Wir besitzen ein Reihenhaus und möchten es beleihen, um die energetische Sanierung zu finanzieren. Die Restschuld aus dem Kaufkredit beträgt noch etwa 80.000 Euro, und wir brauchen zusätzlich rund 40.000 Euro. Unsere monatliche Rate liegt bei 600 Euro, unser gemeinsames Nettoeinkommen bei 3.500 Euro.
Wie geht eine Beleihung konkret vor sich, und worauf schaut die Bank dabei? Gibt es eine Obergrenze für die Kreditrate, und reicht unser Einkommen für eine weitere Belastung aus?
Redaktion KreditzentraleAntwort der RedaktionStand 18.10.2026Wenn Sie als Eigentümerin oder Eigentümer Geld benötigen, etwa für eine Renovierung oder eine andere größere Ausgabe, können Sie einen Kredit mit Ihrer Immobilie absichern. Dafür erhält die Bank in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch. Wie viel Geld Sie bekommen, hängt davon ab, welchen Wert die Bank für die Immobilie ansetzt und ob Sie die Kreditrate dauerhaft zahlen können.
Mit dem Kredit gewinnen Sie finanziellen Spielraum, übernehmen aber eine langfristige Verpflichtung. Deshalb zählen neben dem Immobilienwert auch eine dauerhaft tragbare Rate und die Bedingungen der Bank.
Kurze Antwort
Ja, grundsätzlich können Sie eine Immobilie beleihen, auch wenn Sie darin wohnen. Die Bank prüft den von ihr angesetzten Immobilienwert, bestehende Schulden und Ihre finanzielle Situation; eine allgemeingültige gesetzliche Höchstsumme für jede Beleihung gibt es nicht. Als grobe Orientierung nennen viele Banken eine Kreditrate von höchstens etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens, doch das ist keine gesetzliche Grenze und passt nicht zu jedem Haushalt. Die Verbraucherzentrale empfiehlt außerdem, vom monatlichen Überschuss etwa zehn Prozent als Reserve übrig zu lassen.
Zuerst sollten Sie Ihre Hausbank nach den Konditionen für eine Anschlussbeleihung fragen. Über den Ratenkreditvergleich von smava können Sie zusätzlich prüfen, ob ein ungesicherter Kredit für einen Teil des Betrags günstiger wäre.
Was eine Beleihung bedeutet
Bei einer Beleihung nehmen Sie einen Kredit auf und stellen Ihre Immobilie als Sicherheit. Dafür wird meist eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen, kann die Bank die Immobilie unter den im Vertrag festgelegten Voraussetzungen verwerten lassen. Eine Grundschuld bleibt grundsätzlich auch dann eingetragen, wenn Sie einen Teil des Darlehens zurückgezahlt haben; sie wird nicht automatisch gelöscht.
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Bei der Berechnung zählt der Beleihungsauslauf: Er vergleicht die Darlehenssumme oder die noch offene Schuld mit dem Immobilienwert, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Je niedriger dieser Anteil ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank; das wirkt sich häufig auf den angebotenen Zinssatz aus. Die Bank bewertet die Immobilie selbst. Ihr geschätzter Verkaufswert und der von der Bank angesetzte Wert müssen deshalb nicht übereinstimmen.
Eine gesetzliche Beschränkung nach § 48u KWG betrifft bestimmte Darlehen zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien und kann etwa das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert begrenzen. Sie ist keine pauschale Höchstgrenze für jede Beleihung, zum Beispiel für einen Kredit zur freien Verwendung. Das Gesetz ermächtigt die BaFin, solche Beschränkungen bei Bedarf festzulegen; die Regelung in § 48u KWG beschreibt deren Anwendungsbereich.
Was die Bank prüft
Die Bank prüft sowohl die Immobilie als Sicherheit als auch, ob Sie den Kredit zurückzahlen können. Als Sicherheit berücksichtigt sie den Immobilienwert, bestehende Darlehen und die im Grundbuch eingetragenen Rechte. Auch die Rangfolge der Grundschulden spielt eine Rolle, weil sie bestimmt, welche Bank im Verwertungsfall zuerst bedient wird.
Für die Rückzahlung betrachtet die Bank unter anderem Einkommen, regelmäßige Ausgaben und weitere finanzielle Verpflichtungen. Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliendarlehen prüft die Bank Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse und ob Sie den Kredit zurückzahlen können. Für Ihre eigene Rechnung zählt deshalb nicht nur, ob die Rate heute in Ihr Budget passt. Sie sollte auch bei höheren Nebenkosten oder unerwarteten Ausgaben tragbar bleiben.
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Planen Sie außerdem die Kosten für die Grundschuld ein. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz; die genaue Höhe hängt unter anderem vom Betrag und den erforderlichen Eintragungen ab. Die Bestellung einer Grundschuld erfolgt in der Regel über einen Notar. Der in der Urkunde genannte Grundschuldzins ist nicht automatisch der Kreditzins, den Sie monatlich zahlen. Er bildet einen zusätzlichen Rahmen für die Sicherheit der Bank.
Wovon die mögliche Beleihung abhängt
Wie viel zusätzliches Darlehen möglich ist, hängt vom von der Bank angesetzten Immobilienwert, bestehenden Schulden, den Grundbucheinträgen und Ihrer Rückzahlungsfähigkeit ab. Eine pauschale Berechnung ersetzt die individuelle Prüfung durch die Bank nicht.
So vergleichen Sie Angebote
Legen Sie zuerst Ihre Unterlagen bereit: Einkommensnachweise, eine Übersicht über Ausgaben und bestehende Kredite sowie Angaben zur Immobilie und zu den Grundbucheinträgen. Fragen Sie mehrere Banken nach Zinssatz, Monatsrate, Laufzeit und den Kosten für die Grundschuld. Achten Sie auch darauf, ob Sie Sondertilgungen leisten können und welche Folgen eine vorzeitige Rückzahlung hat.
Ein Vergleichsportal wie smava kann erste Angebote verschiedener Kreditgeber gegenüberstellen. Wenn Sie zunächst nur Konditionen vergleichen möchten, wählen Sie ausdrücklich eine schufaneutrale Konditionsanfrage. Prüfen Sie vor dem Absenden, ob das Portal die Anfrage tatsächlich als schufaneutral kennzeichnet und nicht als verbindliche Kreditanfrage übermittelt. Ein vorläufiger Vergleich ersetzt nicht die spätere Prüfung durch die ausgewählte Bank.
Typische Fehler bei der Beleihung
Ein häufiger Fehler ist, den möglichen Kreditbetrag allein aus dem geschätzten Marktwert abzuleiten. Die Bank setzt einen eigenen Beleihungswert an und zieht vorhandene Schulden sowie weitere Belastungen in Betracht. Auch ein hoher Immobilienwert hilft nicht, wenn die monatliche Rate nicht zu Einkommen und Ausgaben passt.
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Rechnen Sie außerdem nicht den gesamten monatlichen Überschuss als Kreditrate ein. Die Verbraucherzentrale rät dazu, etwa zehn Prozent des dauerhaft verfügbaren Überschusses als Reserve zu lassen. Fehlt dieses Polster, bringen schon unerwartete Reparaturen oder höhere laufende Kosten den Haushalt schneller unter Druck.
Unterschätzen Sie schließlich nicht die Folgen eines Zahlungsausfalls. Wenn Sie wiederholt nicht zahlen, kann die Bank den Kredit kündigen. Je nach Vereinbarung in der Grundschuldurkunde kann sie die Immobilie verwerten; bei einer persönlichen Vollstreckungsunterwerfung können auch weitere Vermögenswerte betroffen sein.
Was Sie tun können, wenn die Bank ablehnt
Fragen Sie nach dem konkreten Ablehnungsgrund. Liegt es an der monatlichen Belastung, können Sie einen geringeren Kreditbetrag anfragen oder erst bestehende Verpflichtungen abbauen. Liegt es an der Immobilie oder an vorhandenen Grundbucheinträgen, bitten Sie die Bank um eine Erläuterung ihrer Bewertung und der angesetzten Sicherheiten.
Vergleichen Sie danach weitere Angebote, ohne mehrere verbindliche Kreditanfragen unüberlegt abzuschicken. Eine schufaneutrale Konditionsanfrage eignet sich für den ersten Vergleich; vor einer endgültigen Entscheidung prüft der Kreditgeber Ihre Unterlagen. Wenn sich keine tragbare Rate ergibt, ist es sinnvoller, den Finanzierungsbedarf zu verkleinern oder aufzuschieben, statt die Immobilie stärker zu belasten, als Ihr Budget verkraftet.
Kernaussagen
- Lassen Sie den Beleihungswert prüfen: Der von der Bank angesetzte Wert und bestehende Schulden bestimmen mit, wie viel Kredit möglich ist.
- Planen Sie die Rate mit Reserve: Etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens dienen nur der Orientierung. Lassen Sie zusätzlich ungefähr zehn Prozent des monatlichen Überschusses frei.
- Prüfen Sie die Grundschuld genau: Sie sichert den Kredit und kann bei Zahlungsausfall zur Verwertung der Immobilie führen.
- Vergleichen Sie Konditionen schufaneutral: Wählen Sie für den ersten Vergleich ausdrücklich eine als schufaneutral gekennzeichnete Konditionsanfrage.
FAQ
Kann ich meine Immobilie beleihen, obwohl noch ein Kredit läuft?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Die Bank rechnet die offene Restschuld und bestehende Grundbucheinträge in ihre Prüfung ein. Entscheidend sind außerdem die Rangfolge der Sicherheiten und Ihre Fähigkeit, die zusätzliche Rate zu tragen.
Kann ich das Geld frei verwenden?
Das hängt vom Kreditangebot ab. Fragen Sie die Bank ausdrücklich, ob sie eine Beleihung zur freien Verwendung anbietet und welche Bedingungen dafür gelten.
Wird die Grundschuld nach der Rückzahlung automatisch gelöscht?
Nein. Sie bleibt grundsätzlich im Grundbuch stehen, bis die Löschung veranlasst wird. Dafür benötigen Sie in der Regel eine Löschungsbewilligung der Bank; ob eine bestehende Grundschuld für eine spätere Finanzierung weitergenutzt werden kann, sollten Sie mit der Bank klären.
Ist eine Beleihung auch im Rentenalter möglich?
Das hängt unter anderem von Einkommen, Alter, Immobilienwert und Rückzahlungsplan ab. Für Seniorinnen und Senioren gibt es besondere Kreditformen; bei einem tilgungsfreien Seniorenkredit bleibt die Schuld bis zur Rückzahlung am Laufzeitende bestehen. Die Verbraucherzentrale zu Immobilienkrediten im Alter beschreibt die dabei wichtigen Bedingungen und Risiken.