Restschuld berechnen: Baufinanzierung bis zum Ende der Zinsbindung

Mit einer Restschuldrechnung ermittelst du, welcher Teil deines Darlehens am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Für eine erste Einschätzung brauchst du nur die Anfangsschuld, den gebundenen nominalen Sollzins, die Monatsrate und die Dauer der Zinsbindung in Monaten.

Die Restschuld hilft dir bei der Planung der Anschlussfinanzierung. Sie sagt aber weder den künftigen Anschlusszins voraus noch, ob eine Bank eine Finanzierung akzeptiert. Wichtig sind außerdem die monatlichen Zahlungen, Sondertilgungen und alle Zahlungen bis zum Ende der Zinsbindung.

Basis-Modus: Restschuld in weniger als einer Minute berechnen

Für eine erste Berechnung brauchst du nur diese vier Werte:

Die 3,50 % dienen nur als Rechenwert für dieses Beispiel. Sie sind kein aktueller Zinssatz.

Der Basis-Modus zeigt dir:

• die Restschuld am Ende der Zinsbindung,
• den getilgten Hauptbetrag,
• die Summe der Zinsen,
• alle gezahlten Raten,
• Monate, in denen die Schuld trotz Zahlung gewachsen ist,
• die monatliche Aufteilung von Zins und Tilgung.

Das Modell ist bewusst einfach. Es berücksichtigt keine Gebühren, Sondertilgungen, Ratenwechsel, Bereitstellungszinsen, Versicherungen oder Anschlussfinanzierung.

Monatsformel und Rundung

Die Rechnung arbeitet mit ganzen Cent. Für jeden Monat wird zuerst der Zins auf die Anfangsschuld berechnet und kaufmännisch auf zwei Nachkommastellen gerundet:

i_t =
\operatorname{RundeAufCent}
\left(
B_{t-1} \times \frac{s}{12 \times 100}
\right)

Danach wird der Tilgungsanteil bestimmt:

T_t = A_t - i_t

Die Endschuld lautet:

B_t = B_{t-1} - T_t

oder gleichwertig:

B_t = B_{t-1} + i_t - A_t

Die Reihenfolge ist wichtig: Zuerst wird der Monatszins gerundet. Danach wird die Rate auf Zins und Tilgung verteilt. Rundest du erst am Ende der gesamten Laufzeit, kann das Ergebnis um einige Cent abweichen.

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Die Schuld wächst, wenn die Rate kleiner als der gerundete Monatszins ist. Dann ist der Tilgungsanteil negativ:

T_t < 0

Der Rechner zählt diese Monate separat. Im Beispiel deckt die Rate die Zinsen deutlich ab.

Vollständige Rechnung mit 300.000 Euro

Die Monatsdaten lauten:

• Anfangsschuld: 300.000,00 €
• nominaler Sollzins: 3,50 % jährlich
• Monatsrate: 1.500,00 €
• Zeitraum: 120 Monate

Der monatliche Rechenzins beträgt:

\frac{3{,}50\%}{12}
=
0{,}291666\ldots\% 

Nach der vorgeschriebenen Cent-Rundung ergibt sich:

Die Hauptschuld stimmt rechnerisch ab:

300.000{,}00 - 89.645{,}30
=
210.354{,}70

Auch die Raten lassen sich aufteilen:

180.000{,}00 - 90.354{,}70
=
89.645{,}30

Drei Ledgerzeilen

Die Rate bleibt gleich, aber der Zinsanteil sinkt. Dadurch steigt der Tilgungsanteil. Dieses Grundprinzip eines Annuitätendarlehens beschreibt auch die Deutsche Bundesbank im Glossar.

Monat 1
Rate 1.500 €  | Zinsen 875 € | Tilgung 625 €
              |█████████████ |█████████

Monat 60
Rate 1.500 €  | Zinsen 758 € | Tilgung 742 €
              |███████████   |███████████

Monat 120
Rate 1.500 €  | Zinsen 616 € | Tilgung 884 €
              |█████████     |████████████

Sollzins und effektiver Jahreszins

Der nominale Sollzins bestimmt in diesem Modell die Zinsen auf die Hauptschuld. Der effektive Jahreszins ist eine andere Kennzahl. Er zeigt die Gesamtkosten eines Verbraucherdarlehens als Jahresprozentsatz und kann weitere Kosten enthalten. Die Preisangabenverordnung regelt die Berechnung des effektiven Jahreszinses.

Für Vertragsinformationen müssen Sollzinssatz und effektiver Jahreszins getrennt ausgewiesen werden. Das ergibt sich unter anderem aus Artikel 247 § 3 EGBGB. Weitere Hinweise zu Immobilienkrediten findest du bei der Verbraucherzentrale.

Trage deshalb in eine reine Restschuldrechnung den nominalen Sollzins ein, nicht automatisch den effektiven Jahreszins. Der Rechner berechnet keinen gesetzlichen effektiven Jahreszins.

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Expert-Modus: Phasen, Sondertilgungen und Cash getrennt berechnen

Den Expert-Modus brauchst du, wenn sich deine Rate im Laufe der Zeit ändert. Du kannst dort den Finanzierungsstart, mehrere Zins- und Ratenphasen, Kosten, Sondertilgungen, ein eigenes Cash-Limit und eine Ziel-Restschuld eingeben.

Vollständige Eingaben

Jede Alternative sollte ihren eigenen vollständigen Datensatz enthalten:

• Finanzierungsstart,
• Anfangsschuld,
• Horizont in Monaten,
• eigenes Cash-Limit,
• Ziel-Restschuld,
• einmalige Anfangskosten,
• monatliche Kosten,
• finale Kosten,
• alle Sollzins- und Ratenphasen,
• jede Sondertilgung mit ihrem genauen Termin,
• die ausdrücklich eingegebene Gebühr zur Sondertilgung.

Ein Start am 31.08.2026 legt den vertraglichen Zinslauf noch nicht automatisch fest. Für die Planungsrechnung kann eine Folge von Monatsenden verwendet werden. Im Beispiel ist Monat 1 der 30.09.2026, Monat 12 der 31.08.2027 und Monat 120 der 31.08.2036. Ein Vertrag kann wegen des Auszahlungsdatums, des Fälligkeitstags oder einer taggenauen Zinsberechnung andere Termine vorsehen.

Wenn du Kosten aus eigenen Mitteln bezahlst, bleiben sie von der Hauptschuld getrennt:

Eine Gebühr wird also nicht automatisch Teil der Hauptschuld. Nur wenn du eine Kostenposition ausdrücklich mitfinanzierst, gehört sie in die Anfangsschuld.

Monatsdatensatz

Jede Monatszeile sollte mindestens diese Angaben enthalten:

Die Formeln lauten:

i_t =
\operatorname{RundeAufCent}
\left(
B_{t-1} \times \frac{s_t}{12 \times 100}
\right)

T_t = A_t - i_t

B_t = B_{t-1} + i_t - A_t - S_t

C_t = A_t + S_t + G_t + K_t

Dabei steht S_t für die Sondertilgung, G_t für ihre Gebühr und K_t für sonstige Kosten. Das Cash-Ereignis C_t zeigt also nicht die Veränderung der Hauptschuld.

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Vollständiges Expert-Beispiel

Das Ergebnis:

Die Haupttilgung ergibt sich aus:

300.000{,}00 - 183.866{,}71
=
116.133{,}29

Die regulären Raten und die Sondertilgung ergeben zusammen 203.000,00 €. Abzüglich der Haupttilgung bleiben 86.866,71 € Zinsen:

203.000{,}00 - 116.133{,}29
=
86.866{,}71

Die Kosten summieren sich so:

Damit lauten die Finanzierungskosten:

86.866{,}71 + 1.360{,}00
=
88.226{,}71

Der Gesamt-Cash beträgt:

198.000{,}00 + 5.000{,}00 + 1.360{,}00
=
204.360{,}00

Ledger-Ausschnitt

Im letzten Monat bestehen die sonstigen Kosten aus 5,00 € Monatskosten und 250,00 € Endkosten. Deshalb beträgt das letzte Cash-Ereignis 2.055,00 €.

Cash-Limit, höchste Schuld und Liquiditätsstand

Das Cash-Limit von 2.000,00 € wird in zwei Monaten überschritten:

Das Monat-12-Ereignis setzt sich zusammen aus:

1.500 + 5.000 + 10 + 5
=
6.515

Das Anfangsereignis von 500,00 € zählt separat. Die höchste Hauptschuld beträgt 300.000,00 € und liegt zu Beginn vor.

Wenn du mit einem Liquiditätsstand von 0,00 € startest und nur die Modellzahlungen abziehst, beträgt der tiefste modellierte Liquiditätsstand -204.360,00 €. Dieser Wert ist kein Kontostand. Er berücksichtigt weder Einkommen noch Rücklagen oder andere Ausgaben.

Das Cash-Limit ist deine eigene Warnschwelle. Wird es überschritten, kannst du prüfen, ob du die Sondertilgung verschiebst, aufteilst oder anders finanzierst.

Szenarien vollständig vergleichen

Eine Alternative darf nicht nur eine einzelne Rate enthalten. Sie muss alle Eingaben des Vergleichsfalls enthalten. Für jede Kennzahl gilt:

\Delta X
=
X_{\text{Szenario}}
-
X_{\text{Basis}}

Vergleiche mindestens:

• Restschuld,
• Haupttilgung,
• Gesamtzins,
• Raten,
• Sondertilgungen,
• Kosten sowie Gebühren,
• Gesamt-Cash,
• Finanzierungskosten,
• Zielabstand,
• höchste Hauptschuld,
• tiefsten Liquiditätsstand,
• erste Zahlung,
• höchste Zahlung,
• Limitüberschreitungen,
• Monate mit Schuldenwachstum,
• Cent-Abstimmungsdifferenz.

Eine niedrigere Restschuld kann beispielsweise mit höherem Gesamt-Cash einhergehen. Beurteile deshalb nie nur eine Kennzahl.

Restschuld: Sensitivitäten und praktische Kontrolle

Die drei Sensitivitäten rechnen nur mit einem konstanten Sollzins und einer konstanten Monatsrate. Spätere Phasen, Sondertilgungen, Gebühren und Kosten werden nicht berücksichtigt. Deshalb bilden sie das Expert-Szenario nicht vollständig ab.

Kleinste konstante Rate für eine Ziel-Restschuld

Bei 300.000,00 € Anfangsschuld, 3,50 % nominalem Sollzins, 120 Monaten und einer Ziel-Restschuld von 200.000,00 € beträgt die kleinste konstante Monatsrate:

1.572,20 €

Der Wert wird auf Cent gesucht. Eine Rate von einem Cent weniger kann wegen der monatlichen Rundung dazu führen, dass die Endschuld über dem Ziel liegt.

Kleinste Rate ohne wachsende Schuld

Der erste Monatszins beträgt:

300.000{,}00 \times \frac{3{,}50\%}{12}
=
875{,}00

Die Schuldstabilitätsrate beträgt deshalb:

875,00 € pro Monat

Bei dieser Rate wird im ersten Monat kein Hauptbetrag getilgt, aber die Schuld wächst nicht. Eine niedrigere Rate führt im ersten Monat zu einer höheren Hauptschuld.

Höchster konstanter Sollzins bei 1.500 Euro Rate

Bei 1.500,00 € Monatsrate, 300.000,00 € Anfangsschuld, 120 Monaten und einer Ziel-Restschuld von 200.000,00 € beträgt der höchste ganzzahlige Basispunkt-Zielsatz:

3,16 % pro Jahr

Ein Basispunkt entspricht 0,01 Prozentpunkten. Im konstanten Modell wird das Ziel bei 3,16 % erreicht oder unterschritten. Bei 3,17 % wird die Ziel-Restschuld überschritten.

Dieser Wert ist keine Zinsprognose. Er beschreibt nur die mathematische Grenze der festgelegten konstanten Eingaben.

Grenzen der Interpretation

Die Rechnung kann vom Vertrag abweichen. Gründe dafür sind taggenaue Zinsen, andere Fälligkeitstage, ein anderer Verzinsungsbeginn oder eine andere Behandlung der Schlussrate. Auch Sondertilgungsrechte, Gebühren und Kosten ergeben sich aus den Vertragsunterlagen.

Nach Ende der Zinsbindung bleibt häufig eine Restschuld bestehen. Die Verbraucherzentrale erläutert, dass diese Restschuld weiterfinanziert werden muss und sich die Belastung bei veränderten Zinsen ändern kann. Der Rechner bestimmt weder einen Anschlusszins noch eine Anschlussfinanzierung, Vorfälligkeitsentschädigung, Kreditwürdigkeit, Leistbarkeit, Bankgenehmigung oder Vertragsrechte.

Eingaben, Export und nächste Schritte

Prüfe besonders diese Fehler:

• nominalen Sollzins nicht mit effektivem Jahreszins verwechseln,
• 3,50 % als Prozentwert und nicht als 0,035 eingeben,
• Monatsrate nicht durch eine Jahresrate ersetzen,
• Sondertilgung und Gebühr getrennt erfassen,
• monatliche Kosten im letzten Monat nicht vergessen,
• zwischen Phasen Lücken oder Überschneidungen vermeiden,
• Cash-Limit nicht als Prüfung der Leistbarkeit verstehen.

In den CSV-Export gehören alle Monatsfelder, Eingaben, Rechenregeln und Kennzahlen. Bei deutschen Tabellenprogrammen kann ein Semikolon als Feldtrennzeichen sinnvoll sein, wenn das Komma als Dezimalzeichen verwendet wird. Eine Druckansicht sollte Eingaben, Rechenmethode, Ergebnisübersicht, Warnungen, Sensitivitäten und den Monatsplan enthalten.

Läuft die Berechnung im Browser und speicherst du die Datei lokal, werden deine Angaben bei diesem Vorgang nicht automatisch weitergegeben. Speichere Darlehensdaten, Termine und CSV-Dateien trotzdem geschützt und teile sie nur bewusst.

Praktisch gehst du so vor:

1. Basiswerte eingeben.
2. Restschuld am Ende der Zinsbindung notieren.
3. Ziel-Restschuld festlegen.
4. Kosten und Gebühren getrennt ergänzen.
5. Ratenphasen und Sondertilgungen vollständig erfassen.
6. Cash-Limit und Spitzenzahlungen prüfen.
7. Vollständige Alternativen vergleichen.
8. Eingaben mit Vertrag und Tilgungsplan abgleichen.
9. Unklare Vertrags- oder Rechtsfragen unabhängig klären.

Kernaussagen zur Restschuldberechnung

• Starte mit vier Werten: Für die erste Restschuldrechnung reichen Anfangsschuld, nominaler Sollzins, Monatsrate und Zinsbindungsdauer.
• Runde jeden Monatszins einzeln: Eine nachvollziehbare Cent-Rechnung entsteht, wenn du zuerst den gerundeten Zins und danach Tilgung und neue Hauptschuld berechnest.
• Trenne Schuld und Cash: Sondertilgungen senken die Hauptschuld, Gebühren und sonstige Kosten erhöhen dagegen zunächst nur den Geldabfluss.
• Vergleiche vollständige Szenarien: In die Prüfung gehören neben der Restschuld auch Zinsen, Gesamt-Cash, Spitzenzahlungen, Liquiditätsstand und Zielabstand.
• Nutze den Rechner nicht als Vertragszusage: Das Modell deckt Anschlusszins, Leistbarkeit, Kreditwürdigkeit, Sondertilgungsrechte und Bankentscheidung nicht ab.

FAQ

Wie berechne ich die Restschuld am Ende der Zinsbindung?

Du benötigst Anfangsschuld, nominalen Sollzins, Monatsrate und Dauer der Zinsbindung. Für jeden Monat wird der auf Cent gerundete Zins berechnet und die Rate auf Zins und Tilgung verteilt. Die verbleibende Hauptschuld nach dem letzten Monat ist die Restschuld.

Was ist die Restschuld?

Die Restschuld ist der Teil der Hauptschuld, der nach allen im Modell berücksichtigten Tilgungen noch offen ist. Im Basis-Modus entspricht sie der Endschuld nach dem letzten Monat der Zinsbindung.

Warum sinkt der Zinsanteil bei gleichbleibender Rate?

Der Monatszins wird auf die aktuelle Hauptschuld berechnet. Wenn diese sinkt, wird bei gleichem Sollzins meist auch der Zinsanteil kleiner. Der verbleibende Teil der Rate tilgt dann mehr Hauptschuld.

Kann die Schuld trotz einer Zahlung wachsen?

Ja. Wenn die Rate kleiner als der gerundete Monatszins ist, entsteht eine negative Tilgung. Die Hauptschuld steigt in diesem Monat.

Ist der Sollzins dasselbe wie der effektive Jahreszins?

Nein. Der Sollzins steuert die Zinsberechnung auf die Hauptschuld. Der effektive Jahreszins bildet die Gesamtkosten eines Verbraucherdarlehens als Jahreskennzahl ab und kann weitere Kosten enthalten.

Warum weicht die Rechnung meiner Bank um einige Cent ab?

Mögliche Gründe sind eine andere Rundungsregel, taggenaue Zinsen, abweichende Zahlungstage oder eine andere Kostenbehandlung. Das beschriebene Modell rundet den Monatszins vor der Fortschreibung auf Cent.

Senkt eine Sondertilgung die Restschuld?

Im Rechenmodell ja. Ob dein Vertrag Sondertilgungen erlaubt, welche Grenzen gelten und ob Kosten entstehen, musst du anhand der Vertragsunterlagen prüfen.

Warum erhöhen Gebühren nicht automatisch die Restschuld?

Bezahlst du eine Gebühr aus eigenen Mitteln, fließt sie als Cash-Abfluss ab. In die Hauptschuld gehören Kosten erst, wenn sie ausdrücklich mitfinanziert werden.

Was bedeutet ein negativer Zielabstand?

Ein negativer Zielabstand bedeutet, dass die errechnete Endschuld unter deiner Ziel-Restschuld liegt. Bei -16.133,29 € liegt sie genau 16.133,29 € darunter.

Was ist die Schuldstabilitätsrate?

Sie ist die kleinste konstante Rate, die im ersten Monat den gerundeten Zins deckt. Bei 300.000,00 € und 3,50 % beträgt sie 875,00 €.

Warum prüft der Expert-Modus ein Cash-Limit?

Damit du einzelne Monate mit ungewöhnlich hohem Geldabfluss erkennst. Im Beispiel löst die Sondertilgung in Monat 12 eine Zahlung von 6.515,00 € aus.

Was passiert, wenn die Endkosten zusammen mit der letzten Rate fällig werden?

Dann werden sie im letzten Monatsdatensatz zusätzlich zur Rate und zu den monatlichen Kosten erfasst. Sie erhöhen den Cash-Abfluss, aber nicht automatisch die Hauptschuld.

Rechnet der Rechner die Anschlussfinanzierung?

Nein. Er endet am gewählten Horizont. Der künftige Anschlusszins und die Bedingungen einer späteren Finanzierung sind nicht Bestandteil der Rechnung.

Kann die Rechnung feststellen, ob ich mir das Darlehen leisten kann?

Nein. Dafür müssten unter anderem Einnahmen, Ausgaben, Rücklagen und mögliche Veränderungen deiner Lebenssituation betrachtet werden. Die Rechnung zeigt nur die Folgen deiner eingegebenen Darlehensdaten.

Wie speichere ich die Monatsdaten für eine eigene Prüfung?

Nutze einen CSV-Export mit Monatsnummer, Datum, Anfangsschuld, Zins, Rate, Tilgung, Sondertilgung, Gebühren, Kosten, Cash-Ereignis und Endschuld. Speichere die Datei lokal und teile sie nur bewusst.

Was bedeutet eine Cent-Abstimmungsdifferenz von null?

Dann stimmen Anfangsschuld, aufsummierte Zinsen, Raten und Sondertilgungen exakt mit der ausgewiesenen Endschuld überein. Im Expert-Beispiel beträgt die Differenz 0,00 €.