einkommen und dessen Stabilität	Lage, Zustand, Marktgängigkeit
Laufende Kredite, Leasing, Unterhalt	Kaufpreis im Verhältnis zum bankinternen Wert
Haushaltsrechnung mit Lebenshaltungskosten	Grundbuch, bestehende Rechte und Belastungen
Eigenkapitalherkunft und Liquidität	Beleihungswert und Rang der Grundschuld
Zahlungsverhalten laut Auskunfteien	Baujahr, Fläche, Bauzustand, Sanierungsbedarf
Belastbarkeit von Rate und Restschuld	Verwertbarkeit der Sicherheit im Ernstfall

Die Prüfung deines Haushalts

Rechtlich ist die Bank dazu verpflichtet, deine Kreditwürdigkeit vor Vertragsschluss zu prüfen. Nach § 505a BGB darf ein Darlehensgeber einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass du deine Zahlungsverpflichtungen vertragsgemäß erfüllen kannst. Diese Kreditwürdigkeitsprüfung beruht auf notwendigen, ausreichenden und angemessenen Informationen zu Einkommen, Ausgaben und sonstigen finanziellen Verhältnissen, nicht auf einer pauschalen Faustformel. Ergänzend regelt § 505b BGB, auf welcher Informationsgrundlage diese Prüfung bei Immobilienkrediten stattfinden muss. Wichtig dabei: Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Immobilienwert den Darlehensbetrag übersteigt oder künftig steigt. § 505b BGB macht davon nur für Darlehen eine Ausnahme, die dem Bau oder der Renovierung der Immobilie dienen. Die eingehende Kreditwürdigkeitsprüfung selbst bleibt auch bei diesen Darlehen Pflicht. Die Immobilie ist Sicherheit, keine Rechtfertigung für eine zu knapp kalkulierte Rate.

Für diese Haushaltsseite verlangt die Bank typischerweise Ausweise, aktuelle Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, den Arbeitsvertrag, bei Selbstständigkeit Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen, eine Aufstellung bestehender Kredite und Verpflichtungen sowie Nachweise zu deinem Eigenkapital. Eine vollständige Übersicht über typischerweise benötigte Kreditunterlagen hilft, diese Phase ohne Verzögerung zu durchlaufen. Die Deutsche Bundesbank meldete außerdem im Bank Lending Survey vom Juli 2026, dass Banken ihre Kreditrichtlinien für private Wohnungsbaukredite im zweiten Quartal 2026 per saldo restriktiver gestaltet hatten. Das ist ein zusätzlicher Grund, Konditionen nicht nur bei einer einzigen Bank anzufragen, sondern mehrere Angebote parallel einzuholen.

Die Prüfung der Immobilie als Sicherheit

Für die Immobilie selbst benötigt die Bank unter anderem das Exposé, den Kaufvertragsentwurf, einen Grundbuchauszug, Lageplan und Grundrisse, den Energieausweis und, bei einer Eigentumswohnung, zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle. Zur Absicherung trägt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch ein, ein Sicherungsrecht an der Immobilie, das im Fall eines Zahlungsausfalls eine Verwertung ermöglicht. Für die Bewertung setzt die Bank meist einen eigenen, vorsichtigeren Beleihungswert an, der unterhalb des vereinbarten Kaufpreises liegen kann, sowie Rang und Werthaltigkeit dieser Sicherheit im Grundbuch. Mehr zu den unterschiedlichen Arten von Kreditsicherheiten und ihrer Bedeutung für deine Konditionen findest du in der entsprechenden Übersicht.

Angebote und ESIS-Merkblätter vergleichen

Das ESIS-Merkblatt richtig lesen

Der Kreditgeber muss dir die vorvertraglichen Informationen rechtzeitig vor deiner Vertragserklärung in Textform geben. Dafür verwendet er das ESIS-Merkblatt, das Europäische Standardisierte Merkblatt. Ein bindendes Angebot oder ein bindender Vertragsvorschlag muss ebenfalls von einem ESIS begleitet werden, sofern du nicht bereits ein Merkblatt zu genau diesen Bedingungen erhalten hast. Das regelt Artikel 247 § 1 EGBGB.

Das gesetzliche Muster macht zentrale Angaben wie Kreditbetrag, Laufzeit, Art des Zinssatzes, effektiven Jahreszins, Gesamtrückzahlungsbetrag, Raten, bestimmte Kosten, zusätzliche Verpflichtungen und Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung vergleichbar. Einzelne Felder erscheinen nur, wenn sie für das Angebot zutreffen.

Prüf daneben Angebot, Vertragsentwurf und Tilgungsplan. Dort vergleichst du Anfangstilgung, Zinsbindung, konkrete Restschuld am Ende der Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, einen möglichen Tilgungssatzwechsel, Bereitstellungszinsen, Auszahlungsbedingungen und Pflichtprodukte. Verwende bei allen Banken dieselben Ausgangsdaten: Kaufpreis, Eigenkapital, Finanzierungsbedarf und Zinsbindung. Bitte jede Bank außerdem um einen Tilgungsplan mit ausgewiesener Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Erst diese Unterlage zeigt, welcher Betrag später tatsächlich weiterfinanziert werden muss.

Eine kleine Vergleichsmatrix für jedes Angebot

Übertrag die wichtigsten Werte in eine eigene Tabelle. Schreib nicht nur die Zahl auf, sondern auch, in welchem Dokument sie steht. So merkst du schnell, wenn du einen Wert aus einem unverbindlichen Gespräch mit einer Zahl aus einem bindenden Angebot vergleichst.

Vergleichspunkt	Wo du ihn prüfst	Warum er zählt
Darlehensbetrag und Auszahlung	ESIS und Angebot	Beide Angebote müssen denselben Finanzierungsbedarf abdecken
Effektiver Jahreszins und Rate	ESIS	Kosten und laufende Belastung werden besser vergleichbar
Restschuld zum Ende der Zinsbindung	Tilgungsplan	Sie bestimmt den Bedarf für die Anschlussfinanzierung
Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel	Angebot und Vertragsentwurf	Flexibilität kann wichtiger sein als ein kleiner Zinsabstand
Bereitstellungszinsen und Abruffrist	ESIS oder Angebot, soweit einschlägig	Bei Neubau oder später Kaufpreisfälligkeit können Zusatzkosten entstehen

Fehlt eine Angabe, frag schriftlich nach. Ändert eine Bank anschließend Kaufpreis, Eigenkapital, Laufzeit oder Zinsbindung, markiere das Angebot als neue Variante. Sonst vergleichst du am Ende unterschiedliche Finanzierungen, obwohl die Zinssätze nebeneinander ähnlich aussehen.

Vorsicht bei Bauspar- und Kombimodellen

Eine niedrige Anfangsrate ist bei Bauspar- und Kombinationsfinanzierungen nicht automatisch ein Preisvorteil. Solche Modelle kombinieren häufig ein Vorausdarlehen mit einer Sparphase, eigenen Gebühren und einem abweichenden Zahlungsprofil über die Laufzeit, was den direkten Vergleich mit einem klassischen Annuitätendarlehen erschwert. Die Verbraucherzentrale warnt in ihrem Beitrag zu komplizierten Bausparmodellen ausdrücklich davor, sich von einer niedrigen Startrate blenden zu lassen, ohne die Gesamtkosten und die Zahlungsstruktur über die komplette Laufzeit zu vergleichen. Wenn dir ein solches Modell angeboten wird, lass dir schriftlich zeigen, wie hoch die Gesamtkosten über die komplette Laufzeit ausfallen und wie sich die Rate im Zeitverlauf verändert, nicht nur im ersten Jahr.

Auch die Flexibilität während der Laufzeit lohnt einen Blick: Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu wechseln, sind bei vielen Bankdarlehen Teil des Angebots. Bei einer sehr langen Zinsbindung kommt zusätzlich das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB ins Spiel. Bei gebundenem Sollzins kannst du nach Ablauf von zehn Jahren ab dem vollständigen Empfang des Darlehens ganz oder teilweise kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des vollständigen Empfangs. Lass dir den für deinen Vertrag maßgeblichen Termin schriftlich bestätigen, bevor du eine Ablösung planst.

Der Stresstest für die Anschlussfinanzierung

Dieser Test ist keine Zinsprognose. Er zeigt dir nur, ob dein Haushalt auch dann noch tragfähig wäre, wenn die Anschlussfinanzierung deutlich teurer würde als heute. Ein höherer Anschlusszins ist hier ausdrücklich nur ein Szenario, keine Vorhersage dessen, was tatsächlich passieren wird.

So rechnest du den Stresstest durch

Rechne den Stresstest direkt mit deinem Tilgungsplan durch:

1. Übernimm die Restschuld am Ende der ersten Zinsbindung.
2. Setz mehrere Zinsszenarien für die Anschlussfinanzierung an.
3. Wähle für jedes Szenario eine realistische Anschlusstilgung.
4. Berechne daraus die neue Kreditrate.
5. Addiere die laufenden Eigentümerkosten und prüfe, welcher Haushaltsüberschuss dann noch bleibt.

Am Beispiel von vorher, mit einem Darlehen von 320.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins, einer Anfangstilgung von rund 2 Prozent und einer Zinsbindung von 10 Jahren, liegt die Restschuld nach diesen zehn Jahren in dieser vereinfachten Modellrechnung bei rund 243.503 Euro. Für die Anschlussfinanzierung dieser Restschuld ergeben sich je nach Zinsszenario deutlich unterschiedliche Raten:

Anschluss-Szenario	Annahme	Neue reine Kreditrate
Szenario A	4 % Sollzins plus 2 % Tilgung	rund 1.218 €/Monat
Stresstest	6 % Sollzins plus 2 % Tilgung	rund 1.623 €/Monat

Die Differenz zwischen der ursprünglichen Anfangsrate und der Stressrate beträgt in diesem Beispiel rund 157 Euro im Monat, wohlgemerkt nur bei der reinen Kreditrate. Die laufenden Eigentümerkosten, also Grundsteuer, Versicherung, Energie, Instandhaltung und gegebenenfalls Hausgeld, verschwinden im Stresstest nicht, sie kommen weiterhin obendrauf.

Wenn der Stresstest nicht aufgeht

Eine niedrige Anfangstilgung kann die heutige Rate bequem wirken lassen. Sie hinterlässt aber eine höhere Restschuld, wodurch die Anschlussrate unter Stress stärker steigt. Wenn dein eigener Stresstest nicht aufgeht, senk deshalb nicht reflexartig die Tilgung noch weiter.

Arbeite stattdessen an den Stellschrauben, die das Projekt dauerhaft verändern:

• Kaufpreis, Lage oder Objektgröße anpassen
• mehr wirklich verfügbares Eigenkapital einsetzen, ohne den Notgroschen aufzubrauchen
• den Sanierungsumfang in klar finanzierbare Etappen aufteilen
• eine höhere Tilgung wählen, wenn die heutige Rate das zulässt
• eine längere Zinsbindung gegen den Mehrpreis abwägen
• ein zweites und drittes vollständig vergleichbares Angebot einholen

Du kannst den Kauf auch zeitlich verschieben, bis Eigenkapital, Unterlagen und Objektprüfung belastbarer sind. Das ist kein Scheitern, sondern gibt dir die Möglichkeit, genau die Lücke zu schließen, die der Stresstest sichtbar gemacht hat.

KfW-Förderung und der Weg zum Notartermin

Förderkredite der KfW sind Kredite, kein Eigenkapital. Sie können die Finanzierung sinnvoll ergänzen, verändern aber nicht automatisch deine finanzielle Tragfähigkeit, und sie gehören genauso in die Gesamtbelastung, die Restschuldbetrachtung und den Anschlussfinanzierungs-Stresstest wie jedes andere Darlehen. Die Zinssätze der KfW-Programme orientieren sich am Kapitalmarkt und werden produktabhängig zum jeweils maßgeblichen Zeitpunkt festgelegt, deshalb nennt dieser Überblick bewusst keine aktuellen Zinssätze, sondern konzentriert sich auf die Prüfwege.

KfW 124: Wohneigentumsprogramm

KfW 124 richtet sich an Privatpersonen, die eine selbst genutzte Wohnimmobilie kaufen oder bauen, unabhängig von Kindern oder Einkommensgrenzen. Gefördert werden bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben. Beim Kauf lassen sich damit unter anderem Kaufpreis, notwendige Instandsetzung, Umbau, Modernisierung und Kaufnebenkosten finanzieren. Wichtig für den Ablauf: Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner, nicht direkt über die KfW, und muss vor dem Vorhabensbeginn gestellt werden. Beim Immobilienkauf gilt in aller Regel der Abschluss des notariellen Kaufvertrags als dieser maßgebliche Beginn. Plane KfW 124 deshalb vor dem Notartermin ein und lass dir von deinem Finanzierungspartner ausdrücklich bestätigen, dass die Förderung im Antrag berücksichtigt ist, statt darauf zu setzen, dass sich das später noch problemlos nachreichen lässt. Beachte außerdem, dass Teilrückzahlungen und Sondertilgungen bei diesem Programm laut KfW nicht vorgesehen sind und eine vollständige vorzeitige Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen kann, ein relevanter Unterschied zu vielen klassischen Bankdarlehen mit jährlichem Sondertilgungsrecht.

KfW 300: Wohneigentum für Familien

KfW 300 richtet sich an Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren oder Alleinerziehende, die klimafreundlich neu bauen oder eine neue Immobilie im Erstkauf erwerben und selbst nutzen wollen. Voraussetzungen sind unter anderem eine Miteigentumsquote von mindestens 50 Prozent, kein weiteres Wohneigentum in Deutschland und eine Einkommensgrenze, die von der Kinderzahl abhängt. Technisch verlangt das Programm bestimmte Effizienzhaus-Standards und den Ausschluss reiner Öl-, Gas- oder Biomasseheizungen; die anspruchsvollere Förderstufe mit Nachhaltigkeitszertifizierung erfordert zusätzlich eine Nachhaltigkeitsberatung. Der Prüfweg läuft über eine Energieeffizienz-Expertin oder einen Energieeffizienz-Experten, die oder der die technischen Anforderungen bestätigt, bevor der Antrag über den Finanzierungspartner gestellt wird.

Der sichere Ablauf ist: Antrag über den Finanzierungspartner stellen, KfW-Zusage abwarten, dann beginnen und Verträge schließen. Nach der Antragstellung, aber vor der Zusage, kannst du auf eigenes Risiko starten; ein Anspruch auf Förderung entsteht dadurch nicht. Einen früheren Liefer-, Leistungs- oder Kaufvertrag lässt die KfW nur mit einer von Anfang an vereinbarten aufschiebenden Bedingung zu. Arbeiten oder Kaufpreiszahlung dürfen dabei erst nach der Antragstellung beginnen. Nachträglich darf die Bedingung nicht ergänzt werden.

KfW 308: Jung kauft Alt

KfW 308, im Markt auch als „Jung kauft Alt“ bekannt, unterstützt Familien mit Kindern beim Erwerb einer bestehenden Immobilie zur Selbstnutzung, wenn diese energetisch besonders schlecht eingestuft ist. Voraussetzung ist eine Energieeffizienzklasse von F, G oder H laut aktuellem Energieausweis. Nach dem Kauf muss die Immobilie innerhalb von 54 Monaten ab Zusage mindestens den Standard Effizienzhaus 85 EE erreichen, beziehungsweise Effizienzhaus Denkmal EE bei denkmalgeschützten Gebäuden. Ältere Darstellungen dieses Programms nennen teilweise noch Effizienzhaus 70 EE als Mindestziel. Das ist überholt: Nach der aktuellen KfW-Seite ist Effizienzhaus 85 EE die niedrigste zulässige Stufe; anspruchsvollere Stufen wie Effizienzhaus 70, 55 oder 40 EE bleiben möglich. Für die Sanierungsplanung ist wieder eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte notwendig, sowohl für die Einschätzung vor dem Kauf als auch für die Bestätigung nach der Durchführung. Kaufnebenkosten und Sanierungskosten sind im Rahmen von KfW 308 selbst nicht förderfähig. Für die energetischen Sanierungskosten kann getrennt der KfW-Kredit 261 infrage kommen; dessen Förderbedingungen wurden am 21. Juli 2026 geändert und müssen vor dem Antrag erneut geprüft werden.

Auch bei KfW 308 ist der sichere Weg, den Förderkredit vor dem Kauf über den Finanzierungspartner zu beantragen und die Zusage abzuwarten. Ein Kauf nach Antragstellung, aber vor der Zusage, geschieht auf eigenes Risiko und begründet keinen Anspruch auf Förderung. Ein früherer Kaufvertrag ist nur mit einer von Anfang an vereinbarten aufschiebenden Bedingung möglich; den Kaufpreis darfst du erst nach der Antragstellung bezahlen.

Von der Finanzierungszusage zum Notartermin

Der Notartermin sollte nicht der Moment sein, in dem du zum ersten Mal merkst, ob deine Finanzierung eigentlich funktioniert. Sinnvoll ist eine feste Reihenfolge: Zuerst stehen Haushaltsrechnung, Eigenkapitalnachweise und die Vorbereitung der Kreditunterlagen. Dann folgen die Objektunterlagen, bei einer Eigentumswohnung inklusive der WEG-Unterlagen, und mehrere Finanzierungsanfragen auf identischer Datenbasis, damit ESIS-Merkblätter und Tilgungspläne wirklich vergleichbar sind. Parallel dazu gehört die KfW-Förderung konkret mit dem Finanzierungspartner abgestimmt, nicht nur grob angedacht.

Vor dem eigentlichen Notartermin lohnt sich ein genauer Blick darauf, was eine Bankbestätigung beim Immobilienkauf tatsächlich aussagt: Betrag, Objektbezug, Befristung, zugrunde gelegte Eigenkapitalannahmen, eingerechnete Förderbausteine und Auszahlungsvoraussetzungen. Eine allgemein gehaltene Bestätigung, bei der wesentliche Bedingungen noch offen sind, ersetzt keine verbindliche Zusage. Nach der Beurkundung übernimmt das Notariat weitere Schritte wie die Auflassungsvormerkung und die Vorbereitung der Lastenfreistellung, bevor es über die Kaufpreisfälligkeit informiert; die Einzelheiten dazu beschreibt das Notariat selbst im Ablauf zur Kaufpreisfälligkeit. Wer sich vorab zusätzlich mit den typischen Stolperstellen beim Kauf einer gebrauchten Immobilie vertraut machen will, findet dazu allgemeine Hinweise bei Notarinnen und Notaren. Darlehensmittel, Eigenkapital und gegebenenfalls Fördermittel müssen genau zu diesem späteren Fälligkeitszeitpunkt abrufbar sein, sonst entstehen unnötige Verzögerungen oder Zusatzkosten. Einen allgemeinen Einstieg in die verschiedenen Bausteine einer Baufinanzierung findest du zusätzlich in der Übersicht zum Thema Finanzierung.

Kernaussagen zur Baufinanzierung

Bevor du dich auf ein Angebot festlegst, geh diese fünf Punkte noch einmal mit deinen eigenen Zahlen durch:

• Projektkosten statt Kaufpreis: Nimm Kaufnebenkosten, Sofortmaßnahmen, Sanierung, Umzug und Reserve von Anfang an in die Kalkulation auf.
• Verfügbares Eigenkapital: Zieh Notgroschen, Umzugskosten und geplante Sanierungsrücklagen ab, auch wenn das Geld aktuell auf demselben Konto liegt.
• Komplette Monatsbelastung: Vergleiche deine Warmmiete mit Kreditrate, Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung und gegebenenfalls Hausgeld.
• Anschlussfinanzierungs-Stresstest: Rechne die Restschuld mit mehreren späteren Zinsszenarien, statt nur die erste Rate zu betrachten.
• Förderung vor dem Vertrag: Kläre KfW 124, KfW 300 oder KfW 308 mit dem Finanzierungspartner, bevor du den Notartermin festlegst.

Quellen und Stand

Die Zins- und Marktangaben in diesem Beitrag wurden zuletzt am 23. Juli 2026 geprüft und sollten vor jeder Kaufentscheidung erneut mit den Originalquellen abgeglichen werden, da sich Konditionen und Förderbedingungen ändern können. Für neu vergebene Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland weist die Bundesbank-Zeitreihe SUD131 für Mai 2026 einen vorläufigen Wert von 3,99 Prozent aus; effektiver Jahreszins ist dabei die dort verwendete Vergleichsgröße einschließlich bestimmter Kosten, und der aktuelle Stand lässt sich direkt bei der Bundesbank nachschlagen, statt hier als feste Zahl übernommen zu werden. Dieser Wert ist vorläufig und stellt einen Marktdurchschnitt dar, kein individuelles Angebot für dein konkretes Vorhaben. Rechtliche Grundlagen wie § 505a BGB, § 505b BGB und die ESIS-Regelungen im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch wurden anhand der jeweils aktuellen Fassung auf gesetze-im-internet.de geprüft, ebenso weitere gesetzliche Kündigungsrechte bei langfristigen Darlehen. Angaben zu KfW 124, KfW 300 und KfW 308 beruhen auf den öffentlich zugänglichen Produktseiten und dem Merkblatt der KfW und sollten wegen möglicher Programmänderungen unmittelbar vor einer Antragstellung erneut über die KfW-Website bestätigt werden. (Api.statistiken.bundesbank.de)

FAQ

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Eine feste gesetzliche Mindestquote gibt es nicht. Als grobe Orientierung werden häufig 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten genannt. Wichtiger als die exakte Prozentzahl ist, dass dir nach Kauf, Umzug und möglichen Sofortmaßnahmen noch eine belastbare Reserve bleibt.

Reicht es, wenn die Kreditrate ungefähr meiner bisherigen Miete entspricht?

Nein. Als Eigentümerin oder Eigentümer kommen zur Kreditrate weitere Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Instandhaltung und bei einer Eigentumswohnung Hausgeld sowie mögliche Sonderumlagen hinzu. Vergleiche deshalb deine Warmmiete mit der kompletten Eigentümerbelastung, nicht mit der Rate allein.

Was prüft die Bank bei einer Baufinanzierung?

Die Bank prüft deinen Haushalt, also Einkommen, laufende Verpflichtungen, Eigenkapital und Zahlungsverhalten, und getrennt davon die Immobilie als Sicherheit über Grundbuch, Beleihungswert und Zustand. Nach § 505a BGB darf sie den Kredit nur vergeben, wenn eine vertragsgemäße Rückzahlung wahrscheinlich ist. Nach § 505b BGB darf sich diese Prüfung nicht hauptsächlich auf einen Immobilienwert stützen, der den Kredit übersteigt oder künftig steigen soll. Für Darlehen zum Bau oder zur Renovierung gilt diese spezielle Begrenzung nicht; die eingehende Kreditwürdigkeitsprüfung bleibt trotzdem vorgeschrieben.

Woran erkenne ich das beste Finanzierungsangebot?

Nicht am niedrigsten Sollzins allein. Vergleiche ESIS-Merkblatt, effektiven Jahreszins, Monatsrate, Zinsbindung, Restschuld, Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel, Bereitstellungszinsen und Auszahlungsbedingungen auf identischer Datenbasis, also bei gleichem Kaufpreis, gleichem Eigenkapital und möglichst gleicher Zinsbindung.

Muss ich die KfW-Förderung vor dem Notartermin beantragen?

In der Regel klärst du KfW 124, KfW 300 oder KfW 308 vor dem Notartermin mit dem Finanzierungspartner. Bei KfW 124 zählt vor Vorhabensbeginn auch ein formloser Antrag oder ein dokumentiertes Finanzierungsgespräch, das die KfW-Förderung einschließt. Der formgerechte Antrag muss dann innerhalb von drei Monaten nach Vorhabensbeginn bei der KfW eingehen.

Bei KfW 300 und KfW 308 stellst du den Antrag vor Vorhabensbeginn. Ein früherer Kaufvertrag ist nur mit einer von Anfang an vereinbarten aufschiebenden Bedingung zulässig; Arbeiten oder Kaufpreiszahlung dürfen erst nach der Antragstellung beginnen. Startest du nach dem Antrag, aber vor der KfW-Zusage, trägst du das Risiko selbst und hast noch keinen Anspruch auf Förderung.

Was ist der wichtigste Test vor der Unterschrift?

Der Anschlussfinanzierungs-Stresstest: Nimm die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung und rechne mit einem deutlich höheren Anschlusszins als Szenario. Wenn die daraus entstehende gesamte Eigentümerbelastung nicht mehr in deinen Haushalt passt, überprüfe Kaufpreis, Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung, Sanierungsumfang oder das Objekt selbst, statt die Rate nur kurzfristig schönzurechnen.

Was, wenn ich eine sehr lange Zinsbindung wähle, mich aber später doch von dem Vertrag lösen will?

Für Darlehen mit gebundenem Sollzins erlaubt § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB die ordentliche Kündigung nach Ablauf von zehn Jahren ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Eine spätere neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins verschiebt den maßgeblichen Startpunkt. Lass dir deshalb den konkreten Kündigungstermin für deinen Vertrag schriftlich bestätigen.