Ein Immobilienportal zeigt einen Kaufpreis, eine Bank nennt eine mögliche Rate, und der Hauskauf wirkt schnell machbar. Für eine realistische Planung reicht das nicht. Zwischen Kaufpreis und erster Überweisung liegen Kaufnebenkosten, mögliche Sanierungen, laufende Eigentümerkosten und ein Zinsrisiko, das oft erst Jahre später relevant wird.
Entscheidend ist, die vollständigen Projektkosten aus dem Kaufpreis abzuleiten, das realistisch verfügbare Eigenkapital zu bestimmen und daraus Finanzierungsbedarf und erste Monatsrate zu berechnen. Ebenso zählt, was die Bank bei dir und bei der Immobilie prüft und ob die Finanzierung auch dann noch tragfähig bleibt, wenn die Anschlussfinanzierung später teurer wird. Gemeint ist der Kauf einer selbst genutzten Wohnung oder eines selbst genutzten Hauses, nicht der Kauf als Kapitalanlage.
Die vollständigen Projektkosten berechnen
Kaufpreis ist nur der Startpunkt
Der Kaufpreis ist die Zahl, die im Exposé steht, aber nicht die Zahl, die du am Ende finanzieren musst. Dazu kommen mindestens die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und, falls geschuldet, eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je Bundesland deutlich, Notar und Grundbuch bewegen sich meist in einer ähnlichen Spanne, und die Maklerkosten hängen von der Vereinbarung im Kaufvertrag ab. In der Summe können die Kaufnebenkosten grob zwischen 5 und 14 Prozent des Kaufpreises ausmachen, je nachdem, in welchem Bundesland du kaufst und ob eine Maklerprovision anfällt. Das ist eine Planungshilfe, keine feste Formel für dein konkretes Objekt. Rechne die Kaufnebenkosten deshalb immer für dein Bundesland und deinen tatsächlichen Kaufpreis neu durch, statt eine pauschale Prozentzahl zu übernehmen.
Kosten, die oft zu spät auftauchen
Neben den Kaufnebenkosten gibt es einen zweiten Block, der im Preisschild praktisch nie auftaucht: alles, was du unmittelbar nach dem Einzug bezahlst oder bezahlen musst. Bei einer gebrauchten Immobilie gehören dazu mögliche Sofortmaßnahmen an Dach, Heizung, Fenstern, Elektrik oder Feuchteschäden, die sich oft erst bei einer genaueren Besichtigung zeigen. Wer energetisch sanieren will, sollte Dämmung, Fenster, Heizungstechnik oder eine Photovoltaikanlage als eigenen Kostenblock einplanen und die technische Machbarkeit sowie mögliche Förderungen vor der Kaufentscheidung klären, nicht erst danach. Bei Neubauten fehlen häufig Außenanlagen wie Zufahrt, Terrasse oder Gartengestaltung im beworbenen Preis. Dazu kommen Umzug, eine mögliche Doppelbelastung aus altem Mietvertrag und neuer Rate, sowie Einrichtung, die du nicht automatisch mitfinanzieren solltest, nur weil es rechnerisch möglich wäre. Zum Schluss gehört eine echte Reserve für Einkommensausfälle, Reparaturen oder Nachträge in die Rechnung, und zwar vorab abgezogen, nicht als das, was am Ende zufällig übrig bleibt.
Bei einer Eigentumswohnung kommt ein eigener Kostenblock dazu: Hausgeld, die Höhe der Erhaltungsrücklage und das Risiko einer Sonderumlage, wenn die Eigentümergemeinschaft größere Maßnahmen beschließt. Wer hier nicht vor dem Kauf in Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen schaut, kauft möglicherweise Folgekosten mit ein, die im Kaufpreis nirgendwo stehen, wie es auch die Verbraucherzentrale in ihrem Ratgeber zur Eigentumswohnung beschreibt.
Rechenbeispiel: Vom Kaufpreis zu Gesamtkosten
Ein bewusst vereinfachtes Beispiel zeigt, wie stark die Kaufnebenkosten die tatsächliche Finanzierungssumme erhöhen können:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer, hier beispielhaft 5 % | 20.000 € |
| Notar und Grundbuch, hier beispielhaft 2 % | 8.000 € |
| Makler, hier beispielhaft 3,57 % | 14.280 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 42.280 € |
| Zwischensumme vor Modernisierung und Reserve | 442.280 € |
In diesem Beispiel kommen allein 42.280 Euro an Kaufnebenkosten dazu, bevor überhaupt eine Modernisierung, ein Umzug oder eine Reserve eingerechnet sind. Genau da liegt oft der Denkfehler: Kaufpreis plus Notar wirkt schnell wie die vollständige Rechnung, ist aber nur die halbe Geschichte. Wie du aus diesen Gesamtkosten eine tragfähige Rate ableitest, beschreibt die Verbraucherzentrale ausführlich in ihrem Beitrag dazu, was du dir bei einer Immobilie leisten kannst.
Eigenkapital realistisch bestimmen
Was wirklich als Eigenkapital zählt
Nicht jeder Euro auf deinem Konto ist Eigenkapital im Sinne der Finanzierung. Einsetzbar ist nur das, was übrig bleibt, wenn du deine bewusst zurückbehaltene Reserve bereits abgezogen hast. Zu den Mitteln, die du in der Regel tatsächlich einsetzen kannst, gehören Giro-, Tagesgeld- und Festgeldguthaben, Bausparguthaben, verbindlich zugesagte und nachweisbare Schenkungen sowie ein rechtlich und zeitlich gesicherter Verkaufserlös aus einer bestehenden Immobilie. Nicht dazu gehören dein Notgroschen, das Geld für Umzug und Doppelbelastung, Rücklagen für bereits bekannte Sanierungen und Beträge, die nur aus einer unsicheren künftigen Zahlung wie einem möglichen Bonus stammen sollen.
Wie viel Eigenkapital realistisch nötig ist
Als grobe Orientierung nennt die Verbraucherzentrale in ihrem Überblick zu Immobilienfinanzierungsmodellen einen Eigenkapitalanteil von etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten. Das ist eine Orientierung, keine gesetzliche Zugangsschwelle und kein Versprechen für eine bestimmte Kondition. Je mehr wirklich verfügbares Eigenkapital du einsetzt, desto kleiner wird in der Regel dein Kreditbedarf, und oft verbessert das auch die Konditionen, weil die Bank weniger Risiko übernimmt. Trotzdem gilt: Setz nicht den letzten Euro ein. Eigentum verlangt auch nach dem Notartermin Liquidität, etwa für unerwartete Reparaturen oder einen Einkommensausfall.
Wenn dein Eigenkapital für diese Orientierung nicht reicht, ist das nicht automatisch das Ende des Projekts, sondern eher ein Hinweis, an mehreren Stellschrauben gleichzeitig zu arbeiten: einen günstigeren Kaufpreis oder eine andere Lage suchen, den Kauf ohne Makler prüfen, den Eigenkapitalaufbau um einige Monate verlängern, die Sanierung in klar getrennte, später finanzierbare Etappen aufteilen oder ein kleineres Objekt in Betracht ziehen. Eine gute erste Anlaufstelle für die komplette Haushaltsrechnung hinter dieser Entscheidung ist ein strukturierter Haushaltsplan für den Immobilienkauf.
Vom Finanzierungsbedarf zur ersten Monatsrate
So berechnest du die Anfangsrate
Der Finanzierungsbedarf ergibt sich, indem du von den vollständigen Projektkosten dein einsetzbares Eigenkapital und tatsächlich gesicherte Zuschüsse abziehst. Für ein klassisches Annuitätendarlehen, die in Deutschland übliche Form der Baufinanzierung mit gleichbleibender Rate innerhalb der Zinsbindung, lässt sich die anfängliche Monatsrate mit einer vereinfachten Startrechnung schätzen: Darlehensbetrag mal die Summe aus nominalem Jahreszins und anfänglicher jährlicher Tilgung, geteilt durch zwölf. Das ist ausdrücklich eine vereinfachte Startrechnung und kein verbindliches Angebot, weil echte Tilgungspläne unter anderem taggenaue Zinsberechnung und Rundungen berücksichtigen.
Ein Rechenbeispiel zeigt das ganz gut: Bei einem Darlehen von 320.000 Euro, einem Sollzins von 3,5 Prozent pro Jahr und einer anfänglichen Tilgung von rund 2 Prozent pro Jahr ergibt sich eine anfängliche Monatsrate von rund 1.466,67 Euro. Diese Rate bleibt bei einem klassischen Annuitätendarlehen während der Zinsbindung in der Regel konstant, nur die Aufteilung zwischen Zins- und Tilgungsanteil verändert sich mit der Zeit: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Ob eine solche Rate tatsächlich zu deinem Budget passt, lässt sich zusätzlich mit dem Rechner für die tragbare Monatsrate gegenprüfen.
Warum die Tilgungshöhe die Zukunft prägt
Eine niedrigere Anfangstilgung senkt die Rate heute, spürbar. Sie lässt aber mehr Restschuld für später übrig, also den Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist und zu dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden muss. Eine höhere Tilgung erhöht die Rate heute, verringert aber die Zinskosten über die Laufzeit und das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung. Die Verbraucherzentrale beschreibt in ihrem FAQ-Beitrag zu Hauskauf und Hauskredit genau diesen Zusammenhang zwischen Zinsbindung, Tilgung und dem Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung. Es gibt keine allgemeingültige „richtige“ Tilgungshöhe, aber die Faustregel bleibt sinnvoll: Eine Tilgung, die nur deshalb niedrig angesetzt wird, damit die heutige Rate gerade so passt, verschiebt das Problem meist nur in die Zukunft, statt es zu lösen.
Die komplette Eigentümerbelastung im Monat
Diese Kosten kommen zur Kreditrate hinzu
Viele Finanzierungsrechner geben nur die Darlehensrate aus, aber diese Rate ist nicht deine gesamte künftige Wohnbelastung. Zur Kreditrate kommen laufende, nicht finanzierungsbezogene Eigentümerkosten hinzu: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energie- und Wasserkosten, sowie eine Instandhaltungsreserve für Reparaturen, die früher oder später anfallen, egal ob am Dach, an der Heizung oder an der Haustechnik. Vergleiche deshalb nicht deine bisherige Kaltmiete mit der Kreditrate, sondern deine bisherige Warmmiete mit der gesamten künftigen Eigentümerbelastung einschließlich Instandhaltung und Rücklagen. Nur dieser Vergleich zeigt, ob der Umstieg vom Mieten zum Eigentum tatsächlich zu deinem laufenden Budget passt.
Besonderheiten bei der Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung ist das Hausgeld kein Nebendetail, sondern ein fester Bestandteil deiner monatlichen Belastung. Es deckt unter anderem Verwaltung, laufende Betriebskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ab. Reicht diese Rücklage nicht, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, also eine zusätzliche, meist kurzfristig fällige Zahlung für größere Maßnahmen wie eine Fassadensanierung oder eine neue Heizanlage. Um dieses Risiko vor dem Kauf einzuschätzen, gehören mindestens der aktuelle Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung, der Stand der Erhaltungsrücklage, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sowie die Teilungserklärung auf deine Prüfliste. Diese Unterlagen zeigen, ob Sanierungsstau oder bereits beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen anstehen, wie es auch der Ratgeber der Verbraucherzentrale zur Eigentumswohnung beschreibt.
Was die Bank wirklich prüft
Die Bank schaut sich bei einer Baufinanzierung zwei getrennte Dinge an, die du auch gedanklich auseinanderhalten solltest: deinen Haushalt und die Immobilie als Sicherheit für den Kredit.
| Prüfung des Haushalts | Prüfung der Immobilie |
|---|---|
| Einkommen und dessen Stabilität | Lage, Zustand, Marktgängigkeit |
| Laufende Kredite, Leasing, Unterhalt | Kaufpreis im Verhältnis zum bankinternen Wert |
| Haushaltsrechnung mit Lebenshaltungskosten | Grundbuch, bestehende Rechte und Belastungen |
| Eigenkapitalherkunft und Liquidität | Beleihungswert und Rang der Grundschuld |
| Zahlungsverhalten laut Auskunfteien | Baujahr, Fläche, Bauzustand, Sanierungsbedarf |
| Belastbarkeit von Rate und Restschuld | Verwertbarkeit der Sicherheit im Ernstfall |
Die Prüfung deines Haushalts
Rechtlich ist die Bank dazu verpflichtet, deine Kreditwürdigkeit vor Vertragsschluss zu prüfen. Nach § 505a BGB darf ein Darlehensgeber einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass du deine Zahlungsverpflichtungen vertragsgemäß erfüllen kannst. Diese Kreditwürdigkeitsprüfung beruht auf notwendigen, ausreichenden und angemessenen Informationen zu Einkommen, Ausgaben und sonstigen finanziellen Verhältnissen, nicht auf einer pauschalen Faustformel. Ergänzend regelt § 505b BGB, auf welcher Informationsgrundlage diese Prüfung bei Immobilienkrediten stattfinden muss. Wichtig dabei: Der erwartete Wert oder eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie darf die eigentliche Tragfähigkeitsprüfung deines Haushalts nicht ersetzen, außer bei Krediten, die gezielt dem Bau oder der Renovierung dienen. Die Immobilie ist Sicherheit, keine Rechtfertigung für eine zu knapp kalkulierte Rate.
Für diese Haushaltsseite verlangt die Bank typischerweise Ausweise, aktuelle Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, den Arbeitsvertrag, bei Selbstständigkeit Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen, eine Aufstellung bestehender Kredite und Verpflichtungen sowie Nachweise zu deinem Eigenkapital. Eine vollständige Übersicht über typischerweise benötigte Kreditunterlagen hilft, diese Phase ohne Verzögerung zu durchlaufen. Die Deutsche Bundesbank meldete außerdem im Bank Lending Survey vom Juli 2026, dass Banken ihre Kreditrichtlinien für private Wohnungsbaukredite im zweiten Quartal 2026 per saldo restriktiver gestaltet hatten. Das ist ein zusätzlicher Grund, Konditionen nicht nur bei einer einzigen Bank anzufragen, sondern mehrere Angebote parallel einzuholen.
Die Prüfung der Immobilie als Sicherheit
Für die Immobilie selbst benötigt die Bank unter anderem das Exposé, den Kaufvertragsentwurf, einen Grundbuchauszug, Lageplan und Grundrisse, den Energieausweis und, bei einer Eigentumswohnung, zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle. Zur Absicherung trägt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch ein, ein Sicherungsrecht an der Immobilie, das im Fall eines Zahlungsausfalls eine Verwertung ermöglicht. Für die Bewertung setzt die Bank meist einen eigenen, vorsichtigeren Beleihungswert an, der unterhalb des vereinbarten Kaufpreises liegen kann, sowie Rang und Werthaltigkeit dieser Sicherheit im Grundbuch. Mehr zu den unterschiedlichen Arten von Kreditsicherheiten und ihrer Bedeutung für deine Konditionen findest du in der entsprechenden Übersicht.
Angebote und ESIS-Merkblätter vergleichen
Das ESIS-Merkblatt richtig lesen
Bevor du ein bindendes Angebot annimmst, muss dir der Kreditgeber ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt, kurz ESIS-Merkblatt, aushändigen. Diese Vorgabe aus dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch sorgt dafür, dass alle Anbieter dieselben zentralen Angaben in vergleichbarer Form offenlegen müssen. Vergleiche darin nicht nur den Sollzins, sondern mindestens: den effektiven Jahreszins als Vergleichsgröße einschließlich bestimmter Kosten, die Monatsrate samt Angabe, ab wann sie gilt, die Anfangstilgung, die Zinsbindung, die konkrete Restschuld am Ende der Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, Möglichkeiten zum Tilgungssatzwechsel, Bereitstellungszinsen bei Neubauten, Auszahlungsbedingungen, mögliche Pflichtprodukte wie ein bestimmtes Konto oder eine Zusatzversicherung, sowie die Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung. Nur wenn du diese Felder bei allen Angeboten auf derselben Ausgangslage vergleichst, also gleicher Kaufpreis, gleiches Eigenkapital, gleicher Finanzierungsbedarf und möglichst gleiche Zinsbindung, wird der Vergleich wirklich aussagekräftig. Frag jede Bank am besten aktiv nach einem Tilgungsplan mit ausgewiesener Restschuld zum Ende der Zinsbindung, denn nur so siehst du, was du später tatsächlich noch finanzieren musst.
Vorsicht bei Bauspar- und Kombimodellen
Eine niedrige Anfangsrate ist bei Bauspar- und Kombinationsfinanzierungen nicht automatisch ein Preisvorteil. Solche Modelle kombinieren häufig ein Vorausdarlehen mit einer Sparphase, eigenen Gebühren und einem abweichenden Zahlungsprofil über die Laufzeit, was den direkten Vergleich mit einem klassischen Annuitätendarlehen erschwert. Die Verbraucherzentrale warnt in ihrem Beitrag zu komplizierten Bausparmodellen ausdrücklich davor, sich von einer niedrigen Startrate blenden zu lassen, ohne die Gesamtkosten und die Zahlungsstruktur über die komplette Laufzeit zu vergleichen. Wenn dir ein solches Modell angeboten wird, lass dir schriftlich zeigen, wie hoch die Gesamtkosten über die komplette Laufzeit ausfallen und wie sich die Rate im Zeitverlauf verändert, nicht nur im ersten Jahr.
Auch die Flexibilität während der Laufzeit lohnt einen Blick: Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu wechseln, sind bei vielen Bankdarlehen Teil des Angebots. Bei einer sehr langen Zinsbindung kann zusätzlich ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht greifen, das dir nach einer im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Mindestlaufzeit eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist erlaubt, unabhängig von einer noch längeren vereinbarten Zinsbindung. Kläre die genaue Frist und den Zeitpunkt, ab dem diese Mindestlaufzeit zu laufen beginnt, verbindlich mit deiner Bank oder in einer rechtlichen Beratung, bevor du dich darauf verlässt.
Der Stresstest für die Anschlussfinanzierung
Dieser Test ist keine Zinsprognose. Er zeigt dir nur, ob dein Haushalt auch dann noch tragfähig wäre, wenn die Anschlussfinanzierung deutlich teurer würde als heute. Ein höherer Anschlusszins ist hier ausdrücklich nur ein Szenario, keine Vorhersage dessen, was tatsächlich passieren wird.
So rechnest du den Stresstest durch
Der Ablauf hat fünf Schritte: Erstens übernimmst du die Restschuld am Ende der ersten Zinsbindung aus deinem Tilgungsplan. Zweitens rechnest du nicht nur mit einem, sondern mit mehreren Zinsszenarien für die Anschlussfinanzierung. Drittens setzt du für jedes Szenario eine realistische Anschlusstilgung an. Viertens berechnest du daraus die neue Kreditrate. Fünftens addierst du diese neue Rate zu allen laufenden Eigentümerkosten und prüfst, ob dein Haushaltsüberschuss danach weiterhin deutlich positiv bleibt.
Am Beispiel von vorher, mit einem Darlehen von 320.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins, einer Anfangstilgung von rund 2 Prozent und einer Zinsbindung von 10 Jahren, liegt die Restschuld nach diesen zehn Jahren in dieser vereinfachten Modellrechnung bei rund 243.503 Euro. Für die Anschlussfinanzierung dieser Restschuld ergeben sich je nach Zinsszenario deutlich unterschiedliche Raten:
| Anschluss-Szenario | Annahme | Neue reine Kreditrate |
|---|---|---|
| Szenario A | 4 % Sollzins plus 2 % Tilgung | rund 1.218 €/Monat |
| Stresstest | 6 % Sollzins plus 2 % Tilgung | rund 1.623 €/Monat |
Die Differenz zwischen der ursprünglichen Anfangsrate und der Stressrate beträgt in diesem Beispiel rund 157 Euro im Monat, wohlgemerkt nur bei der reinen Kreditrate. Die laufenden Eigentümerkosten, also Grundsteuer, Versicherung, Energie, Instandhaltung und gegebenenfalls Hausgeld, verschwinden im Stresstest nicht, sie kommen weiterhin obendrauf.
Wenn der Stresstest nicht aufgeht
Wichtig ist vor allem dieser Punkt: Eine niedrige Anfangstilgung kann die heutige Rate bequem wirken lassen, hinterlässt aber eine höhere Restschuld, wodurch die Anschlussrate unter Stress überproportional stärker steigt. Wenn dein eigener Stresstest nicht aufgeht, wirkt es naheliegend, die Tilgung einfach noch weiter zu senken. Das verschiebt das Problem aber meist nur. Sinnvoller ist es, an den tatsächlichen Stellschrauben zu arbeiten: den Kaufpreis oder die Lage anpassen, mehr wirklich verfügbares Eigenkapital einsetzen, ohne den Notgroschen aufzubrauchen, den Sanierungsumfang in kleinere, klar finanzierbare Etappen aufteilen, die Tilgung erhöhen, wenn die heutige Rate das zulässt, eine längere Zinsbindung gegen den Mehrpreis abwägen, ein anderes Objekt in Betracht ziehen oder ein zweites und drittes vollständig vergleichbares Angebot einholen. Der Kauf lässt sich außerdem zeitlich verschieben, wenn Eigenkapital, Unterlagen oder die Objektprüfung noch nicht belastbar genug sind.
KfW-Förderung und der Weg zum Notartermin
Förderkredite der KfW sind Kredite, kein Eigenkapital. Sie können die Finanzierung sinnvoll ergänzen, verändern aber nicht automatisch deine finanzielle Tragfähigkeit, und sie gehören genauso in die Gesamtbelastung, die Restschuldbetrachtung und den Anschlussfinanzierungs-Stresstest wie jedes andere Darlehen. Die Zinssätze der KfW-Programme orientieren sich am Kapitalmarkt und werden produktabhängig zum jeweils maßgeblichen Zeitpunkt festgelegt, deshalb nennt dieser Überblick bewusst keine aktuellen Zinssätze, sondern konzentriert sich auf die Prüfwege.
KfW 124: Wohneigentumsprogramm
KfW 124 richtet sich an Privatpersonen, die eine selbst genutzte Wohnimmobilie kaufen oder bauen, unabhängig von Kindern oder Einkommensgrenzen. Gefördert werden bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben. Beim Kauf lassen sich damit unter anderem Kaufpreis, notwendige Instandsetzung, Umbau, Modernisierung und Kaufnebenkosten finanzieren. Wichtig für den Ablauf: Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner, nicht direkt über die KfW, und muss vor dem Vorhabensbeginn gestellt werden. Beim Immobilienkauf gilt in aller Regel der Abschluss des notariellen Kaufvertrags als dieser maßgebliche Beginn. Plane KfW 124 deshalb vor dem Notartermin ein und lass dir von deinem Finanzierungspartner ausdrücklich bestätigen, dass die Förderung im Antrag berücksichtigt ist, statt darauf zu setzen, dass sich das später noch problemlos nachreichen lässt. Beachte außerdem, dass Teilrückzahlungen und Sondertilgungen bei diesem Programm laut KfW nicht vorgesehen sind und eine vollständige vorzeitige Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen kann, ein relevanter Unterschied zu vielen klassischen Bankdarlehen mit jährlichem Sondertilgungsrecht.
KfW 300: Wohneigentum für Familien
KfW 300 richtet sich an Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren oder Alleinerziehende, die klimafreundlich neu bauen oder eine neue Immobilie im Erstkauf erwerben und selbst nutzen wollen. Voraussetzungen sind unter anderem eine Miteigentumsquote von mindestens 50 Prozent, kein weiteres Wohneigentum in Deutschland und eine Einkommensgrenze, die von der Kinderzahl abhängt. Technisch verlangt das Programm bestimmte Effizienzhaus-Standards und den Ausschluss reiner Öl-, Gas- oder Biomasseheizungen; die anspruchsvollere Förderstufe mit Nachhaltigkeitszertifizierung erfordert zusätzlich eine Nachhaltigkeitsberatung. Der Prüfweg läuft über eine Energieeffizienz-Expertin oder einen Energieeffizienz-Experten, die oder der die technischen Anforderungen bestätigt, bevor der Antrag über den Finanzierungspartner gestellt wird. Auch hier gilt: Der Antrag muss vor dem Kauf-, Bau- oder Liefervertrag beziehungsweise vor dem Vorhabensbeginn koordiniert sein, nicht danach.
KfW 308: Jung kauft Alt
KfW 308, im Markt auch als „Jung kauft Alt“ bekannt, unterstützt Familien mit Kindern beim Erwerb einer bestehenden Immobilie zur Selbstnutzung, wenn diese energetisch besonders schlecht eingestuft ist. Voraussetzung ist eine Energieeffizienzklasse von F, G oder H laut aktuellem Energieausweis. Nach dem Kauf muss die Immobilie innerhalb von 54 Monaten ab Zusage mindestens den Standard Effizienzhaus 85 EE erreichen, beziehungsweise Effizienzhaus Denkmal EE bei denkmalgeschützten Gebäuden. Ältere Darstellungen dieses Programms nennen teilweise noch ein niedrigeres Effizienzhaus-Ziel, das ist überholt: Seit der Anpassung des Programms gilt grundsätzlich das anspruchsvollere Ziel von Effizienzhaus 85 EE. Für die Sanierungsplanung ist wieder eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte notwendig, sowohl für die Einschätzung vor dem Kauf als auch für die Bestätigung nach der Durchführung. Kaufnebenkosten und Sanierungskosten sind im Rahmen von KfW 308 selbst nicht förderfähig, dafür kommen andere Förderwege wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude infrage, deren Grundlagen sich auch im Gebäudeenergiegesetz wiederfinden. Wichtig für die Planung: Auch bei KfW 308 muss der Antrag über den Finanzierungspartner vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags gestellt werden, ein Beginn vor der Zusage geschieht auf eigenes Risiko.
Von der Finanzierungszusage zum Notartermin
Der Notartermin sollte nicht der Moment sein, in dem du zum ersten Mal merkst, ob deine Finanzierung eigentlich funktioniert. Sinnvoll ist eine feste Reihenfolge: Zuerst stehen Haushaltsrechnung, Eigenkapitalnachweise und die Vorbereitung der Kreditunterlagen. Dann folgen die Objektunterlagen, bei einer Eigentumswohnung inklusive der WEG-Unterlagen, und mehrere Finanzierungsanfragen auf identischer Datenbasis, damit ESIS-Merkblätter und Tilgungspläne wirklich vergleichbar sind. Parallel dazu gehört die KfW-Förderung konkret mit dem Finanzierungspartner abgestimmt, nicht nur grob angedacht.
Vor dem eigentlichen Notartermin lohnt sich ein genauer Blick darauf, was eine Bankbestätigung beim Immobilienkauf tatsächlich aussagt: Betrag, Objektbezug, Befristung, zugrunde gelegte Eigenkapitalannahmen, eingerechnete Förderbausteine und Auszahlungsvoraussetzungen. Eine allgemein gehaltene Bestätigung, bei der wesentliche Bedingungen noch offen sind, ersetzt keine verbindliche Zusage. Nach der Beurkundung übernimmt das Notariat weitere Schritte wie die Auflassungsvormerkung und die Vorbereitung der Lastenfreistellung, bevor es über die Kaufpreisfälligkeit informiert; die Einzelheiten dazu beschreibt das Notariat selbst im Ablauf zur Kaufpreisfälligkeit. Wer sich vorab zusätzlich mit den typischen Stolperstellen beim Kauf einer gebrauchten Immobilie vertraut machen will, findet dazu allgemeine Hinweise bei Notarinnen und Notaren. Darlehensmittel, Eigenkapital und gegebenenfalls Fördermittel müssen genau zu diesem späteren Fälligkeitszeitpunkt abrufbar sein, sonst entstehen unnötige Verzögerungen oder Zusatzkosten. Einen allgemeinen Einstieg in die verschiedenen Bausteine einer Baufinanzierung findest du zusätzlich in der Übersicht zum Thema Finanzierung.
Kernaussagen zur Baufinanzierung
Die folgenden Punkte fassen die wichtigsten Entscheidungen aus diesem Beitrag zusammen und helfen dir, deine eigene Planung noch einmal in Ruhe zu prüfen, bevor du dich auf ein konkretes Angebot festlegst. Sie ersetzen nicht die einzelnen Rechenschritte weiter oben, sondern bündeln die Stellen, an denen viele Käuferinnen und Käufer ihre Finanzierung zu optimistisch ansetzen.
- Rechne mit den vollständigen Projektkosten, nicht mit dem Kaufpreis: Kaufnebenkosten, Sofortmaßnahmen, Sanierung, Umzug und Reserve gehören von Anfang an in die Kalkulation, sonst unterschätzt du den tatsächlichen Finanzierungsbedarf.
- Setz nur wirklich verfügbares Eigenkapital ein: Notgroschen, Umzugskosten und geplante Sanierungsrücklagen zählen nicht dazu, auch wenn sie aktuell auf demselben Konto liegen.
- Vergleiche die gesamte Eigentümerbelastung mit deiner Warmmiete: Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung und bei Wohnungen das Hausgeld verändern das Bild oft stärker als die reine Kreditrate.
- Führe den Anschlussfinanzierungs-Stresstest konsequent durch: Eine niedrige Anfangsrate bei niedriger Tilgung kann eine hohe Restschuld verschleiern, die bei einem höheren Anschlusszins schnell zum Problem wird.
- Plane KfW 124, KfW 300 oder KfW 308 vor dem Notartermin ein: Der Förderantrag muss über den Finanzierungspartner koordiniert und in der Regel vor dem Vorhabensbeginn gestellt werden, ein nachträgliches Nachbessern ist riskant.
Quellen und Stand
Die Zins- und Marktangaben in diesem Beitrag wurden zuletzt am 23. Juli 2026 geprüft und sollten vor jeder Kaufentscheidung erneut mit den Originalquellen abgeglichen werden, da sich Konditionen und Förderbedingungen ändern können. Für neu vergebene Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland weist die Bundesbank-Zeitreihe SUD131 für Mai 2026 einen vorläufigen Wert von 3,99 Prozent aus; effektiver Jahreszins ist dabei die dort verwendete Vergleichsgröße einschließlich bestimmter Kosten, und der aktuelle Stand lässt sich direkt bei der Bundesbank nachschlagen, statt hier als feste Zahl übernommen zu werden. Dieser Wert ist vorläufig und stellt einen Marktdurchschnitt dar, kein individuelles Angebot für dein konkretes Vorhaben. Rechtliche Grundlagen wie § 505a BGB, § 505b BGB und die ESIS-Regelungen im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch wurden anhand der jeweils aktuellen Fassung auf gesetze-im-internet.de geprüft, ebenso weitere gesetzliche Kündigungsrechte bei langfristigen Darlehen. Angaben zu KfW 124, KfW 300 und KfW 308 beruhen auf den öffentlich zugänglichen Produktseiten und dem Merkblatt der KfW und sollten wegen möglicher Programmänderungen unmittelbar vor einer Antragstellung erneut über die KfW-Website bestätigt werden. (Api.statistiken.bundesbank.de)
FAQ
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Eine feste gesetzliche Mindestquote gibt es nicht. Als grobe Orientierung werden häufig 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten genannt. Wichtiger als die exakte Prozentzahl ist, dass dir nach Kauf, Umzug und möglichen Sofortmaßnahmen noch eine belastbare Reserve bleibt.
Reicht es, wenn die Kreditrate ungefähr meiner bisherigen Miete entspricht?
Nein. Als Eigentümerin oder Eigentümer kommen zur Kreditrate weitere Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Instandhaltung und bei einer Eigentumswohnung Hausgeld sowie mögliche Sonderumlagen hinzu. Vergleiche deshalb deine Warmmiete mit der kompletten Eigentümerbelastung, nicht mit der Rate allein.
Was prüft die Bank bei einer Baufinanzierung?
Die Bank prüft deinen Haushalt, also Einkommen, laufende Verpflichtungen, Eigenkapital und Zahlungsverhalten, und getrennt davon die Immobilie als Sicherheit über Grundbuch, Beleihungswert und Zustand. Nach § 505a BGB darf sie den Kredit nur vergeben, wenn eine vertragsgemäße Rückzahlung wahrscheinlich ist, und die Immobilie darf diese Prüfung laut § 505b BGB nicht ersetzen.
Woran erkenne ich das beste Finanzierungsangebot?
Nicht am niedrigsten Sollzins allein. Vergleiche ESIS-Merkblatt, effektiven Jahreszins, Monatsrate, Zinsbindung, Restschuld, Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel, Bereitstellungszinsen und Auszahlungsbedingungen auf identischer Datenbasis, also bei gleichem Kaufpreis, gleichem Eigenkapital und möglichst gleicher Zinsbindung.
Muss ich die KfW-Förderung vor dem Notartermin beantragen?
Ja, das ist bei KfW 124, KfW 300 und KfW 308 dringend zu empfehlen. Bei einem Kauf gilt regelmäßig der notarielle Kaufvertrag als förderschädlicher Vorhabensbeginn, deshalb sollte der Antrag über deinen Finanzierungspartner vorher gestellt und dokumentiert sein.
Was ist der wichtigste Test vor der Unterschrift?
Der Anschlussfinanzierungs-Stresstest: Nimm die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung und rechne mit einem deutlich höheren Anschlusszins als Szenario. Wenn die daraus entstehende gesamte Eigentümerbelastung nicht mehr in deinen Haushalt passt, überprüfe Kaufpreis, Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung, Sanierungsumfang oder das Objekt selbst, statt die Rate nur kurzfristig schönzurechnen.
Was, wenn ich eine sehr lange Zinsbindung wähle, mich aber später doch von dem Vertrag lösen will?
Für Darlehen mit gebundenem Sollzins gibt es ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, das eine ordentliche Kündigung nach einer bestimmten Mindestlaufzeit mit gesetzlicher Frist erlaubt, unabhängig von einer noch länger vereinbarten Zinsbindung. Wann genau diese Mindestlaufzeit beginnt und welche Frist gilt, solltest du verbindlich mit deiner Bank oder in einer rechtlichen Beratung klären.