Kredit für Wohneigentum: Wohneigentum per Kredit finanzieren

Ein Kredit für Wohneigentum wird ebenso wie der Bau oder Kauf eines Hauses gesichert: Der Kreditgeber erhält mit der Bestellung einer Hypothek oder Grundschuld ein besonders starkes Recht, ein sogenanntes Grundpfandrecht. Da es auf die persönliche Bonität des Schuldners nicht mehr so sehr ankommt, sind auch die Zinsen niedrig.

Wohnungseigentum ist eine ganz besondere Rechtskonstruktion

Zwar redet man umgangssprachlich immer vom Hauseigentümer, juristisch betrachtet stimmt das so aber nicht ganz. Der Eigentümer einer Immobilie hat vor allem ein Eigentumsrecht am Grundstück. Damit ist er gleichzeitig Eigentümer aller fest mit dem Grundstück verbundenen Bauwerke. Es ist also normalerweise nicht möglich, dass Grundstück und darauf errichtetes Haus unterschiedliche Eigentümer haben. Aus demselben Grund werden übrigens Einbauten in ein Haus automatisch Eigentum des Grundstückseigentümers, auch wenn ein Mieter sie vorgenommen und bezahlt hat. Wem das Grundstück gehört, kann man im Grundbuch nachlesen. Die Übertragung von Eigentumsrechten beim Verkauf wird notariell beurkundet und dann ins Grundbuch eingetragen, zunächst in einer Auflassungsvormerkung und später, nachdem der Kauf abgewickelt wurde, mit dem endgültigen Eintrag des Eigentumswechsels. Auch der Erbfall ist ein Eigentumswechsel und wird im Grundbuch vermerkt. Bei Eigentumswohnungen funktioniert die strenge Kopplung des Eigentums zwischen Grundstück und allen Aufbauten so nicht. Die Wohnungseigentümer bilden deshalb eine Eigentümergemeinschaft, abgekürzt WEG. Sie alle haben Gemeinschaftseigentum nach ihren Anteilen am Grundstück und zum Beispiel an den Außenwänden des Gebäudes und dem Dach, also allen Teilen des Gebäudes, die für die gesamte Gemeinschaft da sind. Zudem besitzen sie aber ein Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung. In der Schweiz sagt man statt Wohnungseigentum übrigens Stockwerkseigentum – ein Begriff, der die Rechtslage recht gut beschreibt.

Belastung einer Wohnung kann eingetragen werden

Der Wohnungseigentümer wird mit seinem Sondereigentum ins Grundbuch eingetragen, ebenso wie der Eigentümer eines Einfamilienhauses. Deshalb kann ein Kredit für Wohneigentum durch einen Eintrag in die Abteilung III, die Grundpfandrechte, gesichert werden. Grundpfandrechte bewirken, dass das Grundstück für die Schulden haftet. Diese juristische Formulierung klingt etwas seltsam, drückt aber genau das aus, was tatsächlich vereinbart ist: Das Grundstück bzw. in diesem Fall die Wohnung haftet praktisch wie der Schuldner selbst, wenn dieser die Kreditraten nicht bezahlt. Hypothek und Grundschuld unterscheiden sich dadurch, dass die Hypothek streng an einen bestimmten Darlehensvertrag gekoppelt ist, während die Grundschuld ganz allgemein zugunsten eines Gläubigers besteht. Eine Bank, die Ihre Eigentumswohnung finanziert und zu deren Gunsten Sie eine Grundschuld haben eintragen lassen, kann also die Zwangsvollstreckung auch wegen ganz anderer Schulden, die Sie bei ihr haben, betreiben. Dennoch ist die Grundschuld meist vorteilhafter, weil man sie später ohne Zusatzkosten wieder nutzen kann, zum Beispiel für einen Umbaukredit.