Finanzierungsplanung: So kalkulieren Sie Ihren Kredit richtig

Wer in Deutschland einen Kredit aufnehmen oder eine Immobilie finanzieren möchte, sollte zuerst die tragbare Monatsrate bestimmen. Für die Berechnung zählen Einkommen und Kreditbetrag ebenso wie Ihre laufenden Ausgaben. Rechnen Sie außerdem unregelmäßige Kosten, Eigenkapital und die Nebenkosten des Vorhabens ein. Erst danach lässt sich beurteilen, welches Angebot wirklich günstig ist.

Vergleichen Sie Kredite anhand des effektiven Jahreszinses, wenn Laufzeit und übrige Bedingungen vergleichbar sind. Planen Sie außerdem einen finanziellen Puffer ein. Wenn die Rate den Haushaltsüberschuss fast vollständig aufbraucht, bleibt wenig Spielraum für unerwartete Ausgaben.

Leiten Sie die Monatsrate aus Ihrem Haushaltsbudget ab

Erfassen Sie zunächst, was monatlich tatsächlich übrig bleibt. Ziehen Sie von Ihrem Nettoeinkommen nicht nur Miete, Energie, Versicherungen und andere regelmäßige Ausgaben ab. Berücksichtigen Sie auch jährliche Rechnungen, Reparaturen und absehbare Veränderungen wie einen Umzug oder höhere Wohnkosten.

Als grobe Orientierung empfiehlt die österreichische Finanzplanung von Infina, höchstens zwei Drittel des monatlichen Überschusses für die Kreditrate einzuplanen. Das ist keine deutsche Vorgabe und ersetzt weder die Haushaltsrechnung der Bank noch Ihre eigene Einschätzung. Der übrige Betrag lässt Spielraum für schwankende Ausgaben und Rücklagen.

Das Beispiel folgt den Annahmen aus der Finanzplanung von Infina. Die Rechenmethode ist weder eine deutsche Kreditregel noch eine Empfehlung für einen bestimmten Kredit. Passen Sie die Werte an Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben an und berücksichtigen Sie, ob Sonderzahlungen verlässlich sind.

Vergleichen Sie den Effektivzins bei gleichen Bedingungen

Der Sollzins beschreibt den Preis für das geliehene Geld. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich weitere kreditbezogene Kosten und die Zahlungsbedingungen. Deshalb ist er für den Angebotsvergleich aussagekräftiger als der Sollzins allein. Was der Effektivzins abbildet und warum die Angebote vergleichbare Bedingungen haben müssen, erläutert Deutschland Immobilien.

Vergleichen Sie deshalb Kredite mit derselben Kreditsumme und Laufzeit. Bei einer Immobilienfinanzierung müssen auch Zinsbindung und Tilgung zusammenpassen. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz feststeht. Eine kurze Zinsbindung mit niedrigerem Zinssatz lässt sich nicht direkt mit einer langen vergleichen: Nach Ende der Bindung bleibt eine Restschuld, also ein noch nicht zurückgezahlter Kreditbetrag. Die Kosten für dessen weitere Finanzierung stehen dann noch nicht fest.

Der Effektivzins umfasst außerdem nicht sämtliche Kosten eines Immobilienkaufs. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision müssen Sie zusätzlich zum Kreditbudget einplanen. Der Tilgungsrechner von Dr. Klein hilft dabei, Ratenverlauf, Zinsanteil und Restschuld über die Zeit abzuschätzen.

Bei einem Ratenkredit hängt der angebotene Zins unter anderem von Ihrer Bonität ab, also der Einschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit. Auch Einkommen, Kreditsumme und Laufzeit spielen eine Rolle. Ein Vergleich mehrerer Angebote zeigt, ob ein niedriger beworbener Zins auch zu den eigenen Voraussetzungen passt. Ein zweiter Kreditnehmer kann das Angebot beeinflussen, bringt aber ebenfalls eine Zahlungsverpflichtung mit sich. Informationen zu diesen Faktoren bietet der Kreditratgeber von smava.

Rechnen Sie Kaufnebenkosten und Eigenkapital mit ein

Bei einer Immobilienfinanzierung reicht es nicht, Kaufpreis und Kreditrate gegenüberzustellen. Legen Sie vor der Suche fest, welches Eigenkapital Sie einsetzen und welche Kaufnebenkosten zusätzlich anfallen. Verbrauchen Sie nicht automatisch Ihr gesamtes verfügbares Geld für den Kauf: Rücklagen helfen, wenn nach dem Einzug Reparaturen oder andere unerwartete Ausgaben entstehen.

Kaufnebenkosten unterscheiden sich je nach Bundesland und konkretem Kauf. Dazu zählen insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Je nach Kauf kommt eine Maklerprovision hinzu. Der Effektivzins des Immobiliendarlehens enthält diese Ausgaben nicht. Prüfen Sie daher separat, welchen Gesamtbetrag Sie für den Kauf benötigen und welcher Betrag tatsächlich als Eigenkapital für die Finanzierung verfügbar ist.

Planen Sie die Unterlagen vor dem Kreditantrag

Vollständige Unterlagen erleichtern die Prüfung und vermeiden Rückfragen. Für eine Immobilienfinanzierung gehören dazu typischerweise persönliche Nachweise, Einkommensunterlagen, Informationen zum Objekt und Belege über das Eigenkapital. Welche Dokumente der Kreditgeber verlangt, hängt vom Anbieter und Ihrer persönlichen Situation ab.

Selbstständige sollten mehr Zeit für die Vorbereitung einplanen. Banken verlangen bei ihnen zusätzliche Nachweise, darunter Steuerbescheide der vergangenen Jahre. Die TARGOBANK erläutert die Unterlagen für eine Finanzierungszusage. Sammeln Sie die Dokumente möglichst vor der Kreditanfrage und klären Sie früh, ob noch Nachweise fehlen. Das macht die Prüfung übersichtlicher, ersetzt aber keine Kreditentscheidung.

FAQ

Wie viel Kreditrate kann ich mir leisten?

Ermitteln Sie zuerst den monatlichen Überschuss nach regelmäßigen und unregelmäßigen Ausgaben. Die Faustregel, höchstens zwei Drittel davon für die Rate zu verwenden, stammt aus einer österreichischen Finanzplanung und ist kein verbindlicher deutscher Maßstab. Wählen Sie eine Rate, bei der auch nach dem Kredit noch Geld für Rücklagen und unerwartete Ausgaben bleibt.

Ist der niedrigste Sollzins automatisch das beste Angebot?

Nein. Der Sollzins zeigt den Preis für das geliehene Geld, der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich weitere kreditbezogene Kosten. Vergleichen Sie den Effektivzins bei gleicher Kreditsumme, Laufzeit und passenden Vertragsbedingungen.

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf zum Kredit hinzu?

Zusätzlich zum Darlehen fallen je nach Kauf Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision an. Diese Kaufnebenkosten sind nicht im Effektivzins des Immobiliendarlehens enthalten und gehören in eine separate Budgetrechnung.

Wie kann ich die Bearbeitung meines Kreditantrags erleichtern?

Stellen Sie Ihre Einkommensnachweise und persönlichen Unterlagen sowie gegebenenfalls die Unterlagen zur Immobilie vollständig und geordnet zusammen. Selbstständige sollten zusätzliche Steuerunterlagen frühzeitig bereithalten. Fehlen Dokumente, fragt der Kreditgeber häufig nach. Das kann die Prüfung verzögern.

Kernaussagen

• Berechnen Sie zuerst Ihren Überschuss: Ziehen Sie dafür regelmäßige und unregelmäßige Ausgaben vom Nettoeinkommen ab, bevor Sie eine Monatsrate festlegen.
• Lassen Sie Spielraum: Eine Rate, die den gesamten Überschuss verbraucht, lässt keinen ausreichenden Puffer für Rücklagen und unerwartete Kosten.
• Vergleichen Sie den Effektivzins: Achten Sie darauf, dass Kreditsumme, Laufzeit und weitere Bedingungen der Angebote zusammenpassen.
• Trennen Sie Kredit und Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Maklerkosten müssen Sie zusätzlich kalkulieren.
• Bereiten Sie Unterlagen früh vor: Vollständige Nachweise zu Einkommen und Eigenkapital sowie Unterlagen zur Immobilie erleichtern die Prüfung, führen aber nicht automatisch zu einer Kreditzusage.