Wenn Sie eine Wohnung mieten, müssen Sie die vereinbarte Mietkaution rechtzeitig zahlen. Bei Wohnraummietverträgen darf die Kaution höchstens drei monatliche Nettokaltmieten betragen. Bei einer Barkaution dürfen Sie den Betrag in drei gleichen Monatsraten zahlen. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.
Prüfen Sie die Kautionshöhe, planen Sie die Zahlung und lassen Sie sich die getrennte Verwahrung bestätigen, damit Sie später belegen können, was Sie gezahlt haben und wie der Vermieter die Kaution angelegt hat.
Schritt 1: Zulässige Kautionshöhe berechnen
Berechnen Sie die Obergrenze anhand der Nettokaltmiete. Das ist die Miete ohne Betriebskosten. Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten zählen bei der Berechnung nicht mit. Die gesetzliche Grenze und das Recht auf Ratenzahlung stehen in § 551 BGB.
Bei 700 Euro Nettokaltmiete und 190 Euro Betriebskostenvorauszahlung darf die Kaution höchstens 2.100 Euro betragen. Eine höhere Forderung ist insoweit unwirksam.
Prüfen Sie die Berechnung im Mietvertrag, bevor Sie Geld überweisen. Ist dort eine höhere Summe genannt, bitten Sie den Vermieter schriftlich um eine korrigierte Berechnung.
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Schritt 2: Zahlung in drei Raten einplanen
Bei einer Barkaution dürfen Sie die Summe in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; die beiden weiteren zahlen Sie mit den darauffolgenden Mietzahlungen. Eine Vertragsklausel, die dieses Recht zu Ihrem Nachteil einschränkt, ist unwirksam.
| Zeitpunkt | Zahlung bei 2.700 Euro Kaution |
|---|---|
| Beginn des Mietverhältnisses | 900 Euro |
| Mit der folgenden Mietzahlung | 900 Euro |
| Mit der darauffolgenden Mietzahlung | 900 Euro |
Das Beispiel setzt eine Nettokaltmiete von 900 Euro voraus. Wenn Sie die Kaution auf einmal zahlen möchten, können Sie das tun. Bewahren Sie in jedem Fall Überweisungsbelege und den Mietvertrag auf.
Manche Vermieter akzeptieren statt einer Barkaution eine Bürgschaft. Dabei verspricht eine Bank oder ein Versicherer, unter bestimmten Bedingungen für Forderungen des Vermieters einzustehen. Der Vermieter muss dieser Zahlungsform zustimmen. Prüfen Sie Gebühren und Bedingungen sorgfältig: Bei einer Bürgschaft zahlen Sie laufende Kosten, und eine Zahlung des Anbieters kann eine Rückforderung an Sie auslösen. Einen Überblick über Barkaution und Bürgschaft bietet Finanztip.
Schritt 3: Vor der Überweisung nach der Anlage fragen
Fragen Sie den Vermieter, auf welches Konto Sie die Kaution zahlen sollen und wie er sie getrennt von seinem eigenen Vermögen verwahrt. Bei einer Barkaution muss der Vermieter das Geld bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen gehören Ihnen und erhöhen die Sicherheit. Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren; für Vermieter von Studenten- oder Jugendwohnheimen gilt eine gesetzliche Ausnahme von der Zinspflicht. Die Einzelheiten regelt § 551 BGB.
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Die getrennte Anlage hält die Kaution vom privaten oder geschäftlichen Geld des Vermieters getrennt. Als Nachweis eignen sich zum Beispiel eine Bankbestätigung oder ein Kontoauszug, der klar als Mietkaution gekennzeichnet ist. Bei einem Sammelkonto muss nachvollziehbar sein, welcher Betrag zu welcher Mietpartei gehört. Ein allgemeines Geschäfts- oder Mietkonto belegt die getrennte Anlage nicht automatisch, wie die Hinweise zur getrennten Anlage erläutern.
Schritt 4: Kaution überweisen und Belege sichern
Überweisen Sie die erste Rate zum Beginn des Mietverhältnisses auf das vereinbarte Konto. Schreiben Sie in den Verwendungszweck „Mietkaution“ und die Anschrift der Wohnung. Zahlen Sie die weiteren Raten zusammen mit den folgenden Mietzahlungen und bewahren Sie alle Belege auf.
Wenn der Vermieter die Kontodaten oder die Verwahrung nicht erklärt, fragen Sie vor der Zahlung schriftlich nach. Nach einer Zusammenfassung der Rechtsprechung kann ein Mieter die Zahlung von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen. Weil die richtige Vorgehensweise vom Einzelfall abhängt, sollten Sie bei einem Streit die Rechtslage prüfen lassen, statt eigenmächtig die Miete zu kürzen oder Zahlungen zurückzuhalten.
Schritt 5: Nach dem Einzug den Nachweis prüfen
Bitten Sie um eine Bestätigung, dass die Kaution eingegangen und getrennt angelegt ist. Eine mündliche Zusicherung wie „Das Geld ist separat verwahrt“ macht die Trennung nicht unbedingt nachvollziehbar. Bleibt die Antwort unklar, fordern Sie schriftlich einen geeigneten Beleg an und setzen Sie eine angemessene Frist. Als Nachweis kommen etwa eine Bankbestätigung oder ein entsprechend gekennzeichneter Kontoauszug infrage. Bei einem Sammelkonto eignet sich eine nachvollziehbare Aufstellung.
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Bewahren Sie die Bestätigung zusammen mit dem Mietvertrag und den Zahlungsbelegen auf. Das erleichtert die Klärung, falls die Wohnung verkauft wird oder der Vermieter zahlungsunfähig wird. Bei einem Verkauf übernimmt der Erwerber grundsätzlich die Rechte und Pflichten aus der Kaution. Die Trennung vom Vermögen des Vermieters ist besonders bei einer Insolvenz wichtig; die konkreten Folgen hängen davon ab, wie die Kaution tatsächlich angelegt wurde.
Während der Mietzeit: Kaution nicht selbst verrechnen
Ziehen Sie die Kaution nicht eigenmächtig von der laufenden Miete ab. Sie dient als Sicherheit und ersetzt keine fällige Mietzahlung. Umgekehrt darf der Vermieter während des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht wegen bestrittener Forderungen auf die Kaution zugreifen. Eine abweichende Klausel im Mietvertrag kann unwirksam sein; dazu finden sich Hinweise bei Haus & Grund Karlsruhe und in einem BGB-Kommentar zu § 551.
Nach dem Auszug: Rückzahlung und Abzüge prüfen
Nach dem Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution prüfen und berechtigte Forderungen berücksichtigen. Dazu zählen zum Beispiel offene Miete, Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, und ein angemessener Teil für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Er darf die gesamte Kaution nicht pauschal wegen einer möglichen späteren Abrechnung einbehalten.
Eine gesetzliche Frist von genau drei oder sechs Monaten für die Rückzahlung gibt es nicht. Der Vermieter darf sich angemessen Zeit nehmen, um die Kaution zu prüfen und abzurechnen; in der Praxis werden häufig drei bis sechs Monate genannt. Entscheidend bleibt der Einzelfall. Fragen Sie schriftlich nach, wenn die Rückzahlung ausbleibt, und bitten Sie um eine nachvollziehbare Aufstellung der einbehaltenen Beträge.
Kernaussagen
- Prüfen Sie die Obergrenze: Bei Wohnraum beträgt die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten, ohne Betriebskosten.
- Nutzen Sie die Ratenzahlung: Eine Barkaution dürfen Sie ab Mietbeginn in drei gleichen Monatsraten zahlen.
- Verlangen Sie einen nachvollziehbaren Nachweis: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.
- Verrechnen Sie nichts eigenmächtig: Zahlen Sie die Miete weiter und klären Sie Streit über die Kaution gesondert.
- Fragen Sie nach Abzügen: Nach dem Auszug muss ein Einbehalt einen konkreten Grund haben; eine feste Rückzahlungsfrist gibt es nicht.
FAQ
Wie hoch darf meine Mietkaution sein?
Bei einer Wohnraummiete höchstens drei monatliche Nettokaltmieten. Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen zählen bei der Berechnung nicht mit.
Muss ich die Kaution sofort vollständig zahlen?
Nein. Bei einer Barkaution können Sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die nächsten beiden mit den folgenden Mietzahlungen.
Wie bitte ich um einen Nachweis für die Anlage?
Fragen Sie schriftlich nach einer Bestätigung, aus der die getrennte Verwahrung hervorgeht. Bei einem Sammelkonto sollte außerdem erkennbar sein, welcher Anteil Ihrer Mietkaution zugeordnet ist.
Darf ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
Nein, die Kaution eigenmächtig mit der laufenden Miete zu verrechnen ist grundsätzlich nicht zulässig. Zahlen Sie die Miete weiter und klären Sie offene Ansprüche getrennt.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Es gibt keine gesetzliche Rückzahlungsfrist von genau drei oder sechs Monaten. Der Vermieter darf eine angemessene Zeit für die Prüfung behalten und einen passenden Teil zurückhalten, wenn konkrete Forderungen oder eine erwartete Betriebskostennachzahlung offen sind.
Was mache ich, wenn der Vermieter keinen Nachweis vorlegt?
Fordern Sie den Nachweis schriftlich an und setzen Sie eine angemessene Frist. Wenn der Vermieter nicht reagiert oder die Antwort unklar bleibt, lassen Sie den konkreten Fall rechtlich prüfen, bevor Sie Miete zurückhalten oder selbst verrechnen.