Schufa und Wohnungssuche: Wie Kredite den Mietvertrag beeinflussen

Wenn Sie eine Wohnung mieten und einen Kredit abbezahlen, ist der Kredit für den Mietvertrag nur ein Faktor. Vermieter prüfen vor allem, ob Ihre Zahlungsdaten auf ein erhöhtes Ausfallrisiko hindeuten und ob Ihr Einkommen nach Miete, Kreditrate und anderen festen Kosten ausreicht.

Die SCHUFA ist eine private Wirtschaftsauskunftei. Sie sammelt Informationen über bestimmte Verträge und Zahlungen und berechnet daraus unter anderem einen Score. Dieser Prozentwert zeigt, wie wahrscheinlich eine Person ihre Zahlungsverpflichtungen erfüllt. Eine passende Bonitätsauskunft gibt Vermietern in der Regel eine zusammengefasste Einschätzung, aber keinen vollständigen Einblick in Ihre persönlichen Daten.

Ein laufender Kredit, dessen Raten Sie pünktlich zahlen, ist deshalb kein automatisches Problem. Schwieriger wird die Wohnungssuche, wenn Kreditraten ausbleiben, ein Kredit gekündigt wird, ein Inkassoverfahren beginnt oder ein gerichtlicher Zahlungstitel vorliegt. Ein negativer Eintrag kann die Wohnungssuche dann ebenso erschweren wie neue Kredite, Mobilfunkverträge oder Bestellungen auf Rechnung.

Was ein Kredit bei der SCHUFA auslöst

Die SCHUFA erhält Daten aus verschiedenen Vertragsbeziehungen. Dazu gehören unter anderem Ratenkredite, Immobilienfinanzierungen, Girokonten, Kreditkarten, Leasingverträge, Mobilfunkverträge und Ratenzahlungen. Die Übersicht zu negativen SCHUFA-Einträgen nennt außerdem nicht bezahlte Rechnungen, Kreditkündigungen, Mahnverfahren, Insolvenzen und die Vermögensauskunft als mögliche Auslöser problematischer Merkmale.

Ein Kredit bedeutet zunächst nur, dass Sie eine weitere Zahlungsverpflichtung haben. Für die Wohnungssuche sind diese Punkte entscheidend:

• Wird die Kreditrate pünktlich bezahlt?
• Ist der Kredit aktuell oder bereits vollständig zurückgezahlt?
• Gibt es zusätzlich offene Forderungen oder Mahnverfahren?
• Reicht das Einkommen nach allen festen Ausgaben für die neue Miete?
• Welche Angaben enthält die konkrete Bonitätsauskunft?

Ein vollständig und pünktlich zurückgezahlter Kredit führt daher nicht automatisch zu einer negativen SCHUFA-Bewertung. Ein gutes Einkommen beseitigt umgekehrt keinen negativen Zahlungseintrag. Vermieter prüfen die Auskunft zusammen mit Einkommensnachweisen, der Selbstauskunft und der Frage, ob Sie die gesamte Belastung tragen können.

Beispiel: Zwei Kreditnehmer bei derselben Wohnungssuche

Person A zahlt einen Ratenkredit jeden Monat pünktlich. Das Einkommen reicht auch nach der Kreditrate für die gewünschte Miete. In der Bonitätsauskunft steht kein negativer Zahlungseintrag.

Person B hat ebenfalls ein regelmäßiges Einkommen, mehrere Ratenverträge und eine nicht bezahlte Forderung, die bereits zu einem gerichtlichen Verfahren geführt hat. Bei Person B entsteht für den Vermieter ein höheres Risiko, obwohl beide Personen grundsätzlich ein Einkommen haben.

Der Unterschied liegt damit nicht einfach in der Existenz eines Kredits, sondern in der Verbindung aus Zahlungsverhalten, laufender Belastung und gespeicherten Zahlungsschwierigkeiten.

Warum ein negativer Eintrag den Mietvertrag erschwert

Vermieter wollen vor Abschluss des Vertrags einschätzen, ob die monatliche Miete zuverlässig eingeht. Ein regelmäßiges Gehalt beantwortet diese Frage nur teilweise. Deshalb verlangen Vermieter neben Einkommensnachweisen häufig eine SCHUFA-Bonitätsauskunft. Die Verbraucherzentrale erläutert die Unterlagen bei der Mietersuche, zu denen je nach Vermieter auch eine Selbstauskunft und eine Ausweiskopie gehören können.

Ob ein negativer Eintrag zu einer Absage führt, hängt von seinem genauen Inhalt, seinem Alter und Ihrer Erklärung dazu ab. Ein kleiner, bereits erledigter Vorgang wird anders bewertet als eine noch offene titulierte Forderung oder eine Insolvenz. Auch die Zahl der anderen Bewerber auf dem örtlichen Wohnungsmarkt spielt eine Rolle.

Besonders problematisch sind Einträge, die auf wiederholte oder noch offene Zahlungsschwierigkeiten hindeuten. Der Vermieter kann daraus ableiten, dass eine weitere regelmäßige Zahlung gefährdet ist. Bei einem angespannten Wohnungsmarkt reicht dann ein anderer Bewerber mit ähnlichem Einkommen und unauffälliger Auskunft aus, um den Zuschlag zu erhalten.

Der SCHUFA-Score wird in Risikoklassen dargestellt. Nach der von ImmoScout24 veröffentlichten Einteilung gelten Werte über 97,5 Prozent als sehr geringes Risiko. Niedrigere Werte werden stufenweise einem höheren Risiko zugeordnet. Der Score ist jedoch keine Mietzusage und keine gesetzliche Grenze, ab der Sie eine Wohnung nicht mehr bekommen dürfen.

Welche Unterlagen Vermieter verlangen dürfen

Eine Selbstauskunft gehört erst in die Bewerbungsphase, wenn Sie ausdrücklich Interesse an einem Mietvertrag bekundet haben. Für den ersten Kontakt reichen in der Regel Ihre Kontaktdaten. So müssen Sie sensible Informationen nicht an viele Vermieter schicken, obwohl noch keine konkrete Wohnung in Aussicht steht.

In der Selbstauskunft dürfen Fragen zu Ihrer finanziellen Situation stehen, etwa zu Einkommen, beruflicher Tätigkeit, bestehenden Zahlungspflichten und der Zahl der einziehenden Personen. Diese Angaben müssen wahrheitsgemäß sein. Persönliche Fragen zu Religion, politischer Haltung, sexueller Orientierung oder Familienplanung stehen dagegen nicht in einem sachlichen Zusammenhang mit der Mietzahlung und müssen Sie nicht beantworten.

Bei der SCHUFA sollten Sie zwischen zwei Dokumenten unterscheiden:

• Bonitätsauskunft für Vermieter: Sie enthält eine für die Wohnungsbewerbung bestimmte Bestätigung zur Zahlungsfähigkeit und gibt vertrauliche Einzelheiten nicht vollständig weiter.
• Datenkopie nach Artikel 15 Datenschutz-Grundverordnung: Sie zeigt, welche personenbezogenen Daten die SCHUFA über Sie gespeichert hat. Sie ist zur Kontrolle gedacht und enthält deutlich mehr Details.

Für Vermieter reicht normalerweise die Bonitätsauskunft. Die vollständige Datenkopie sollten Sie nicht ungeprüft an Dritte weitergeben. Ein SCHUFA-BonitätsCheck für eine Wohnungsbewerbung ist kostenpflichtig und kann nach Anbieterangaben unmittelbar heruntergeladen werden. Bestellen Sie solche Nachweise gezielt, da mehrere Auskünfte zusätzliche Kosten verursachen.

Eine Bonitätsauskunft hat keine gesetzlich festgelegte Gültigkeitsdauer. In der Praxis verlieren ältere Nachweise an Aussagekraft; Auskünfte, die ungefähr drei Monate oder älter sind, werden häufig nicht mehr als aktuell angesehen.

So prüfen Sie vor der Wohnungssuche Ihre Daten

Prüfen Sie die bei der SCHUFA gespeicherten Daten, bevor Sie Bewerbungsunterlagen verschicken. Dafür können Sie eine Datenkopie nach Artikel 15 Datenschutz-Grundverordnung anfordern. Die Auskunft soll grundsätzlich innerhalb eines Monats vorliegen.

Prüfen Sie dabei besonders:

1. Stimmen Name, Anschrift und frühere Adressen?
2. Sind die aufgeführten Kredite, Konten und Verträge tatsächlich Ihre?
3. Ist eine bereits bezahlte Forderung noch als offen vermerkt?
4. Gibt es doppelte oder veraltete Einträge?
5. Gehört ein Eintrag möglicherweise zu einer anderen Person mit ähnlichem Namen?

Bei einem Fehler sollten Sie die SCHUFA und gegebenenfalls das meldende Unternehmen schriftlich zur Prüfung und Berichtigung auffordern. Sammeln Sie dafür Zahlungsbelege, Bestätigungen über die Erledigung und Schreiben des Gläubigers.

Ein bezahlter Eintrag verschwindet nicht in jedem Fall sofort. Die Speicherdauer hängt von der Art des Merkmals und den Umständen ab. Für bestimmte einmalige Zahlungsstörungen kann eine verkürzte Speicherung von 18 Monaten gelten, wenn die Forderung innerhalb von 100 Tagen bezahlt wurde und keine weiteren negativen Daten hinzukommen. Diese Voraussetzungen müssen vollständig erfüllt sein. Die Aussage „bezahlt bedeutet sofort gelöscht“ trifft daher nicht allgemein zu.

Für allgemeine Kredite nennt ImmoScout24 eine Löschung drei Jahre nach dem Ende des Kalenderjahres, in dem der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde. Für Konten und Kreditkarten gelten andere Regeln. Bei gerichtlichen Titeln, Vermögensauskünften und Insolvenzen gelten wiederum eigene Fristen. Prüfen Sie deshalb den konkreten Eintrag, statt sich allein auf eine allgemeine Löschfrist zu verlassen.

Wie Sie einen Kredit bei der Bewerbung sinnvoll einordnen

Sie müssen einen laufenden Kredit dem Vermieter gegenüber nicht ungefragt ausführlich erklären. Wichtig wird er, wenn die Selbstauskunft danach fragt oder wenn der Vermieter Ihre monatliche Belastung prüft. Dann genügt eine kurze, sachliche Angabe: monatliche Rate, verbleibende Laufzeit und ein Einkommen, das die gesamte Belastung abdeckt.

Eine einfache Haushaltsrechnung hilft Ihnen vor der Bewerbung:

Nettoeinkommen minus Warmmiete minus Kreditraten minus feste Lebenshaltungskosten = monatlicher Restbetrag

Die Rechnung ersetzt keine Entscheidung des Vermieters. Sie zeigt Ihnen aber, ob die gewünschte Wohnung zu Ihrem Budget passt. Berücksichtigen Sie außerdem Unterhalt und Versicherungen sowie Fahrtkosten, Strom und Internet. Planen Sie auch unregelmäßige Ausgaben ein. Eine niedrige SCHUFA-Risikoeinschätzung gleicht ein dauerhaft zu knappes Haushaltsbudget nicht aus.

Wenn Ihnen wegen einer negativen Auskunft Zweifel begegnen, können zusätzliche Nachweise helfen. Je nach Vermieter kommen eine Mietbürgschaft, ein zweiter Vertragspartner mit ausreichendem Einkommen oder ein Nachweis über die Erledigung einer Forderung infrage. Eine Bürgschaft muss für die bürgende Person finanziell tragbar sein und ersetzt keine sorgfältige Prüfung der Vertragsbedingungen.

Vorsicht bei Krediten „ohne SCHUFA“

Wenn Sie wegen eines negativen Eintrags schnell Geld brauchen, stoßen Sie möglicherweise auf Angebote für einen Kredit ohne SCHUFA-Prüfung. Das bedeutet nicht, dass der Anbieter ganz auf eine Bonitätsprüfung verzichtet. Kreditgeber können andere Auskunfteien nutzen und müssen prüfen, ob Einkommen und finanzielle Belastung eine Rückzahlung erlauben. Ein Kredit ohne Einkommensnachweis ist deshalb kein verlässlicher Ausweg.

Seien Sie besonders vorsichtig, wenn ein Anbieter eine Kreditentscheidung ohne jede Prüfung verspricht oder vorab Geld verlangt. Die Verbraucherinformationen zu Krediten ohne Einkommensnachweis warnen vor Angeboten, die stattdessen teure Finanzsanierungsverträge verkaufen können. Zahlen Sie keine Vorkosten, bevor Sie den Anbieter, den Vertrag und die tatsächliche Leistung geprüft haben.

Ein zusätzlicher Kredit verschärft außerdem Ihre monatliche Belastung. Wenn Sie ihn aufnehmen, um eine Mietkaution oder Umzugskosten zu finanzieren, sollten Sie Rate, Zinsen und Laufzeit in die Haushaltsrechnung einbeziehen. Eine kurzfristige Lösung darf Ihre Fähigkeit zur regelmäßigen Mietzahlung nicht gefährden.

Was Sie bei einer Absage tun können

Eine Absage nennt nicht immer den genauen Grund. Fragen Sie höflich nach, ob ein fehlender Nachweis, die Höhe Ihres Einkommens, andere Bewerber oder ein konkreter SCHUFA-Eintrag ausschlaggebend war. Bei vielen privaten Vermietungsverfahren haben Sie keinen Anspruch auf eine ausführliche Begründung.

Wenn ein negativer Eintrag der Grund sein könnte, klären Sie zuerst die Datenlage. Bezahlen Sie eine berechtigte Forderung, bewahren Sie die Erledigungsbestätigung auf und lassen Sie prüfen, ob eine vorzeitige Löschung oder verkürzte Speicherung nach den geltenden Voraussetzungen infrage kommt. Bei Identitätsmissbrauch, einem gerichtlichen Titel oder hohem Zeitdruck sollten Sie eine individuelle rechtliche oder datenschutzrechtliche Beratung einholen.

Wird kein Mietvertrag geschlossen, können Sie die Rückgabe oder Löschung Ihrer Bewerbungsunterlagen verlangen. Das betrifft auch Kopien von Ausweisen, Einkommensnachweisen und Selbstauskünften. Schicken Sie sensible Dokumente künftig möglichst erst, wenn eine konkrete Wohnung und ein echtes Vermietungsinteresse vorliegen.

Kernaussagen

• Prüfen Sie Ihre Daten vor der Bewerbung: Fordern Sie eine Datenkopie an und korrigieren Sie falsche, doppelte oder erledigte Einträge mit Belegen.
• Bewerten Sie den Kredit als Teil des Haushaltsbudgets: Entscheidend sind pünktliche Ratenzahlungen und ein ausreichender Restbetrag nach Miete, Kreditrate und Lebenshaltungskosten.
• Reichen Sie die passende SCHUFA-Auskunft ein: Für Vermieter genügt in der Regel eine Bonitätsauskunft; die vollständige Datenkopie enthält mehr persönliche Informationen als nötig.
• Erklären Sie erledigte Zahlungsschwierigkeiten knapp: Eine Zahlungsbestätigung, eine Bürgschaft oder ein weiterer geeigneter Nachweis kann Bedenken verringern, garantiert aber keinen Mietvertrag.
• Meiden Sie Versprechen ohne Prüfung: Kreditangebote ohne Bonitäts- oder Einkommensprüfung sowie Forderungen nach Vorkasse sind Warnzeichen.

FAQ

Verschlechtert ein laufender Kredit automatisch meine Chancen auf eine Wohnung?

Nein. Ein laufender Kredit ist zunächst eine finanzielle Verpflichtung. Für den Vermieter zählen vor allem pünktliche Zahlungen, mögliche negative Einträge und die Frage, ob Ihr Einkommen nach der Kreditrate für die Miete ausreicht.

Sieht der Vermieter meine genaue Kreditrate?

Eine für Vermieter bestimmte Bonitätsauskunft zeigt grundsätzlich nicht alle vertraulichen Einzelheiten Ihrer Daten. Eine vollständige Datenkopie nach Artikel 15 Datenschutz-Grundverordnung enthält dagegen deutlich mehr Informationen und sollte nicht ungeprüft weitergegeben werden.

Kann ich trotz eines negativen SCHUFA-Eintrags einen Mietvertrag bekommen?

Ja, ein negativer Eintrag ist kein automatischer Ausschluss. Ihre Chancen hängen unter anderem von der Art des Eintrags, seiner Aktualität, Ihrem Einkommen, dem örtlichen Wohnungsmarkt und zusätzlichen Sicherheiten ab.

Wie bekomme ich heraus, was die SCHUFA über mich gespeichert hat?

Fordern Sie eine Datenkopie nach Artikel 15 Datenschutz-Grundverordnung an. Prüfen Sie die Einträge auf Richtigkeit und wenden Sie sich bei Fehlern mit geeigneten Nachweisen an die SCHUFA und das meldende Unternehmen.

Wird ein bezahlter Kredit sofort aus der SCHUFA gelöscht?

Nein. Die Speicherfrist hängt vom Datentyp ab. Bei allgemeinen Krediten nennt ImmoScout24 eine Löschung drei Jahre nach dem Ende des Kalenderjahres der vollständigen Rückzahlung; für Konten, Kreditkarten und Zahlungsschwierigkeiten gelten andere Regeln.

Was kann ich bei fehlendem oder schwankendem Einkommen vorlegen?

Je nach persönlicher Situation akzeptieren Vermieter zusätzliche Sicherheiten. Eine Mietbürgschaft kommt beispielsweise infrage, wenn Sie studieren, kein eigenes Einkommen haben oder schwankende Einnahmen erzielen. Fragen Sie vor der vollständigen Bewerbung, welche Nachweise der Vermieter akzeptiert.

Darf ein Vermieter schon bei der ersten Anfrage meine SCHUFA-Auskunft verlangen?

Nach den genannten Verbraucherinformationen soll eine Selbstauskunft erst verlangt werden, wenn Sie ausdrücklich Interesse an einem Mietvertrag bekundet haben. Für eine erste Kontaktaufnahme reichen Kontaktdaten. Übermitteln Sie sensible Unterlagen deshalb erst in der konkreten Bewerbungsphase.

Was mache ich, wenn die SCHUFA einen falschen Eintrag nicht korrigiert?

Sichern Sie alle Belege und fordern Sie die Prüfung schriftlich an. Bei Identitätsmissbrauch, einem titulierten Anspruch oder einer zeitkritischen Wohnungssuche kann eine individuelle Beratung durch eine Verbraucherzentrale, einen Datenschutzexperten oder einen Rechtsanwalt sinnvoll sein.