Langfristige Kredite

Langfristige Kredite spielen bei privaten Verbrauchern vor allem im Bereich der Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Es handelt sich üblicherweise um Finanzierungen mit Laufzeiten bis zu mehreren Jahrzehnten.

Da ein Immobiliendarlehen größere Summen erfordert, wird die Tilgung auf einen langen Zeitraum verteilt, um die Belastung tragfähig zu halten.

• Meist sind langfristige Kredite als Annuitäten ausgestaltet.
• Das heißt, Zins- und Tilgungszahlungen finden in regelmäßigen – meist monatlichen – Raten statt.
• Die Raten enthalten einen Zins- und einen Tilgungsanteil.
• Der Zinsanteil sinkt dabei im Zeitablauf, während der Tilgungsanteil steigt.
• Manchmal werden langfristige Finanzierungen auch als endfällige Kredite vergeben.

Dann sind während der Laufzeit nur Zinsen zu zahlen, die Tilgung erfolgt am Laufzeitende als Einmalbetrag.

Zinsbindungen üblich

Die Verzinsung ist bei langfristigen Krediten üblicherweise für längere Zeiträume fest. Typische Bindungsfristen sind fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Wenn der Zeitraum ausläuft, findet entweder eine erneute Zinsvereinbarung zu den dann geltenden Konditionen statt oder der Kredit wird durch einen anderen abgelöst. Im Extremfall gilt die Festzinsvereinbarung für die gesamte Laufzeit, variable Zinsvereinbarungen sind ebenfalls möglich, aber eher die Ausnahme.

Sicherheiten sind notwendig

Langfristige Kredite werden in der Regel nur gegen Sicherheiten vergeben. Bei Baukrediten dient dabei vor allem die Immobilie als Sicherheit. Die Absicherung erfolgt meist über eine Grundschuld, seltener über eine Hypothek. Dennoch hat sich die Bezeichnung Hypothekendarlehen eingebürgert. Die Grundschuld wird meist bevorzugt, da sie umfassender und flexibler für Sicherungszwecke eingesetzt werden kann.

Manchmal mit Disagio

Im Normalfall erfolgt die Auszahlung des Darlehens zu hundert Prozent. Möglich ist aber auch die Vereinbarung eines Disagios. Es stellt eine Art vorweggenommenen Zins dar und wird als Prozent-Abschlag bei der Auszahlung berücksichtigt. Bei der Finanzierung von Miet-Immobilien kann eine Disagio-Vereinbarung steuerlich sinnvoll sein. Ansonsten wird auf das Disagio meist verzichtet.

Sonderformen langfristiger Kredite

Es gibt im Bereich der Baufinanzierung neben dem klassischen Hypothekendarlehen weitere spezielle langfristige Finanzierungformen:

das Bauspardarlehen: es wird im Zusammenhang mit einem Bausparvertrag gewährt. Dabei handelt es sich um ein typisches Festzinsdarlehen.

Forward-Kredite: hier findet die Zinsvereinbarung bereits heute statt, die Auszahlung erfolgt aber erst später. Bereitstellungszinsen fallen dabei nicht an. Forward-Vereinbarungen werden vor allem als Instrument zur Zinssicherung genutzt. Davon abgesehen stellen sie normale Hypothekendarlehen dar.

Vorfälligkeitsentschädigung möglich

Während der Zinsbindung kann ein langfristiges Darlehen nur eingeschränkt vorzeitig getilgt werden. Bei mehr als zehnjähriger Zinsbindung ist eine vorzeitige Rückzahlung nach Ablauf von zehn Jahren gesetzlich möglich. Ansonsten kommt es auf die vertraglichen Regelungen an. Der Kreditgeber kann ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Langfristige Kredite

Der Zinssatz für langfristige Darlehen entscheidet maßgeblich über die Kreditkosten. Dabei kommt es nicht nur auf die Höhe der Zinsen an, sondern auch auf die Art der Verzinsung und die Dauer von Zinsbindungen.

Oft besteht beim Kreditabschluss die Wahl zwischen verschiedenen Möglichkeiten.

• Im Privatbereich kommen langfristige Darlehen vor allem im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen vor.
• Hypothekendarlehen und Bauspardarlehen laufen meist mindestens zehn Jahre, noch deutlich längere Laufzeiten bis zu zwei oder drei Jahrzehnten sind insbesondere bei Hypothekendarlehen keineswegs unüblich.
• Baufinanzierungen erfordern viel Geld, das vielfach nur über längere Zeiträume zurückgezahlt werden kann.
• Das erklärt die langen Laufzeiten.

Mit Zinsbindungen den Zinssatz sichern

Immobilienkredite werden üblicherweise mit alternativ wählbaren Zinsbindungen angeboten. Typisch sind Zinsbindungsfristen von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren, manchmal auch länger. Das bedeutet, die Zinsen sind für eine bestimmte Anfangslaufzeit fest und werden dann später im Rahmen einer Anschlussfinanzierung den Marktverhältnissen entsprechend neu festgelegt – oft mit erneuter Zinsbindung. Während der Zinsbindung hat der Kreditnehmer Kalkulationssicherheit. Wird mit steigenden Zinsen gerechnet, empfehlen sich eher längere Zinsbindungszeiträume, um sich das heute niedrige Zinsniveau möglichst lange zu sichern. Bei Erwartung sinkender Zinsen sollte die Zinsbindung eher kurz gewählt werden. Bei der Anschlussfinanzierung kann dann von den niedrigeren Marktzinsen profitiert werden.

Normalerweise steigt der Zinssatz mit der Zinsbindungsdauer etwas an – das ist der Preis für die höhere Zinssichereit. Ein Darlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung hat also einen höheren Zinssatz als eines mit fünf- oder zehnjähriger Zinsbindung. Das ist allerdings kein Naturgesetz, es gibt bestimmte Zinskonstellationen, in denen es sich genau umgekehrt verhalten kann. Ein variabler Zinssatz für langfristige Darlehen ist untypisch und eher bei kurzfristigen Krediten üblich. Variable Zinsvereinbarungen machen bei langfristigen Darlehen überhaupt nur Sinn, wenn mit sinkenden Zinsen gerechnet wird.

Vorzeitige Tilgung und Forward-Vereinbarungen

Zinsbindungen haben den Nachteil, dass eine vorzeitige Tilgung des Darlehens während des Zinsbindungszeitraums entweder abgelehnt werden kann oder in diesem Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Sie macht die vorzeitige Rückzahlung in der Regel nicht lohnend. Bei Darlehen an Verbraucher mit mehr als zehnjähriger Zinsbindung ist eine einseitige Kündigung durch den Kreditnehmer allerdings nach zehn Jahren möglich. Das ist gesetzlich so geregelt. Dann kann eine vorzeitige Rückzahlung auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung erfolgen.

Wenn ein Darlehen mit Zinsbindung noch läuft und später eine Anschlussfinanzierung ansteht, besteht die Möglichkeit, sich einen heute (günstigen) Zinssatz durch eine Forward-Vereinbarung zu sichern. Die Zinsen (aktueller marktüblicher Zinssatz dient als Basis) werden dann bereits heute vereinbart, die Darlehensauszahlung erfolgt erst später, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht.