Wenn die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits endet, brauchen Sie für die verbleibende Schuld eine Anschlussfinanzierung. Dabei prüft die Bank unter anderem den Beleihungsauslauf. Er zeigt, wie hoch der neue Kredit im Verhältnis zu dem Immobilienwert ist, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Je niedriger dieser Anteil ausfällt, desto günstiger kann der Zinssatz sein.
Für die Berechnung zählen zwei Werte: die offene Restschuld und der sogenannte Beleihungswert. Die Bank schätzt vorsichtig ein, welchen Wert die Immobilie langfristig als Sicherheit für den Kredit hat. Dieser Wert heißt Beleihungswert. Er kann vom Kaufpreis und vom aktuellen Marktwert abweichen. Deshalb lohnt es sich, vor dem Angebotsvergleich zu klären, welchen Immobilienwert die jeweilige Bank ansetzt und in welche Zinsstufe Ihre Finanzierung fällt.
So berechnet sich der Beleihungsauslauf
Die Rechnung lautet: Restschuld ÷ Beleihungswert × 100. Bei einer Anschlussfinanzierung steht im Zähler also die noch offene Schuld, nicht der ursprüngliche Darlehensbetrag. Wenn der angesetzte Beleihungswert gleich bleibt, senkt die Restschuld und damit den Auslauf. Die Berechnung des Beleihungsauslaufs lässt sich mit wenigen Zahlen nachvollziehen.
| Restschuld | Angesetzter Beleihungswert | Beleihungsauslauf |
|---|---|---|
| 288.000 € | 360.000 € | 80 % |
Die Zahlen dienen nur als Rechenbeispiel. Sie zeigen keine allgemein gültigen Grenzen der Banken. Entscheidend ist, dass die Bank den Beleihungswert selbst festlegt. Dabei berücksichtigt sie unter anderem Lage und Zustand der Immobilie. Der Beleihungswert als Kreditsicherheit kann daher unter dem Kaufpreis oder dem geschätzten Marktwert liegen.
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Warum der Auslauf den Zinssatz beeinflusst
Banken ordnen Finanzierungen häufig unterschiedlichen Zinsstufen zu. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet aus Sicht der Bank mehr Sicherheit im Verhältnis zur Kreditsumme. Er führt deshalb häufig zu günstigeren Konditionen. Die konkreten Schwellen unterscheiden sich jedoch: Je nach Bank können etwa 60, 70, 80 oder 90 Prozent eine Rolle spielen. Diese Werte sind Orientierungen, keine einheitlichen Vorgaben für jede Anschlussfinanzierung.
Ein Prozentpunkt weniger Beleihungsauslauf bringt keinen festgelegten Zinsrabatt. Entscheidend ist, ob Ihre Finanzierung knapp über oder unter einer bankinternen Schwelle liegt. Fragen Sie deshalb nach der konkreten Zinsstaffel und lassen Sie sich mehrere Angebote mit denselben Darlehensdaten berechnen. Die bankabhängigen Zinsstufen können den Angebotsvergleich stärker beeinflussen als kleine Änderungen innerhalb derselben Stufe.
Für Ihre Konditionen zählen auch Ihre finanzielle Lage und die Bewertung der Immobilie durch die Bank. Sie prüft etwa Einkommen und Ausgaben und bewertet die Immobilie nach eigenen Kriterien. Ein niedriger Auslauf allein reicht für einen bestimmten Zinssatz oder eine Kreditzusage nicht aus.
So können Sie den Auslauf senken
Der direkteste Weg ist, die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung weiter zu verringern. Prüfen Sie im bestehenden Vertrag, ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind. Zusätzliches Geld sollten Sie aber nicht vollständig in die Tilgung stecken, wenn dadurch Rücklagen für Reparaturen oder unerwartete Ausgaben fehlen.
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Auch ein höherer Beleihungswert senkt den Auslauf rechnerisch. Wenn sich Zustand oder Wert der Immobilie seit der letzten Bewertung verändert haben, fragen Sie die Bank, ob sie für die Anschlussfinanzierung eine Neubewertung vornimmt und welche Unterlagen sie dafür benötigt. Ein selbst beauftragtes Gutachten verpflichtet die Bank nicht, den darin genannten Wert zu übernehmen. Die Bewertung kann außerdem von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen.
Wenn Sie die günstigere Zinsstufe knapp verfehlen, lassen Sie sich berechnen, wie viel zusätzliches Eigenkapital nötig wäre, um sie zu erreichen. Vergleichen Sie die mögliche Zinsersparnis mit dem Verlust an frei verfügbaren Rücklagen. Eine kleinere Restschuld nützt wenig, wenn danach kein finanzieller Puffer mehr bleibt.
Diese Werte sollten Sie vergleichen
Bitten Sie jede Bank, ihre Berechnung für dieselbe Anschlussfinanzierung zu zeigen. Vergleichen Sie dabei nicht nur den angebotenen Zinssatz, sondern auch:
- die angesetzte Restschuld und den Beleihungswert,
- den daraus berechneten Beleihungsauslauf und die zugehörige Zinsstufe,
- Sollzinsbindung und Rate sowie mögliche Sondertilgungen,
- weitere Voraussetzungen oder Kosten des Angebots.
Fragen Sie außerdem, ob die Bank den bisherigen Wertansatz übernimmt oder die Immobilie neu bewertet. Ein Angebot auf Basis eines anderen Beleihungswerts ist sonst nur eingeschränkt mit einem weiteren Angebot vergleichbar. Prüfen Sie auch die Bedingungen des Vertrags: Eine Vorprüfung oder ein unverbindliches Rechenangebot ist noch keine verbindliche Darlehensvereinbarung.
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Kernaussagen
- Berechnen Sie den Auslauf mit der aktuellen Restschuld: Teilen Sie sie durch den von der Bank angesetzten Beleihungswert und multiplizieren Sie mit 100.
- Fragen Sie nach der Zinsstufe: Schwellen wie 60, 70 oder 80 Prozent sind bankabhängig und keine allgemeingültigen Regeln.
- Senken Sie die Restschuld mit Bedacht: Sondertilgungen können helfen, sollten aber Ihre Rücklagen nicht aufbrauchen.
- Lassen Sie den Immobilienwert prüfen: Fragen Sie jede Bank, welchen Beleihungswert sie ansetzt und ob sie eine Neubewertung vornimmt.
- Vergleichen Sie gleichartige Angebote: Zinssatz, Zinsbindung, Rate und Bedingungen müssen auf derselben Restschuld und Bewertung beruhen.
FAQ
Ist der Beleihungsauslauf dasselbe wie der Anteil am Kaufpreis?
Nein. Der Auslauf bezieht die Kreditsumme auf den Beleihungswert der Bank. Dieser kann niedriger sein als der Kaufpreis oder der aktuelle Marktwert.
Verbessert eine höhere Immobilienbewertung automatisch meinen Zinssatz?
Nein. Die Bank entscheidet, welchen Wert sie für ihre Rechnung anerkennt. Fragen Sie, ob sie eine Neubewertung vornimmt und welche Nachweise sie dafür akzeptiert.
Lohnt sich eine Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung immer?
Sie senkt die Restschuld und damit den Beleihungsauslauf. Ob sie sich finanziell lohnt, hängt auch davon ab, ob Sie dadurch eine günstigere Zinsstufe erreichen und genug Rücklagen behalten.
Was ist, wenn meine bisherige Bank einen höheren Auslauf ansetzt als eine andere?
Bitten Sie beide Banken um ihre Berechnungsgrundlage und vergleichen Sie Restschuld sowie Beleihungswert. Eine abweichende Bewertung kann zu einem anderen Zinssatz führen; prüfen Sie deshalb auch die übrigen Vertragsbedingungen.