Wer eine Wohnung mietet, soll häufig eine Kaution zahlen. Damit kann der Vermieter bestimmte Forderungen aus dem Mietverhältnis absichern, etwa ausstehende Miete oder Kosten für Schäden, die der Mieter verursacht hat. Für Mieter gelten dabei klare Grenzen: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
Nettokaltmiete bedeutet die Miete ohne Betriebskosten und Heizkosten. Die höchstmögliche Kaution entspricht drei Nettokaltmieten. Auch wenn ein Vertrag eine höhere Summe nennt, darf der Vermieter sie nicht verlangen.
So hoch darf die Kaution sein, und so zahlen Sie sie
Die gesetzliche Obergrenze beträgt drei Nettokaltmieten. Betriebskosten zählen bei der Berechnung nicht mit. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine Warm- oder Inklusivmiete nennt: Für die Berechnung muss der Betriebskostenanteil herausgerechnet werden. Auch das Rechenbeispiel von Finanztip zur Mietkaution zeigt: Betriebskosten zählen bei der Kautionsberechnung nicht mit.
Mieter dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den nächsten Monatsmieten. Ein Vermieter darf also nicht verlangen, dass die gesamte Kaution vor dem Einzug auf einmal gezahlt wird.
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| Kautionsbetrag | Zahlung nach gesetzlichem Ratenrecht |
|---|---|
| Höchstens drei Nettokaltmieten | Erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses |
| Restbetrag | Je eine weitere Rate in den folgenden zwei Monaten |
Prüfen Sie vor der Zahlung, ob die im Vertrag genannte Kaution die Obergrenze einhält. Notieren Sie, wann und wie viel Sie gezahlt haben.
Wo das Geld liegen muss
Bei einer Barkaution muss der Vermieter das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen und verzinslich anlegen. So ist das Geld geschützt, falls der Vermieter insolvent wird. Die Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen die Kaution. Die Pflicht zur getrennten Anlage ergibt sich aus § 551 BGB; Haus & Grund erläutert die Anforderungen.
Ein gewöhnliches Privat- oder Geschäftskonto des Vermieters reicht dafür nicht. Werden Kautionen mehrerer Mieter gemeinsam verwaltet, müssen die einzelnen Beträge weiterhin eindeutig zugeordnet und getrennt abgerechnet werden. Fragen Sie nach, auf welchem Konto Ihre Kaution liegt, und bewahren Sie die Antwort sowie Zahlungsbelege auf.
Die Zinsen fallen bei üblichen Mietkautionskonten häufig gering aus. Eine Finanztip-Stichprobe vom Oktober 2025 fand Zinssätze von höchstens 0,5 Prozent pro Jahr; zugleich können Gebühren anfallen. Die Stichprobe bildet den Stand im Oktober 2025 ab und sagt nichts über heutige Kontokonditionen aus. Wer die Kosten prüfen will, sollte sich Anlageform, Gebühren und Zinsgutschriften schriftlich nennen lassen.
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Kautionsversicherung: weniger Geld auf einmal, laufende Kosten
Bei einer Mietkautionsversicherung zahlt der Mieter einen jährlichen Beitrag, während die Versicherung dem Vermieter eine Bürgschaft stellt. So muss der Mieter zunächst keine hohe Kautionssumme überweisen. Für berechtigte Forderungen bleibt er trotzdem verantwortlich: Zahlt die Versicherung an den Vermieter, fordert sie den Betrag anschließend vom Mieter zurück.
Die Verbraucherzentrale nennt Beiträge von etwa drei bis fünf Prozent der Kautionssumme pro Jahr. Der Vermieter muss eine Versicherung nicht akzeptieren. Vergleichen Sie deshalb die jährlichen Beiträge mit den Zinsen, die eine selbst angesparte Kaution einbringen würde, und prüfen Sie die Vertragsbedingungen. Finanztips Informationen zur Mietkaution erklären auch, warum eine Versicherung trotz des Liquiditätsvorteils auf Dauer teuer sein kann.
Wann der Vermieter auf die Kaution zugreifen darf
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nur für eine Forderung verwenden, die der Mieter anerkannt hat oder die rechtskräftig festgestellt wurde. Bei einem strittigen Anspruch darf der Vermieter nicht selbst entscheiden, dass er Geld aus der Kaution nehmen kann. Der Bundesgerichtshof hat diese Grenze in einer Entscheidung festgelegt, die Haus & Grund zusammenfasst.
Wird die Kaution rechtmäßig in Anspruch genommen, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter sie wieder bis zur vereinbarten Höhe auffüllt. Dafür sollte der Vermieter den Anspruch nachvollziehbar begründen und eine Frist setzen. Für Mieter heißt das: Einer Forderung nicht allein deshalb zustimmen, weil sie mit der Kaution verrechnet werden soll. Belege und eine klare Aufstellung helfen, den Anspruch zu prüfen.
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Rückzahlung nach dem Auszug: Frist und mögliche Abzüge
Für die Rückzahlung gibt es keine einheitliche gesetzliche Frist, nach der die gesamte Kaution automatisch fällig wird. Vermieter dürfen sich angemessen Zeit nehmen, um mögliche Forderungen zu prüfen. In der Rechtsprechung gelten bis zu sechs Monate nach dem Auszug als Orientierung, um mögliche Forderungen zu prüfen. Das ist keine starre Frist für jeden Fall: Ist die Betriebskostenabrechnung noch offen, darf der Vermieter einen angemessenen Teil länger zurückhalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Er darf dafür nicht ohne Weiteres die gesamte Kaution einbehalten; die Höhe muss sich an konkreten Anhaltspunkten wie früheren Abrechnungen orientieren. Finanztip erläutert die Rückzahlung und mögliche Einbehalte.
Normale Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung rechtfertigt keinen Abzug. Bei Schäden muss der Vermieter darlegen, dass der Mieter sie verursacht hat. Ein gemeinsam unterschriebenes Übergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung festhält, und Fotos können beiden Seiten helfen. Fehlt ein Protokoll, muss der Vermieter den geltend gemachten Schaden weiterhin belegen. Auch bei einem nachgewiesenen Schaden zählt grundsätzlich der Zeitwert des beschädigten Gegenstands, nicht automatisch der Preis eines neuen Ersatzes. Die Verbraucherzentrale zu Kautionsabzügen beschreibt diese Beweis- und Bewertungsfragen.
Ein Abzug für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, etwa fürs Streichen, ist ebenfalls nicht automatisch zulässig. Ist die entsprechende Vertragsklausel unwirksam, darf der Vermieter die Kaution nicht allein deshalb kürzen, weil der Mieter die Wohnung nicht gestrichen hat. Prüfen Sie daher bei einer Abrechnung jeden Abzug einzeln und verlangen Sie eine Begründung mit Belegen.
Wenn die Kaution nicht zurückkommt
Bitten Sie den Vermieter nach dem Auszug schriftlich, die Kaution abzurechnen und den fälligen Betrag auszuzahlen. Setzen Sie eine konkrete Frist und bewahren Sie das Schreiben sowie den Zustellnachweis auf. Ist noch eine Betriebskostenabrechnung offen, fragen Sie, welchen Betrag der Vermieter dafür zurückhält und wie er ihn berechnet.
Bleibt eine nachvollziehbare Abrechnung aus, können Mieter sich an einen Mieterverein oder eine Rechtsberatung wenden. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, nach erfolgloser Fristsetzung weitere Schritte wie ein gerichtliches Mahnverfahren zu prüfen. Für den Rückzahlungsanspruch gilt nach ihren Angaben eine dreijährige Verjährungsfrist, die mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem der Mieter ausgezogen ist. Bei einer konkreten Forderung sollte die Frist individuell geprüft werden.
Kernaussagen
- Prüfen Sie die Obergrenze: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen; Betriebskosten zählen nicht mit.
- Nutzen Sie die Ratenzahlung: Sie dürfen die Kaution in drei Monatsraten begleichen.
- Verlangen Sie eine getrennte Anlage: Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen und verzinslich anlegen.
- Dokumentieren Sie den Wohnungszustand: Ein gemeinsames Übergabeprotokoll und Fotos helfen dabei, Schäden oder normale Abnutzung nachzuweisen.
- Akzeptieren Sie keinen pauschalen Einbehalt: Nach dem Auszug muss der Vermieter Forderungen nachvollziehbar begründen und einen möglichen Einbehalt für Betriebskosten angemessen bemessen.
FAQ
Darf ich die Kaution in Raten zahlen?
Ja. Sie dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den folgenden Monatsmieten.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Eine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Bis zu sechs Monate gelten als Orientierung für die Prüfung möglicher Ansprüche; bei einer noch offenen Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teil länger einbehalten werden, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Darf der Vermieter die Kaution für normale Gebrauchsspuren kürzen?
Nein. Normale Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch ist kein Grund für einen Abzug. Bei Schäden muss der Vermieter nachweisen, dass der Mieter sie verursacht hat.
Muss der Vermieter eine Mietkautionsversicherung akzeptieren?
Nein. Der Vermieter muss eine Versicherung oder Bürgschaft nicht annehmen. Wenn er zustimmt, sollten Sie die laufenden Beiträge und die Bedingungen prüfen, denn eine Zahlung der Versicherung an den Vermieter befreit Sie nicht automatisch von der Rückzahlung an den Versicherer.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter nicht abrechnet?
Fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Abrechnung und Auszahlung auf und setzen Sie eine Frist. Bleibt eine begründete Antwort aus, lassen Sie den Anspruch prüfen und erwägen Sie weitere rechtliche Schritte.