Förderkredit und Bankdarlehen vergleichen: Kosten, Rate und Restschuld

Ein Förderkredit kann wegen niedrigerer Sollzinsen oder eines Zuschusses günstiger sein als ein Bankdarlehen. Trotzdem können die späteren Raten höher sein oder am Vergleichsstichtag Restschulden bleiben. Entscheidend sind deshalb Startzahlung, Gesamtkosten, Zahlungszeitpunkte und offene Schulden. Der Zinssatz und die Monatsrate allein reichen nicht.

Für einen ersten Vergleich reichen derselbe Betrag und dieselbe Laufzeit. Enthält der Fördermix mehrere Darlehen, musst du zusätzlich Auszahlungstage, Zinsphasen, Kosten, Zuschüsse und alle Zahlungen berücksichtigen. Die folgenden Zahlen und Bedingungen sind fiktive Modellwerte. Sie sind keine aktuellen Produktkonditionen.

Kernaussagen

• Vergleiche den vollständigen Zahlungsweg: Stelle Startzahlung, spätere Rate, Gesamtzins, Kosten, Zuschüsse und Restschuld nebeneinander.
• Prüfe die Tilgungsphase: Tilgungsfrei heißt nicht automatisch zahlungsfrei: Zinsen können weiterhin fällig sein, gestundet oder kapitalisiert werden.
• Decke denselben Bedarf ab: Förderweg und Vergleichsweg müssen im Expert-Modus denselben Finanzierungsbedarf centgenau finanzieren.
• Bewerte Zuschüsse eindeutig: Ein Cash-Zuschuss senkt die Netto-Finanzierungskosten, aber nicht automatisch die Restschuld.
• Rechne Belastungsszenarien: Förderzins-Stress, höhere Kosten, ein späterer Zuschuss und eine veränderte Rate zeigen, wie stabil ein Modellvorteil ist.

Basis-Modus mit gleichem Betrag und gleicher Laufzeit

Der Basis-Modus ist für einen ersten Kostenvergleich gedacht. Beide Wege haben denselben Darlehensbetrag, dieselbe Laufzeit und monatliche Zahlungen. Der Rechner geht davon aus, dass beide Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig getilgt sind.

Du gibst ein:

Im Basis-Modus wird ein Zuschuss ohne eigenes Datum von den Kosten abgezogen. Er senkt aber nicht automatisch die Restschuld. Für Zuschüsse mit Datum, mehrere Zinsphasen oder mehrere Darlehen brauchst du den Expert-Modus.

Hier geht es zur passenden Umschuldung

Wichtige Ergebnisgrößen

Die Startzahlung ist die erste fällige Zahlung. Wenn in der tilgungsfreien Phase Zinsen gezahlt werden, besteht sie meist nur aus Zinsen:

\text{Startzinszahlung}
=
\text{Darlehensbetrag}
\times
\frac{\text{Sollzins}}{12}

Tilgungsfrei bedeutet also nicht zinsfrei. Auch die KfW-Erklärung zu tilgungsfreien Anlaufjahren beschreibt eine Phase, in der der Kredit verzinst wird, aber noch keine Tilgung erfolgt.

Die spätere Rate besteht aus Zinsen und Tilgung. Für ein Annuitätendarlehen, das vollständig getilgt wird, gilt diese Grundformel:

A
=
P
\times
\frac{i}{1-(1+i)^{-n}}

Dabei steht P für die Restschuld zu Beginn der Tilgung, i für den monatlichen Zinssatz und n für die Zahl der Tilgungsraten.

Der Gesamtzins enthält alle berechneten Sollzinsen. So berechnest du die Netto-Finanzierungskosten:

\text{Netto-Finanzierungskosten}
=
\text{Gesamtzins}
+
\text{Kosten}
-
\text{Zuschuss}

Anhand des Vorzeichens erkennst du die Richtung des Vergleichs:

\text{Modellvorteil Förderweg}
=
\text{Netto-Finanzierungskosten Vergleichsweg}
-
\text{Netto-Finanzierungskosten Förderweg}

Ein positiver Betrag bedeutet einen Kostenvorteil des Förderwegs. Ein negativer Betrag bedeutet einen Modellnachteil.

Basisbeispiel mit 200.000 Euro

Eingaben

Diese Zinssätze und Beträge dienen nur als Eingaben für die Modellrechnung.

Förderweg: Startzahlung

Der monatliche Förderzins beträgt:

i=\frac{2{,}50\%}{12}

Die erste Zinszahlung lautet:

200.000{,}00
\times
\frac{2{,}50\%}{12}
=
416{,}6667

Die Rechenmethode rundet auf den nächsten Cent:

\boxed{416{,}67\text{ Euro}}

Im ersten Jahr wird keine planmäßige Tilgung geleistet. Die Restschuld bleibt deshalb zunächst bei 200.000,00 Euro.

Förderweg: spätere Rate

Nach dem Startjahr bleiben neun Jahre oder 108 Monate. Die rohe Annuität lautet:

A
=
200.000
\times
\frac{i}
{1-(1+i)^{-108}}
=
2.069{,}9113\text{ Euro}

Die reguläre Förderrate wird aufgerundet:

\boxed{2.069{,}92\text{ Euro}}

Die Rechenmethode verbucht Zinsen und Zahlungen auf den Cent genau. Sie nutzt die aufgerundete Regelrate und passt die letzte Rate so an, dass die Endrestschuld genau 0,00 Euro beträgt.

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Vergleichsweg: Rate

Der monatliche Vergleichszins wird aus dem eingegebenen Vergleichs-Sollzins und der Zahlungsfrequenz berechnet.

Bei 120 Monaten ergibt sich:

A
=
200.000
\times
\frac{0{,}0035416667}
{1-(1+0{,}0035416667)^{-120}}
=
2.048{,}7507\text{ Euro}

Aufgerundet ergibt das:

\boxed{2.048{,}76\text{ Euro}}

Rundung und Schlussrate

Die reguläre Rate wird nicht einfach mit der Zahl der Monate multipliziert. Sonst könnte die letzte Zahlung wegen der Cent-Rundung zu hoch oder zu niedrig sein.

Die Zahl der regulären Zahlungen und die Schlusskorrektur gelten nur für dieses Rechenbeispiel. Sie sind keine allgemeine Vertragsregel.

Gesamtergebnis

Die Rechnung für den Förderweg lautet:

\text{Gesamtzins Förderweg}
+
\text{Kosten Förderweg}
-
\text{Zuschuss Förderweg}
=
\boxed{\text{Netto-Finanzierungskosten Förderweg}}

Für den Vergleichsweg:

45.849{,}83+800{,}00
=
\boxed{46.649{,}83\text{ Euro}}

Der Modellvorteil beträgt:

\text{Netto-Finanzierungskosten Vergleichsweg}-\text{Netto-Finanzierungskosten Förderweg}
=
\boxed{\text{Modellvorteil Förderweg}}

Die spätere Förderrate liegt trotzdem um:

\text{spätere Förderrate}-\text{Vergleichsrate}
=
\boxed{\text{Ratenunterschied}}

über der Vergleichsrate. Beide Wege enden mit null Restschuld.

Netto-Finanzierungskosten

Förderweg       19.050,31 Euro  ███████████████████
Vergleichsweg   46.649,83 Euro  ███████████████████████████████████████████████

Expert-Modus für mehrere Darlehensbausteine

Der Expert-Modus bildet einen Fördermix und einen Vergleichsweg mit mehreren Bausteinen und konkreten Zahlungsdaten ab. Beide Wege müssen denselben Bedarf auf den Cent genau finanzieren.

Jeder Darlehensbaustein braucht mindestens:

• Typ, zum Beispiel Förderdarlehen oder Bankergänzung
• Betrag
• Auszahlungstag
• ersten Tilgungstag
• Laufzeitende
• eingegebene Rate
• Behandlung der Startphase
• Startkosten
• eine oder mehrere exakt datierte Sollzinsphasen

Zuschüsse und weitere Kosten werden als eigene Cash-Zeilen mit Datum erfasst. So siehst du, wann Geld ein- oder ausgeht.

Actual/365 und Intervallzins

Als transparente Planungsannahme kann der Rechner Actual/365 verwenden. Dabei wird die tatsächliche Zahl der Kalendertage durch 365 geteilt:

\text{Intervallzins}
=
\text{Restschuld}
\times
\text{Sollzins p.a.}
\times
\frac{\text{Kalendertage}}{365}

Beispiel:

120.000
\times
2{,}50\%
\times
\frac{30}{365}
=
246{,}5753

Gebucht werden:

\boxed{246{,}58\text{ Euro}}

Diese Methode ist eine Rechenannahme. Ein konkreter Vertrag kann eine andere Tagzählung, Fälligkeit oder Rundung verwenden.

Ereignisreihenfolge am selben Tag

Eine feste Reihenfolge verhindert widersprüchliche Ergebnisse:

1. Zinsen bis zum Ereignistag berechnen.
2. Zinsphasen aktivieren, die an diesem Tag beginnen.
3. Auszahlungen und schuldmindernde Zuschüsse buchen.
4. Kosten und Cash-Zuschüsse buchen.
5. Raten und Sondertilgungen buchen.
6. Restschuld, Cash-Saldo und Prüfhilfen aktualisieren.

Im Ergebnis muss der Rechner diese Reihenfolge zeigen.

Tilgungsaufschub unterscheiden

Eine Tilgungsaussetzung bedeutet deshalb nicht automatisch, dass keine Zahlung anfällt. Die KfW-Information zu aufgeschobenen Zinsen zeigt, dass die Behandlung aufgeschobener Zinsen vom jeweiligen Modell abhängt.

Ausgaben des Expert-Modus

Der Ergebnisbereich sollte mindestens enthalten:

• Zahlungen je Datum
• Gesamtzins
• Gesamtkosten
• Zuschüsse
• Netto-Finanzierungskosten
• Restschuld nach Baustein und Weg
• höchste Ereigniszahlung
• Finanzierungsbedarf und Differenz
• vollständiges Ereignis-Ledger
• offene Programmpunkte
• Cent-Abstimmung

Mit der Cent-Abstimmung prüfst du:

\text{Anfangsschuld}
+
\text{Auszahlungen}
+
\text{kapitalisierte Zinsen}
-
\text{Tilgungen}
-
\text{schuldmindernde Zuschüsse}
=
\text{Endrestschuld}

Expert-Beispiel: Förderdarlehen plus Bankergänzung

Eingaben

Der Vergleichsweg besteht aus einem Bankdarlehen über 200.000,00 Euro ab 01.09.2026. Der eingegebene Vergleichs-Sollzins und die Rate werden als Modellwerte erfasst. Hinzu kommen 800,00 Euro Startkosten und 300,00 Euro weitere Kosten am 15.10.2026.

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Bedarfsabgleich

120.000{,}00+80.000{,}00
=
200.000{,}00

Der Vergleichsweg finanziert ebenfalls 200.000,00 Euro. Die Darlehensbeträge decken den Bedarf somit centgenau. Die Kosten von 1.100,00 Euro je Weg werden separat als Cash-Zeilen geführt.

Ereignis-Ledger

Jede Zeile enthält mindestens:

Wichtige Zeilen des Beispiels:

Die monatlichen Zinsen und Raten zwischen diesen Ereignissen bleiben eigene Ledger-Zeilen. So kannst du die Zusammensetzung der Summen nachvollziehen.

Ergebnis am 01.09.2031

Fördermix:

19.458{,}95+1.100{,}00-10.000{,}00
=
\boxed{10.558{,}95\text{ Euro}}

Vergleichsweg:

20.519{,}83+1.100{,}00
=
\boxed{21.619{,}83\text{ Euro}}

Modellvorteil:

21.619{,}83-10.558{,}95
=
\boxed{11.060{,}88\text{ Euro}}

Der Fördermix ist nach den Netto-Finanzierungskosten 11.060,88 Euro günstiger, gleichzeitig bleiben 4.785,54 Euro Restschuld bestehen. Der Vergleichsweg ist am Stichtag vollständig getilgt, und der gemeinsame höchste Schuldendienst beträgt 4.000,00 Euro.

Netto-Finanzierungskosten

Fördermix       10.558,95 Euro  ███████████
Vergleichsweg   21.619,83 Euro  ██████████████████████

Restschuld

Fördermix        4.785,54 Euro  █████
Vergleichsweg        0,00 Euro

Break-even, Zinsgrenze und Stress

Der exakte Break-even ist der Förderzins, bei dem beide Wege im Modell dieselben Netto-Finanzierungskosten erreichen. Für das Expert-Beispiel beträgt der einheitliche Förderzins-Grenzwert:

\boxed{5{,}35\%\text{ p.a.}}

Dieser Wert gilt nur für die eingegebenen Beträge, Termine, Raten, Kosten, den Zuschuss, die Zinsphasen und die Actual/365-Annahme. Er ist keine Grenze für ein Produkt oder Programm.

Bei einer eingegebenen Obergrenze wird der gestresste Zinssatz so begrenzt:

r_{\text{gestresst}}
=
\min(r_{\text{Eingabe}}+\text{Stress},r_{\text{Obergrenze}})

Die tatsächlichen Basispunkte ergeben sich erst nach dieser Begrenzung.

Stress um 100 Basispunkte

Der Stress erhöht die Netto-Finanzierungskosten um 4.037,71 Euro:

10.558{,}95+4.037{,}71
=
\boxed{14.596{,}66\text{ Euro}}

Der verbleibende Modellvorteil beträgt:

21.619{,}83-14.596{,}66
=
\boxed{7.023{,}17\text{ Euro}}

Drei Statuswerte müssen getrennt bleiben:

• Exakter Break-even: Ein Satz innerhalb des untersuchten Bereichs ergibt exakt gleiche Kosten.
• zero_rate_still_costlier: Selbst bei 0,00 Prozent Förderzins bleibt der Förderweg teurer.
• Schwelle oberhalb des unterstützten Bereichs: Der Break-even liegt über der eingegebenen Obergrenze oder lässt sich innerhalb des Bereichs nicht finden.

Weitere sinnvolle Szenarien sind höhere Kosten, ein gekürzter oder verspäteter Zuschuss, spätere Auszahlungen, eine niedrigere Rate und kapitalisierte Zinsen.

Effektiver Jahreszins und Cashflow

Der effektive Jahreszins bleibt ein wichtiger Angebotsvergleich. Die Preisangabenverordnung regelt die Berechnung als jährlichen Prozentsatz der Gesamtkosten. Auch nach Artikel 247 § 3 EGBGB gehören Angaben zu Sollzins, Kosten, Laufzeit und Zahlungsbedingungen zu den relevanten Verbraucherinformationen. Bei mehreren Zinssätzen müssen die Zeiträume und Regeln für ihre Anwendung nachvollziehbar sein.

Ein eigener Cashflow-Vergleich beantwortet außerdem diese Fragen:

• Auszahlung: Wann wird welcher Darlehensbetrag ausgezahlt?
• Ratenbeginn: Wann beginnt die erste Rate?
• Höchste Tageszahlung: Wie hoch ist die höchste Zahlung an einem Tag?
• Zuschusszufluss: Wann fließt der Zuschuss tatsächlich zu?
• Wirkung des Zuschusses: Senkt der Zuschuss nur den Cash-Aufwand oder auch die Schuld?
• Restschuld am Stichtag: Welche Restschuld bleibt am Stichtag?

Der effektive Jahreszins und ein datiertes Zahlungs-Ledger ersetzen einander nicht. Nutze beide Perspektiven.

Unterlagen, Belastbarkeit und typische Fehler

Lege Darlehensangebot, Tilgungsplan und Förderunterlagen nebeneinander. Prüfe Betrag, Auszahlungskurs, Auszahlungstermin, Sollzins, Zinsbindung, Rate, Tilgungsbeginn, Kosten, Sondertilgungen, Restschuld und die Regeln für den Zuschuss.

Ein Tilgungsplan sollte Zahlungen, Zahlungsabstände und Zahlungsbedingungen sowie die Anteile für Darlehen, Sollzinsen und sonstige Kosten ausweisen. Bei den Programmen können Höchstbeträge, Regeln für die Kombination und Fristen unterschiedlich sein. Die Förderdatenbank des Bundes hilft bei der Suche nach einem passenden Programm. Sie ersetzt aber nicht die Prüfung der aktuell gültigen Merkblätter und Vertragsunterlagen.

Typische Fehler sind:

• nur den Sollzins zu vergleichen
• eine niedrige Startzahlung mit niedriger Gesamtbelastung gleichzusetzen
• Kosten wegzulassen
• einen Zuschuss doppelt zu berücksichtigen
• unterschiedliche Finanzierungsbedarfe zu vergleichen
• die Restschuld nicht auszuweisen
• Zinsphasen ohne Datum einzugeben
• kapitalisierte und nicht kapitalisierte Zinsen zu vermischen
• die Schlussrate nicht centgenau anzupassen

Für die persönliche Tragbarkeit sind Einkommen, Ausgaben, Rücklagen, mögliche Einkommensausfälle und laufende Zusatzkosten ebenfalls wichtig. Eine Rate kann mathematisch funktionieren und trotzdem nicht zu deinem Haushalt passen. Rechne deshalb auch Verzögerungen, Preissteigerungen und einen finanziellen Puffer durch.

Lokale Ausgabe und Datenschutz

Eine lokale CSV-Ausgabe sollte Eingaben, Bausteine, Sollzinsphasen, Cash-Zeilen, das vollständige Ereignis-Ledger, Jahresübersichten, Szenarien, den Bedarfsabgleich und Prüfhilfen enthalten. Sinnvolle Ledger-Spalten sind:

datum;weg;baustein;ereignis;anfangsrestschuld;tage;sollzins;zins;zahlung;tilgung;kosten;zuschuss;endrestschuld;cashflow;hinweis

Die Druckansicht sollte zuerst Eingaben, Annahmen, den Ergebnisvergleich, den höchsten Schuldendienst, die Restschuld, den Break-even und die Stresswerte zeigen. Danach können die vollständigen Ledger folgen.

Für die reine Rechnung reichen Beträge, Zinssätze, Termine, Kosten und Zuschüsse. Namen, Kontonummern, Vertragsnummern, Adressen und vollständige Vertragsdokumente gehören nicht in die lokale Exportdatei, wenn sie nicht benötigt werden. Prüfe vor deiner Entscheidung die Originalunterlagen und den aktuellen Stand der Angaben. Der Rechner kann nicht beurteilen, ob du die Voraussetzungen erfüllst, eine Zusage bekommst oder welche Finanzierung zu dir passt.

FAQ

Ist ein Förderkredit günstiger als ein normales Bankdarlehen?

Das hängt von Zins, Kosten, Zuschuss, Zahlungszeitpunkten, Rate und Restschuld ab. Ein niedriger Förderzins allein entscheidet den Vergleich nicht.

Bedeutet tilgungsfrei, dass ich nichts zahlen muss?

Nein. Während der tilgungsfreien Zeit können Zinsen fällig sein. Je nach Eingabe werden sie gezahlt, gestundet oder kapitalisiert.

Warum ist die Förderrate im Basisbeispiel höher?

Nach einem tilgungsfreien Startjahr bleiben weniger Monate für die Rückzahlung. Dadurch steigt die spätere Rate trotz des niedrigeren Förderzinses um 21,16 Euro gegenüber der Vergleichsrate.

Senkt ein Zuschuss automatisch die Restschuld?

Nein. Ein Cash-Zuschuss senkt im Modell die Netto-Finanzierungskosten oder den Netto-Cash-Out. Nur ein ausdrücklich schuldmindernd modellierter Tilgungszuschuss reduziert die Restschuld.

Warum müssen Kosten als eigene Zeilen erfasst werden?

Kosten können am Auszahlungstag oder später anfallen und die Liquidität zu unterschiedlichen Zeitpunkten belasten. Eine eigene Zeile verhindert, dass sie im Sollzins oder in einer Sammelsumme verschwinden.

Was bedeutet eine Restschuld am Stichtag?

Die Restschuld ist der noch offene Kapitalbetrag zu diesem Datum. Künftige Zinsen sind darin nicht enthalten, sofern sie noch nicht angefallen sind.

Was ist der höchste Schuldendienst?

Er ist die höchste Summe der schuldbezogenen Zahlungen an einem einzelnen Kalendertag. Bei mehreren Bausteinen werden die an diesem Tag fälligen Zahlungen addiert.

Was passiert bei einem Förderzins-Stress?

Der Rechner ersetzt die eingegebenen Förderzinssätze durch die gestressten Sätze, berechnet Zinsen und Restschuld neu und zeigt den verbleibenden Vorteil oder Nachteil. Im Expert-Beispiel sinkt der Vorteil nach dem Stress von 11.060,88 Euro auf 7.023,17 Euro.

Was bedeutet zero_rate_still_costlier?

Dieser Status bedeutet, dass der Förderweg selbst bei einem Förderzins von 0,00 Prozent noch teurer bleibt. Hohe Kosten, ein fehlender Zuschuss oder eine ungünstige Zahlungsstruktur können dafür verantwortlich sein.

Was bedeutet eine Schwelle oberhalb des unterstützten Bereichs?

Der Rechner findet keinen Break-even innerhalb der eingegebenen Obergrenze. Das ist eine mathematische Aussage über dein Modell und keine Aussage über zulässige oder verfügbare Produktkonditionen.

Warum weicht die letzte Rate von der Regelrate ab?

Zinsen und Zahlungen werden auf Cent gerundet. Die Schlussrate wird angepasst, damit genau 0,00 Euro Restschuld verbleiben und keine Überzahlung entsteht.

Kann ich mehrere Förder- und Bankbausteine vergleichen?

Ja. Jeder Baustein braucht eigene Beträge, Termine, Raten, Kosten und Zinsphasen. Beide Wege müssen danach denselben Bedarf centgenau decken.