Wer in Deutschland ein Haus kauft, braucht mehr Geld als den vereinbarten Kaufpreis. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten an: vor allem die Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren; gegebenenfalls fällt auch eine Maklerprovision an. Je nach Bundesland und Maklerauftrag können sie einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen.
Rechnen Sie diese Beträge vor der Finanzierung zum Kaufpreis hinzu und planen Sie sie möglichst aus eigenen Mitteln ein. Banken finanzieren die Nebenkosten häufig nicht vollständig mit, weil sie den Wert der Immobilie als Sicherheit betrachten und die Nebenkosten diesen Wert nicht erhöhen. Wie viel Eigenkapital nötig ist, hängt deshalb auch davon ab, welche Kosten beim konkreten Kauf anfallen.
Diese Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu
Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland und vom Kaufpreis im Kaufvertrag ab. Sie liegt laut Verbraucherzentrale zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Der konkrete Betrag ergibt sich aus dem Kaufpreis und dem für das Bundesland geltenden Steuersatz. Für eine erste Schätzung multiplizieren Sie den Kaufpreis mit dem für das Bundesland geltenden Satz.
Notar und Grundbuch kosten zusammen häufig etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag; im Grundbuch wird der Eigentumswechsel eingetragen. Für die Finanzierung wird meist auch eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Sie dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen. Die Gebühren richten sich nach gesetzlichen Vorgaben und dem Geschäftswert, also dem Wert, der für die Gebührenberechnung angesetzt wird. Wie hoch sie ausfallen, hängt unter anderem davon ab, welche Eintragungen nötig sind. Die Verbraucherzentrale nennt eine niedrigere grobe Spanne; als vorsichtige Planungsschätzung werden häufig 1,5 bis 2 Prozent angesetzt, etwa bei Notar- und Grundbuchkosten.
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Eine Maklerprovision fällt an, wenn ein Makler am Kauf beteiligt ist und der Vertrag eine Provision vorsieht. Die Höhe ist nicht bundesweit einheitlich. Für eine Beispielrechnung wird häufig mit einem Käuferanteil von 3,57 Prozent gerechnet. Entscheidend ist aber die konkrete Vereinbarung. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten zudem gesetzliche Regeln zur Verteilung der Provision, wenn die Verkäuferseite den Makler beauftragt hat. Prüfen Sie deshalb das Exposé und die Maklervereinbarung, statt einen pauschalen Satz zu unterstellen. Einen Überblick zur Verteilung der Maklerkosten bietet Haufe.
Umzug, neue Möbel oder eine Einbauküche gehören nicht zu diesen typischen Kaufnebenkosten, belasten das verfügbare Budget aber ebenfalls. Bei einem älteren Haus sollten Sie außerdem Renovierung und Modernisierung von Anfang an einplanen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass der vorgesehene Etat dafür häufig überschritten wird.
Beispielrechnung
Ermitteln Sie die Grunderwerbsteuer anhand des Kaufpreises und des für das Bundesland geltenden Satzes. Ergänzen Sie die tatsächlich anfallenden Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine Maklerprovision, falls sie laut Vereinbarung anfällt. Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg lässt sich so für den konkreten Kauf berücksichtigen; die Verbraucherzentrale erläutert die bundesweite Spanne.
Addieren Sie zum Kaufpreis die Nebenkosten, die beim konkreten Kauf anfallen. Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerkosten können abweichen. Wenn Sie ohne Makler kaufen, fällt keine Maklerprovision an.
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Warum Banken die Nebenkosten meist nicht vollständig finanzieren
Banken prüfen, wie viel das Haus als Sicherheit für das Darlehen wert ist. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision erhöhen diesen Immobilienwert nicht. Finanziert die Bank auch diese Kosten, kann das Darlehen höher sein als der Wert der Immobilie. Bei Zahlungsausfall deckt ein späterer Verkaufserlös dann möglicherweise nicht die gesamte Restschuld. Auf dieses Risiko verweist auch der Bericht von Interhyp zu einer Warnung vor riskanten Immobilienkrediten.
In der üblichen Finanzierungspraxis erwarten Banken deshalb häufig, dass Käuferinnen und Käufer die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises selbst aufbringen. Wenn Sie den gesamten Kaufpreis finanzieren und die Nebenkosten selbst zahlen, heißt das 100-Prozent-Finanzierung. Werden auch die Nebenkosten finanziert, spricht man teils von einer 110-Prozent-Finanzierung. Solche Finanzierungen sind möglich, aber mit höherem Risiko verbunden und nicht für alle Käuferinnen und Käufer erhältlich. Eine einheitliche Regel, wie viel eine Bank im Einzelfall finanziert, gibt es nicht. Die Finanztip-Übersicht zur Baufinanzierung beschreibt Eigenkapital für Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises als übliche Erwartung.
Prüfen Sie, ob Ihre Ersparnisse die Nebenkosten decken. Ziehen Sie zuerst eine Notreserve für Reparaturen und unerwartete Ausgaben nach dem Kauf ab. Der Rest zeigt, wie viel Eigenkapital Sie für den Kauf einsetzen können. Als Orientierung empfiehlt die Verbraucherzentrale, dass die Kreditrate nicht mehr als etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht. Sie rät außerdem, einen Puffer zwischen dem monatlichen Überschuss und der Rate zu lassen. Das sind Richtwerte für die eigene Haushaltsrechnung, keine Zusage der Bank.
So planen Sie den nächsten Schritt
Ermitteln Sie zuerst den Kaufpreis und den Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands. Ergänzen Sie die geschätzten Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklerprovision, falls sie laut Vereinbarung anfällt. Addieren Sie anschließend die Ausgaben, die direkt nach dem Kauf entstehen, etwa für Umzug, Küche oder notwendige Arbeiten. Bei einem älteren Haus sollte die Kostenschätzung für Renovierungen nicht erst nach der Kreditentscheidung entstehen.
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Stellen Sie diese Gesamtsumme Ihren verfügbaren Ersparnissen gegenüber und behalten Sie eine Notreserve zurück. Der verbleibende Betrag zeigt, wie viel Kredit Sie benötigen. Vergleichen Sie diese Darlehenssumme anschließend mit Ihrer monatlichen Haushaltsrechnung: Die Verbraucherzentrale nennt als Faustregel, dass etwa zehn Prozent des Überschusses nach Abzug der Kreditrate als zusätzlicher Puffer bleiben sollten. Lassen Sie die Bank die Finanzierung mit Ihren tatsächlichen Zahlen prüfen, bevor Sie sich auf eine Immobilie festlegen.
FAQ
Wie viel Kaufnebenkosten sollte ich beim Hauskauf einplanen?
Eine feste Prozentzahl passt nicht zu jedem Kauf. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Notar- und Grundbuchgebühren kommen hinzu. Eine Maklerprovision fällt gegebenenfalls ebenfalls an. Berechnen Sie die Posten einzeln, weil ein Maklerauftrag die Gesamtsumme deutlich verändert.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Einige Banken finanzieren Nebenkosten ganz oder teilweise mit, doch das ist keine Standardzusage. Eine höhere Darlehenssumme im Verhältnis zum Immobilienwert erhöht das Risiko, wenn der Verkaufserlös bei einem Zahlungsausfall die Restschuld nicht deckt. Klären Sie vorab mit der Bank, welche Eigenmittel sie für den konkreten Kauf erwartet.
Welche Kosten fehlen häufig in der ersten Rechnung?
Oft werden Umzug, Küche, Reparaturen und Modernisierung nicht mitgerechnet. Diese Ausgaben fallen zusätzlich zum Kaufpreis und zu den üblichen Nebenkosten an. Bei einem älteren Haus sollten Sie besonders sorgfältig prüfen, welche Arbeiten nach dem Kauf anstehen.
Muss ich die gesamte Ersparnis in den Hauskauf stecken?
Nein. Planen Sie eine Notreserve für unerwartete Ausgaben ein und rechnen Sie nur das übrige Geld als verfügbares Eigenkapital. So berücksichtigen Sie, dass auch nach dem Einzug Reparaturen und andere Kosten anfallen können.
Kernaussagen
- Berechnen Sie jede Kostenart einzeln: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie eine vereinbarte Maklerprovision bestimmen den zusätzlichen Finanzierungsbedarf.
- Nutzen Sie Prozentwerte als Schätzung: Notar- und Grundbuchgebühren hängen vom konkreten Geschäft ab; die Maklerprovision steht in der Vereinbarung.
- Planen Sie Eigenkapital für die Nebenkosten ein: Banken finanzieren sie häufig nicht vollständig, weil sie den Immobilienwert als Sicherheit nicht erhöhen.
- Behalten Sie eine Notreserve zurück: Umzug, Küche und Arbeiten am Haus fallen als zusätzliche Kosten an, die nicht aus einer bereits ausgeschöpften Finanzierung bezahlt werden sollten.