Mieten oder kaufen: Rechner mit Basis- und Expertenmodus

Mieten oder kaufen: So funktioniert der Rechner

Ein Mieten-oder-kaufen-Rechner vergleicht mehr als Monatsmiete und Darlehensrate. Er stellt zwei Wohnsituationen über denselben Zeitraum gegenüber: Anfangskapital, laufende Kosten, Finanzierung, mögliche Geldanlage und Vermögen am Ende. Das Ergebnis hängt deshalb stark von deinen Eingaben ab.

Nicht nur die niedrigere Monatszahlung zählt. Wichtig sind auch deine voraussichtliche Wohndauer, die Kosten auf beiden Seiten sowie Zins, Mietentwicklung, Immobilienwert und Anlagerendite. Ein guter Rechner zeigt diese Annahmen offen und rät nicht pauschal zum Kauf oder zur Miete.

Beim Kauf fallen oft früh hohe Ausgaben für Eigenkapital und Erwerbsnebenkosten an; während der Finanzierung kommen Zins, Tilgung und weitere Eigentümerkosten hinzu. Beim Mieten kann ein größerer Teil des Anfangskapitals liquide bleiben. Ob dieses Geld angelegt, als Reserve gehalten oder ausgegeben wird, verändert den Vergleich erheblich. Der Rechner sollte diese Entscheidung daher nicht unterstellen, sondern die gewählte Annahme offen zeigen.

Auch die verbleibende Reserve ist wichtig. Wenn nach Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenkapital kaum Geld übrig ist, sieht die Rechnung anders aus als bei einer gut gefüllten Rücklage. Ein Rechner kann nicht festlegen, wie hoch deine Sicherheitsreserve sein sollte. Er sollte aber klar zeigen, welches Kapital du einsetzt, was in jedem Szenario übrig bleibt und ob rechnerisch ein Fehlbetrag entsteht.

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Auch der Betrachtungszeitraum ist wichtig. Wer bald umziehen könnte oder beruflich flexibel bleiben muss, hat andere Kosten und Risiken als ein Haushalt, der langfristig wohnen bleiben möchte. Der Rechner kann diese Lebensplanung nicht entscheiden, aber die Folgen kurzer, mittlerer und langer Zeiträume nachvollziehbar darstellen. Besonders bei kurzen Zeiträumen können einmalige Kaufnebenkosten und ein möglicher späterer Verkauf den Vergleich stärker prägen als die laufende Monatsrate.

Vergleichbare Wohnsituationen bilden die Grundlage

Miete und Kauf lassen sich nur sinnvoll vergleichen, wenn die Wohnungen oder Häuser ähnlich sind. Die Deutsche Bundesbank nutzt in ihrem Befragungsszenario eine Wohnung oder ein Haus mit vergleichbarer Größe, Ausstattung und Standard in einer ähnlich teuren Wohnlage. Das ist ein guter Ausgangspunkt, ersetzt aber nicht den Blick auf das konkrete Objekt. Wer eine kleine Bestandswohnung mit einem deutlich größeren Neubau vergleicht, verzerrt das Ergebnis schon vor der Finanzierungsrechnung. (Befragungsszenario der Deutschen Bundesbank)

Die Objekte müssen nicht identisch sein. Unterschiede sollten aber sichtbar bleiben. Zusätzliche Zimmer, ein Garten, ein Stellplatz, der Energiezustand, Barrierefreiheit, Sanierungsbedarf oder ein deutlich längerer Arbeitsweg können den wirtschaftlichen Vergleich verändern. Bietet das Kaufobjekt mehr Wohnqualität, sollte diese Abweichung als Hinweis oder eigenes Szenario erscheinen.

Auch der Zustand bei Einzug verdient Aufmerksamkeit. Eine Mietwohnung kann bereits modernisiert sein, während beim Kaufobjekt kurzfristig Arbeiten an Bad, Heizung, Fenstern oder Dach anstehen. Umgekehrt kann ein Kaufobjekt niedrigere laufende Energiekosten haben als die Vergleichsmiete. Solche Unterschiede müssen nicht vollständig in Euro umgerechnet werden. Sie sollten aber nicht in einem reinen Vergleich von Kaltmiete und Kreditrate untergehen.

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Die Eingaben sollten klar trennen:

• Mietobjekt: vergleichbare Wohnfläche, Lage, Ausstattung und Startmiete als Leserwert
• Kaufobjekt: Kaufpreis oder Ausgangswert als Leserwert
• Betrachtungszeitraum: von dir eingegebene Dauer
• Anfangsmittel: frei verfügbares Kapital, das in beiden Szenarien symmetrisch behandelt wird
• Kosten: Miete, Eigentümerkosten, Instandhaltung, Finanzierung und Kaufnebenkosten als getrennte Positionen

Eine Nettokaltmiete darf nicht einfach den gesamten Kosten eines Eigentümerhaushalts gegenüberstehen. Das Statistische Bundesamt unterscheidet Mieten und Wohnkosten für Mieter- und Eigentümerhaushalte. Verbrauchsabhängige Kosten oder Positionen, die in beiden Szenarien ähnlich anfallen, sollten nicht stillschweigend als Vorteil einer Seite zählen. (Wohnen beim Statistischen Bundesamt)

Nutzer sollten sehen können, ob eine Position nur beim Eigentum, nur bei der Miete oder in beiden Wohnformen anfällt. Heizkosten und Strom hängen etwa stark von Gebäude und Verbrauch ab. Bei einer Eigentumswohnung kann Hausgeld zudem Bestandteile enthalten, die nicht direkt mit der Nettokaltmiete vergleichbar sind. Enthält das Hausgeld Vorauszahlungen oder umlagefähige Bestandteile, sollten diese nicht doppelt als Eigentümerkosten und als allgemeine Wohnkosten angesetzt werden.

Kaufnebenkosten nicht in einer Pauschale verstecken

Neben dem Kaufpreis gehören weitere Erwerbskosten zum Kaufpfad. Das Statistische Bundesamt berücksichtigt bei selbst genutztem Wohneigentum unter anderem Kaufnebenkosten sowie Waren und Dienstleistungen für Besitz und Unterhalt, beispielsweise Maklerkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Notar. (Preisindizes für selbst genutztes Wohneigentum)

Diese Positionen sollten jeweils als Leserwert erscheinen. Ein bundesweit voreingestellter Standardwert wäre irreführend, weil Kosten und steuerliche Bedingungen vom Bundesland, Vertrag, Objekt und Einzelfall abhängen. Grundstückskaufverträge müssen notariell beurkundet werden, wie § 311b BGB regelt. Daraus folgt jedoch keine individuelle Kostenberechnung. (§ 311b BGB)

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Die Eingabemaske sollte mindestens unterscheiden zwischen:

1. Kaufpreis
2. Grunderwerbsteuer
3. Notarkosten
4. Grundbuchkosten
5. Maklerkosten
6. weiteren Kosten der Transaktion

So bleibt sichtbar, ob der Kaufpreis oder die Erwerbsnebenkosten den Finanzierungsbedarf und das verbleibende Anfangskapital beeinflussen. Außerdem sollte sichtbar sein, ob eine Kostenposition aus Eigenmitteln bezahlt oder mitfinanziert wird. Beides führt zwar zu einem höheren Gesamtaufwand, beeinflusst aber Liquidität, Darlehenssumme und Restschuld unterschiedlich.

Eigentümerkosten und Instandhaltung separat führen

Zins und Tilgung sind nicht die gesamten Eigentümerkosten. Instandhaltung, Reparaturen, Versicherungen, Hausverwaltung, Hausgeldanteile und öffentliche Abgaben sollten, soweit vorgesehen, eigene Kostenfelder erhalten. Das Statistische Bundesamt führt Instandhaltung und Reparatur von Wohnungen und Wohnhäusern ebenfalls als eigene Kostenkategorie. (Jahresbericht zum Verbraucherpreisindex)

Eine niedrige Darlehensrate bedeutet daher nicht automatisch niedrige Gesamtkosten. Umlagefähige Betriebskosten, eigener Verbrauch und objektspezifische Kosten sollten nicht ohne Kennzeichnung zusammengelegt werden.

Bei Eigentumswohnungen ist zudem zwischen laufenden Kosten und unregelmäßigen Ausgaben zu unterscheiden. Eine regelmäßige Zahlung an die Verwaltung ist etwas anderes als eine größere Reparatur am Gebäude. Bei einem Haus können Kosten für Dach, Heizung, Leitungen oder Außenanlagen in größeren Abständen auftreten. Der Rechner muss Reparaturen nicht vorhersagen. Er sollte aber zeigen, ob er jährliche Instandhaltung, einzelne Zeitpunkte oder beides berechnet.

Hilfreich ist außerdem eine Trennung zwischen bereits bekannten und nur vorsorglich angesetzten Kosten. Ein angekündigter Austausch einer Anlage ist keine allgemeine Instandhaltungsannahme. Umgekehrt ersetzt eine allgemeine jährliche Rücklage nicht die Prüfung konkreter Unterlagen, etwa bei einer Eigentumswohnung. Die Ergebnisansicht sollte daher nicht genauer wirken, als es die Eingaben erlauben.

Der Basismodus vergleicht gleiche verfügbare Mittel

Der Basismodus soll mit wenigen, verständlichen Eingaben auskommen. Er nutzt die Equal-Cash-Methode: Am Anfang wird in beiden Szenarien dieselbe verfügbare Geldsumme berücksichtigt. Der Rechner darf also nicht das ganze Anfangskapital für den Kauf verwenden und so rechnen, als hätte die Mietseite kein Geld zum Start. Auch laufende Zahlungsüberschüsse müssen berücksichtigt werden.

Eine niedrigere anfängliche Mietzahlung sagt noch nichts über die finanzielle Entwicklung über Jahre aus; bleibt im Mietpfad Geld übrig, muss der Rechner dessen Behandlung klar regeln. Umgekehrt darf ein höherer Aufwand beim Kauf nicht unsichtbar werden, nur weil Tilgung Vermögen aufbaut. Zinsen, Tilgung, laufende Kosten, Geldanlage und Restschuld haben im Modell unterschiedliche Funktionen.

Die genaue Umsetzung muss der akzeptierten Spezifikation rent-or-buy-v1.0.0 folgen. Sie legt Zeitpunkte, Vorzeichenregeln, Perioden, Rundungen sowie den Umgang mit Überschüssen und Fehlbeträgen fest. Ohne diese Definition sollten keine eigenen Formeln als akzeptierte Basis-Methode ausgegeben werden.

Der Basismodus sollte dennoch verständlich machen, welche Fragen er abbildet:

• Wie viel Anfangskapital steht in beiden Szenarien zur Verfügung?
• Welche Startmiete und Kaufnebenkosten werden als Leserwerte angesetzt?
• Welche Finanzierung, Mietentwicklung, Immobilienwertentwicklung, Inflation und Opportunitätsrendite werden als Leserannahmen verwendet?
• Welche laufenden Eigentümerkosten und Instandhaltungskosten werden berücksichtigt?

Er sollte auch seine Grenzen nennen. Persönliche Umzugskosten, Einkommensänderungen, Familienplanung, Arbeitslosigkeit, Pflegebedarf oder individuelle Steuerberatung lassen sich nicht mit einer allgemein passenden Standardannahme abbilden.

Zahlungsunterschiede müssen symmetrisch behandelt werden

Die Equal-Cash-Methode vergleicht nicht nur zwei Monatsbeträge. Entscheidend ist, was mit den Zahlungsunterschieden passiert. Zahlt die Mietseite in einer Periode weniger, kann der Überschuss nach der Rechnerlogik als Geldanlage weitergeführt werden. Zahlt die Eigentümerseite weniger, kann dort ein entsprechender Vorteil entstehen. Ein negativer Unterschied darf nicht als zusätzlicher Anlagebetrag erscheinen.

Wichtig ist auch der Zeitpunkt: Ein Betrag zu Beginn einer Periode kann anders behandelt werden als ein Betrag am Ende. Einmalige Kaufnebenkosten, jährliche Eigentümerkosten und monatliche Miete können unterschiedliche Buchungszeitpunkte haben. Die akzeptierte Spezifikation muss diese Reihenfolge festlegen.

Für die Darstellung gilt: Eine Ausgabe sollte erklären, ob ein Betrag sofort verfügbar ist, regelmäßig gezahlt wird oder erst am Ende als Vermögenswert zählt. Das verhindert, dass Tilgung fälschlich wie ein verlorener Aufwand oder ein geschätzter Immobilienwert wie frei verfügbares Geld gelesen wird.

Die Ergebnisaufteilung sollte sichtbar machen:

• Ausgangskapital
• laufende Zahlungsdifferenzen
• modellierter Wert der Geldanlage
• Immobilienwert am Ende
• verbleibende Restschuld
• weitere liquide Bestände, sofern vorgesehen
• daraus berechnetes Endvermögen
• Vermögensdifferenz zwischen den Szenarien

Das Terminal Wealth, also das rechnerische Endvermögen am Ende des Betrachtungszeitraums, hängt von deinen Annahmen ab. Es ist weder dein tatsächliches Vermögen noch ein erwarteter Verkaufserlös. Auch der modellierte Immobilienwert ist kein sicher erzielbarer Verkaufspreis, und die Restschuld ist keine verbindliche Ablösesumme.

Keine eigenen Zahlen als Beispiel einsetzen

Für den Basismodus dürfen nur vollständige fiktive Zahlenbeispiele des akzeptierten Rechnerinhabers verwendet werden. Diese liegen nicht vor. Deshalb sollten keine eigenen Eurobeträge, Laufzeiten, Zinssätze, Mietsteigerungen, Wertentwicklungen oder Renditen ergänzt werden. Solche Zahlen könnten sonst wie Angebot, Marktprognose oder persönliche Finanzierungsaussage wirken.

Historische Werte können als gesondert gekennzeichneter Kontext dienen, aber nicht als vorausgefüllte Rechnerannahme. Nutzer sollten eigene Unterlagen und vorsichtige Szenarien verwenden, statt historische Durchschnittswerte ungeprüft fortzuschreiben.

Der Expertenmodus macht den Zahlungsstrom sichtbar

Der Expertenmodus ergänzt den Basismodus um zeitlich getrennte Zahlungsströme. Er ist sinnvoll, wenn Finanzierung oder Kosten im Zeitverlauf wechseln. Er darf aber nicht zu einer anderen Grundlogik führen: Beide Modi müssen dieselbe Wohnsituation, denselben Betrachtungszeitraum und dieselbe Equal-Cash-Methode nutzen.

Der zusätzliche Detailgrad hilft vor allem bei Anschlussfinanzierungen, Ratenänderungen oder ausdrücklich geplanten Sondertilgungen. Unbekannte Werte bleiben aber Annahmen. Eine spätere Zinsphase wird nicht zu einer belastbaren Kondition, nur weil sie genau eingegeben wird. Der Expertenmodus ist deshalb vor allem ein Werkzeug, um Folgen unterschiedlicher Annahmen sichtbar zu machen, nicht um Unsicherheit rechnerisch zu beseitigen.

Zinsphasen mit übertragener Restschuld

Ein Expertenmodell kann mehrere Zinsphasen enthalten. Jede Phase braucht:

• Beginn und Ende
• Sollzins oder Finanzierungsannahme als Leserwert
• Rate oder Tilgungsannahme als Leserwert
• Restschuld am Phasenende
• Beginn der Folgephase
• Regel zur Neuberechnung der Zahlung

Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht Zeitreihen zu Wohnungsbaukrediten mit unterschiedlichen anfänglichen Zinsbindungen. Diese Reihen unterscheiden statistische Kategorien, liefern aber keinen persönlichen Kreditzins und keine Finanzierungszusage. (Zeitreihen zu Wohnungsbaukrediten)

Jeder Zinswert sollte daher als Leserannahme gekennzeichnet sein. Ein historischer Bundesbankwert darf nicht als persönliche Kondition erscheinen. Die Restschuld der ersten Phase muss erkennbar in die Folgephase übergehen. Ändern sich dort Rate, Laufzeit oder Tilgung, sollte die Ergebnisansicht die Folgen für den späteren Zahlungsstrom zeigen.

Eine übersichtliche Zeitachse kann hilfreicher sein als eine einzelne Endzahl. Sie sollte zeigen, wann die anfängliche Zinsbindung endet, welche Restschuld dann berechnet wird und welche Annahme für die nächste Phase gilt. So lässt sich erkennen, ob das Ergebnis besonders empfindlich auf die Anschlussfinanzierung reagiert.

Sondertilgungen nur als ausdrücklich gesetzte Annahme

Sondertilgungen gehören in den Expertenmodus, wenn die akzeptierte Version sie vorsieht. Zeitpunkt und Betrag müssen als Leserwerte eingegeben werden. Die Methode muss festlegen, ob die Sondertilgung die Restschuld reduziert, die Rate verändert, die Laufzeit verkürzt oder in der nächsten Zinsphase berücksichtigt wird.

Sondertilgungen dürfen nicht automatisch angenommen werden. Gesetzliche Regeln zur Kündigung eines Darlehens mit gebundenem Sollzins ersetzen keine vertraglich vereinbarte jährliche Sondertilgungsmöglichkeit. Maßgeblich sind die konkreten Vertragsbedingungen. (§ 489 BGB)

Die Restschuld sollte zu relevanten Phasenwechseln und am Ende des Betrachtungszeitraums sichtbar sein. Für Sondertilgungen braucht es ausreichend liquide Mittel; der Rechner bestätigt damit keine vertragliche Möglichkeit. Wird eine Sondertilgung aus künftigem Einkommen geplant, sollte sie besonders deutlich als unsichere Annahme erscheinen und nicht als bereits verfügbares Kapital.

Mietpfad, Inflation und Szenarien getrennt halten

Eine jährliche Mietentwicklung ist eine Modellannahme. § 558 BGB regelt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter bestimmten Voraussetzungen; § 559 BGB betrifft bestimmte Modernisierungsmaßnahmen. Daraus folgt keine allgemeine jährliche Wachstumsrate für jede Wohnung. (§ 558 BGB)

Der Rechner sollte den Mietpfad als Leserannahme oder Szenario abfragen. Klar sein muss, ob er für die gesamte Miete, nur die Nettokaltmiete oder eine bestimmte Kostenposition gilt. Nettokaltmiete und Betriebskosten entwickeln sich nicht zwingend gleich.

Dasselbe gilt für Inflation, Immobilienwertentwicklung, Rendite einer alternativen Anlage sowie Kostenentwicklung für Eigentum und Instandhaltung. Inflation misst die durchschnittliche Preisentwicklung von Konsumgütern und Dienstleistungen; sie beschreibt nicht automatisch die konkrete Miete oder Reparaturkosten.

Szenarien sollten nicht unbemerkt mehrere Annahmen gleichzeitig ändern. Werden mehrere Werte angepasst, braucht das Szenario einen eindeutigen Namen und eine sichtbare Liste der Änderungen. Sinnvoll ist außerdem eine Kennzeichnung, welche Eingaben zwischen Szenarien unverändert bleiben. Andernfalls ist später schwer nachzuvollziehen, ob eine Ergebnisdifferenz aus dem Mietpfad, dem Immobilienwert oder einer gleichzeitig veränderten Rendite stammt.

Immobilienwert nicht mit Verkaufserlös verwechseln

Der Expertenmodus kann niedrigere, mittlere und höhere Immobilienwertszenarien abbilden. Jede Entwicklung bleibt ein Leserwert. Region, Objektart, Bauzustand, Lage und Zeitraum beeinflussen die tatsächliche Entwicklung. Das Statistische Bundesamt weist unterschiedliche Objektarten und regionale Entwicklungen aus; historische Veränderungen sind keine Vorhersage für ein einzelnes Objekt. (Preise für Wohnimmobilien beim Statistischen Bundesamt)

Die Ausgabe sollte deshalb Begriffe wie „modellierter Immobilienwert“, „angenommener Endwert“, „verbleibende Restschuld“ und „rechnerisches Nettovermögen nach Restschuld“ verwenden. Ob Verkaufskosten, Steuern oder weitere Abzüge enthalten sind, muss die freigegebene Rechnerdefinition festlegen. Ohne diese Grundlage sollte kein persönlicher Verkaufserlös oder individuelle Steuerfolge ausgewiesen werden.

Ein Szenario mit steigendem Wert sagt zudem nichts über die Zeit bis zu einem möglichen Verkauf aus. Selbst wenn der angenommene Endwert über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt, können Restschuld, Transaktionskosten oder ein kurzer Betrachtungszeitraum die praktische Einordnung verändern. Der Rechner sollte diese Faktoren getrennt ausweisen, statt sie in einer einzigen Wertsteigerungszahl aufgehen zu lassen.

Ausgabe, Szenarien und UnSpar-Ranking sauber trennen

Jede Markt-, Miet-, Zins-, Steuer-, Wert-, Inflations- und Renditezahl sollte als Leserwert, Leserannahme oder Szenario markiert sein. Voreinstellungen dürfen nicht den Eindruck erwecken, aktuell verfügbar, marktüblich oder für den Einzelfall passend zu sein.

Die Ergebnisansicht sollte zuerst die verwendeten Annahmen zeigen, dann Zahlungsströme und Endwerte. Eine einzelne Differenz zeigt nicht, ob das Ergebnis zum Beispiel von Erwerbsnebenkosten, einem langen Anlagezeitraum, einer Restschuld oder einer Wertannahme bestimmt wird.

Zusätzlich sollte die Ansicht deutlich machen, welches Szenario gerade angezeigt wird. Bei mehreren Varianten dürfen Werte aus unterschiedlichen Szenarien nicht nebeneinanderstehen, ohne ihre Zuordnung zu zeigen. Eine kurze Zusammenfassung sollte geänderte Eingaben anzeigen. So können Nutzer die Rechnung auch nach einer Anpassung prüfen.

Mindestens sichtbar sein sollten:

1. Anfangskapital
2. Kaufpreis und Kaufnebenkosten
3. Finanzierung und Zinsphasen
4. Miete und Mietpfad
5. Eigentümerkosten und Instandhaltung
6. Anlage der Zahlungsdifferenzen
7. Immobilienwert und Restschuld am Ende
8. Terminal Wealth beziehungsweise das Endvermögen

Der Ranking-Text muss aus der freigegebenen UnSpar-Quelle stammen. Da keine zitierfähige Quelle vorliegt, sollten kein Ranking und keine Rangfolge ergänzt werden. Auch Aussagen wie „Kauf gewinnt“ oder „Mieten ist besser“ sind ohne vollständige Spezifikation und individuelle Eingaben nicht belastbar.

Stattdessen kann die Ausgabe auf prüfenswerte Punkte hinweisen: einen hohen Anteil der Kaufnebenkosten am Anfangskapital, eine erhebliche Restschuld, einen starken Einfluss der Wertannahme oder ein Ergebnis, das nur bei einer bestimmten Anlagerendite abweicht. Solche Hinweise sollten beschreibend bleiben und keine persönliche Entscheidung vorwegnehmen.

CSV und Druckansicht

Ein CSV-Export sollte Eingaben, Zwischenwerte und Ergebnisse verständlich ausgeben. Er sollte Rechenversion, Datum, Szenarioname, Eingaben und Ergebnisbestandteile enthalten, sofern die technische Eigentümerdokumentation diese Struktur bestätigt.

Die Druckansicht sollte Rechenversion, Betrachtungszeitraum, Leserwerte und Leserannahmen, Modus, Szenarien, Zahlungsströme, Immobilienwert, Restschuld, Terminal Wealth und Ergebnisdifferenz zusammenfassen. Unterschiede zwischen Szenarien sollten sichtbar markiert sein.

Aussagen über lokale Verarbeitung, Speicherung, Offline-Nutzung oder Datenschutz sind erst möglich, wenn die technische Dokumentation des Rechnerinhabers oder von UnSpar dies ausdrücklich bestätigt.

Kernaussagen

• Vergleiche Wohnleistungen: Miet- und Kaufobjekt sollten bei Größe, Ausstattung, Standard und Lage möglichst vergleichbar sein.
• Gleiche Anfangsmittel ansetzen: Verfügbares Kapital und Zahlungsdifferenzen müssen nach der Equal-Cash-Logik symmetrisch behandelt werden.
• Kosten getrennt eingeben: Kaufnebenkosten, Finanzierung, Eigentümerkosten und Instandhaltung sollten jeweils als eigene Leserwerte eingegeben werden.
• Liquidität sichtbar halten: Der Rechner sollte ausweisen, wie viel Kapital eingesetzt wird, welche Reserve verbleibt und ob ein Szenario zusätzlichen Finanzierungsbedarf erzeugt.
• Szenarien statt Prognosen rechnen: Mietpfad, Immobilienwert, Inflation und Opportunitätsrendite sind ausdrücklich als Leserannahmen zu kennzeichnen.
• Endvermögen vorsichtig lesen: Terminal Wealth und Restschuld sind modellierte Rechengrößen, keine Aussage über Verkaufspreis, Kreditkondition oder Anlageergebnis.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen Basis- und Expertenmodus?

Der Basismodus beschränkt sich auf die wichtigsten Eingaben für einen vergleichbaren Mieten-oder-kaufen-Vergleich. Der Expertenmodus zeigt zusätzliche Zahlungsströme, etwa mehrere Zinsphasen, Restschulden und ausdrücklich eingegebene Sondertilgungen. Beide müssen dieselbe Equal-Cash-Grundlogik verwenden.

Der Expertenmodus ist nicht automatisch besser. Sind spätere Finanzierungswerte unbekannt, kann ein klar dokumentiertes Basisszenario hilfreicher sein als eine scheinbar genaue Rechnung mit unsicheren Eingaben.

Wie funktioniert die Equal-Cash-Methode beim Mieten-oder-kaufen-Rechner?

Zu Beginn wird in beiden Szenarien dasselbe verfügbare Anfangskapital berücksichtigt. Laufende Zahlungsunterschiede werden nach der freigegebenen Rechnerlogik weitergeführt, etwa als Anlageüberschuss oder zusätzlicher Finanzierungsbedarf. Periodik, Vorzeichenlogik und Verzinsung müssen aus rent-or-buy-v1.0.0 übernommen werden.

Nicht nur die Höhe, auch der Zeitpunkt eines Zahlungsunterschieds zählt. Deshalb muss der Rechner erklären, wie er monatliche, jährliche und einmalige Beträge verarbeitet. Außerdem sollte sichtbar sein, ob ein anfänglicher Überschuss als Reserve bestehen bleibt oder nach einer ausdrücklich gewählten Annahme angelegt wird.

Was bedeutet Terminal Wealth?

Terminal Wealth bezeichnet das rechnerische Endvermögen am Ende des Betrachtungszeitraums. Dazu können Geldanlage, modellierter Immobilienwert, weitere liquide Bestände und verbleibende Restschuld gehören. Es ist keine Aussage über den tatsächlichen Verkaufspreis oder das persönliche Vermögen.

Kann ich einen historischen Immobilienpreisanstieg als Wertsteigerung eintragen?

Historische Daten können als Recherchehilfe dienen. Die Wertentwicklung im Rechner muss aber als eigene Leserannahme oder Szenario eingegeben werden. Ein bundesweiter Durchschnitt beschreibt weder ein bestimmtes Objekt noch eine konkrete Lage und ist keine Vorhersage.

Kann das BGB eine automatische jährliche Mietsteigerung liefern?

Nein. § 558 BGB und § 559 BGB regeln unterschiedliche Voraussetzungen für bestimmte Mieterhöhungen. Daraus lässt sich keine allgemeine jährliche Wachstumsrate ableiten. Der Mietpfad bleibt eine gekennzeichnete Leserannahme.

Sollte der Expertenmodus Sondertilgungen automatisch annehmen?

Nein, Sondertilgungen müssen vertraglich möglich und vom Nutzer ausdrücklich eingegeben sein. Zeitpunkt, Betrag sowie Auswirkungen auf Rate, Laufzeit und Restschuld müssen eindeutig festgelegt werden.

Ist ein Bundesbank-Zinswert mein persönlicher Kreditzins?

Nein. Die Bundesbank veröffentlicht aggregierte Zeitreihen für Wohnungsbaukredite und unterschiedliche Zinsbindungsgruppen. Sie liefern historischen Kontext, aber kein individuelles Angebot und keine persönliche Finanzierungskondition.

Was passiert, wenn die Mietwohnung kleiner oder deutlich einfacher ist als das Kaufobjekt?

Dann ist der Vergleich methodisch verzerrt. Die Objekte sollten bei Wohnfläche, Ausstattung, Standard und Lage möglichst vergleichbar sein; Abweichungen gehören in ein eigenes Szenario.

Zusätzliche Räume, Garten oder eine deutlich bessere Lage können persönlichen Nutzen stiften. Ein reiner Vermögensvergleich kann jedoch nicht entscheiden, ob dieser Nutzen den höheren Aufwand rechtfertigt.

Kann ich aus dem Ergebnis eine Kaufentscheidung ableiten?

Das Ergebnis ist eine Szenarienrechnung auf Basis deiner Eingaben. Es berücksichtigt Liquiditätsreserven, berufliche Veränderungen, Umzugswahrscheinlichkeit, Vertragsdetails oder individuelle steuerliche Folgen nicht automatisch. Eine persönliche Prüfung ersetzt es nicht.