Der Beleihungsauslauf zeigt, wie hoch Ihr Darlehen im Verhältnis zum Wert ist, den die Bank für Ihre Immobilie ansetzt. Je niedriger der Prozentsatz, desto geringer ist aus Sicht der Bank das Risiko und desto günstiger kann der Bauzins ausfallen. Für Ihre Finanzierung zählt deshalb nicht nur der Kaufpreis: Die Bank kann einen niedrigeren Wert zugrunde legen.
Der Beleihungswert ist der langfristig nachhaltig angesetzte Immobilienwert, mit dem die Bank ihre Finanzierung kalkuliert. Der Beleihungsauslauf setzt die Darlehenssumme zu diesem Wert ins Verhältnis. Die Bank gibt das Ergebnis als Prozentwert an. Es beeinflusst die angebotenen Zinskonditionen. Eine allgemeine Kreditobergrenze legt der Prozentwert nicht fest; die Bank berücksichtigt ihn neben weiteren Faktoren bei der Kreditentscheidung.
So berechnet sich der Beleihungsauslauf
Die Grundformel lautet:
Beleihungsauslauf = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100
Der Beleihungsauslauf ergibt sich aus dem Verhältnis der Darlehenssumme zum Beleihungswert. Bestehende Belastungen oder Rechte, die anderen Gläubigern Vorrang geben, kann die Bank ebenfalls berücksichtigen. Fragen Sie daher nach, welche Summe und welcher Wert in Ihrem konkreten Angebot angesetzt wurden.
Der Beleihungsauslauf ist nicht dasselbe wie der Anteil des Darlehens am Kaufpreis. Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, fällt der Beleihungsauslauf höher aus, als ein Vergleich mit dem Kaufpreis vermuten lässt.
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Wie die Bank den Beleihungswert ermittelt
Die Bank schätzt, welchen Wert sie für die Immobilie langfristig ansetzen kann. Sie setzt den Beleihungswert daher häufig niedriger an als den aktuellen Markt- oder Kaufpreis. Finanztip nennt als typische Größenordnung einen Abschlag von etwa 20 bis 30 Prozent; eine feste Vorgabe für alle Banken ist das nicht. Manche Banken setzen bei einer ersten Einschätzung den Verkehrswert und den Beleihungswert zunächst gleich. Die Berechnung des Beleihungswerts kann sich deshalb von Institut zu Institut unterscheiden.
Für die Bewertung kommen unterschiedliche Verfahren infrage. Beim Sachwertverfahren betrachtet die Bank den Wert des Grundstücks und des Gebäudes. Beim Ertragswertverfahren steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Mittelpunkt, etwa bei einem vermieteten Haus. Beim Vergleichswertverfahren zieht sie Preise ähnlicher Immobilien heran. Je nach Objekt kann die Bank auch Verfahren kombinieren.
Ein Rechenbeispiel zum Beleihungsauslauf findet sich bei Immowelt.
Warum der Beleihungsauslauf den Zins verändert
Ein höherer Beleihungsauslauf bedeutet, dass die Bank im Verhältnis zum angesetzten Immobilienwert mehr Geld verleiht. Bei einem Zahlungsausfall reicht der Verkaufserlös der Immobilie dann weniger sicher aus, um die Restschuld zu decken. Banken verlangen für höhere Beleihungsausläufe deshalb häufig höhere Zinsen.
Viele Banken staffeln ihre Konditionen nach Schwellen, etwa bei 60, 70 oder 80 Prozent. Jede Bank legt eigene Grenzen und Zinsaufschläge fest. Liegt Ihr Beleihungsauslauf knapp über einer bankinternen Schwelle, kann zusätzliches Eigenkapital ausreichen, um in eine günstigere Zinsstufe zu kommen. Ein bestimmter Zinsvorteil ist damit nicht garantiert.
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| Beleihungsauslauf | Was das für die Konditionen bedeuten kann |
|---|---|
| Unter 60 Prozent | Bei vielen Banken liegt dieser Bereich in einer besonders günstigen Zinsstufe. |
| Zwischen 60 und 80 Prozent | Die Zinskonditionen hängen häufig von weiteren Schwellen und der jeweiligen Bank ab. |
| Über 80 Prozent | Der Zins fällt häufig höher aus. Viele Banken finanzieren trotzdem auch oberhalb dieser Marke. |
Die Tabelle zeigt typische Einordnungen, keine verbindlichen Grenzwerte. Auch Ihre Bonität, die Zinsbindung und die Darlehenshöhe wirken sich auf das Angebot aus. Fragen Sie die Bank nach ihrer konkreten Staffelung und danach, wie sich Ihr Zinssatz verändert, wenn Sie eine Schwelle unterschreiten.
Die 60-Prozent-Grenze ist keine allgemeine Obergrenze für Immobiliendarlehen. Sie spielt im Zusammenhang mit der Deckung von Pfandbriefen eine Rolle. Daraus folgt nicht, dass eine Bank nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts verleihen darf. Diese Unterscheidung erläutert auch die Einordnung zum Beleihungswertgutachten.
So können Sie Ihren Beleihungsauslauf senken
Am direktesten sinkt der Beleihungsauslauf, wenn Sie weniger Darlehen aufnehmen. Dafür können Sie mehr Eigenkapital einsetzen oder den Kaufpreis und damit den Finanzierungsbedarf reduzieren. Prüfen Sie dabei, ob nach dem Einsatz des Eigenkapitals noch genug Geld für laufende Ausgaben und unerwartete Kosten bleibt. Ein niedrigerer Zins lohnt sich nicht automatisch, wenn dafür Ihre finanzielle Reserve zu knapp wird.
Vergleichen Sie außerdem Angebote verschiedener Banken. Institute können dieselbe Immobilie unterschiedlich bewerten. Der errechnete Beleihungsauslauf steigt, wenn die Bank einen niedrigeren Beleihungswert ansetzt, und sinkt bei einem höheren Wert. Bitten Sie die Bank, Ihnen den angesetzten Immobilienwert und die daraus folgende Zinsstufe zu nennen. Ein privat beauftragtes Gutachten verpflichtet die Bank nicht dazu, denselben Wert zu übernehmen.
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Bei einer Anschlussfinanzierung ist der Beleihungsauslauf oft niedriger als zu Beginn, weil Sie bereits einen Teil des Darlehens getilgt haben. Die neue Bank kann den Immobilienwert allerdings selbst ermitteln. Fragen Sie deshalb frühzeitig nach der Bewertung und vergleichen Sie die Angebote anhand der Restschuld, des angesetzten Beleihungswerts und des Zinssatzes.
Kernaussagen
- Rechnen Sie mit dem Beleihungswert: Teilen Sie die Darlehenssumme durch den Wert, den die Bank ansetzt, und multiplizieren Sie mit 100.
- Vergleichen Sie Schwellen statt nur Zinssätze: Fragen Sie, ob Ihr Angebot bei einer leicht niedrigeren Darlehenssumme in eine günstigere Zinsstufe fällt.
- Prüfen Sie den Bankwert: Kaufpreis und Beleihungswert können voneinander abweichen; Banken können dieselbe Immobilie unterschiedlich bewerten.
- Setzen Sie Eigenkapital mit Reserve ein: Weniger Darlehen senkt den Beleihungsauslauf, sollte aber nicht dazu führen, dass kaum Geld für unvorhergesehene Kosten bleibt.
FAQ
Ist der Beleihungsauslauf dasselbe wie die Eigenkapitalquote?
Nein. Die Eigenkapitalquote beschreibt, wie viel des Kaufpreises Sie selbst finanzieren. Der Beleihungsauslauf vergleicht das Darlehen mit dem Beleihungswert der Bank. Weil dieser Wert unter dem Kaufpreis liegen kann, ergeben beide Rechnungen unterschiedliche Prozentsätze.
Kann ich eine Finanzierung mit mehr als 80 Prozent Beleihung bekommen?
Ja. 80 Prozent sind keine allgemeine Kreditobergrenze. Viele Banken vergeben auch Darlehen mit einem höheren Beleihungsauslauf, verlangen dafür aber häufig höhere Zinsen oder prüfen Einkommen und Rückzahlungsfähigkeit besonders genau.
Wie frage ich die Bank nach meinem Beleihungsauslauf?
Bitten Sie um die drei Angaben, die für die Berechnung entscheidend sind: die angesetzte Darlehenssumme, den Beleihungswert und die Zinsstufe. Lassen Sie sich außerdem erklären, welche zusätzlichen Belastungen die Bank berücksichtigt und ob eine geringere Darlehenssumme eine günstigere Stufe erreichen würde.
Warum sind 60 Prozent keine allgemeine Kreditgrenze?
Die 60-Prozent-Marke ist für bestimmte Regeln zur Deckung von Pfandbriefen relevant. Banken können Kredite auch oberhalb dieser Marke vergeben; ihre Konditionen richten sich nach der jeweiligen Finanzierung und Risikoprüfung.