Immobilienverkauf-Rechner: Nettoerlös und Finanzierung

Beim Immobilienverkauf zählt nicht nur der Kaufpreis. Wichtig ist auch, was nach Verkaufskosten, laufenden Zahlungen, Darlehensablösung und einem separat geprüften Steuerbetrag übrig bleibt. Außerdem muss bis zum Abwicklungstag genug Geld verfügbar sein.

Der Rechner unterscheidet zwischen Kaufpreis, Nettoerlös, vollständigem Exit-Cashflow, Schlussliquidität und zwei Liquiditätstiefs. So lässt sich erkennen, ob vor der Abwicklung eine Finanzierungslücke entsteht oder ob nur der Prüfsaldo aus der festgelegten Tagesreihenfolge negativ ist. Zwischen Verkaufsentscheidung und Kaufpreiszahlung können weitere Raten sowie Handwerker-, Makler- oder Räumungskosten fällig werden. Ein hoher Verkaufserlös hilft nicht, wenn das Geld erst am Abwicklungstag eingeht.

Rechner zuerst: Eingaben und erste Ergebnisse

Für eine schnelle Überschlagsrechnung genügt der Basis-Modus. Dafür braucht der Rechner:

• Verkaufspreis
• prozentuale Verkaufskosten
• feste Verkaufskosten
• offene Restschuld
• separat geprüften Steuer-Cashflow
• Startliquidität, wenn die Schlussliquidität bestimmt werden soll

Der Rechner leitet den Steuerbetrag nicht automatisch aus Kaufpreis, Haltedauer oder Eigennutzung ab. Eingetragen wird nur ein bereits separat geprüfter Geldfluss mit Zahlungsdatum.

Der Basis-Modus eignet sich für eine erste Einschätzung, ersetzt aber keine zeitliche Planung. Er zeigt vor allem, wie stark Verkaufskosten, Restschuld und ein möglicher Steuer-Cashflow den Betrag nach dem Verkauf verändern. Werden Kosten oder Raten schon vor dem Abwicklungstag fällig, ist zusätzlich der Expert:innen-Modus sinnvoll.

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Das Basis-Beispiel

Angenommen, eine Immobilie wird für einen beispielhaften Verkaufspreis verkauft. Die prozentualen Verkaufskosten betragen 3,57 %, die festen Kosten einen festgelegten Betrag, die offene Restschuld einen festgelegten Betrag und der separat geprüfte Steuer-Cashflow einen festgelegten Betrag.

Die prozentualen Kosten betragen:

Verkaufspreis × 3,57 % = prozentuale Verkaufskosten

Der Nettoerlös vor Finanzierung und Steuer ergibt sich so:

Verkaufspreis
− prozentuale Verkaufskosten
− feste Verkaufskosten
= ein nicht näher bezifferter Betrag

Der vollständige Exit-Cashflow berücksichtigt anschließend zusätzlich Restschuld und Steuer-Cashflow:

Verkaufspreis
− prozentuale Verkaufskosten
− feste Verkaufskosten
− Restschuld
− Steuer-Cashflow
= ein nicht näher bezifferter Betrag

Die Ergebnisse lauten damit:

Die Schlussliquidität hängt zusätzlich von der eingegebenen Startliquidität ab:

Schlussliquidität
= Startliquidität + vollständiger Exit-Cashflow

Wer beispielsweise 10.000,00 € als Startliquidität eingibt, erhält in diesem vereinfachten Modell eine Schlussliquidität von a specific value,00 €. Das ist keine Bankzusage und keine Aussage darüber, wann einzelne Zahlungen tatsächlich verfügbar sind.

Bei der Eingabe muss klar sein, welche Kosten bereits bezahlt wurden und welche noch offen sind. Bereits bezahlte Rechnungen dürfen nicht noch einmal als zukünftiger Abfluss in die Rechnung eingehen. Eine bekannte, aber noch nicht bezahlte Rechnung muss dagegen berücksichtigt werden, auch wenn sie erst nach dem Verkaufsdatum fällig wird. Entscheidend ist das tatsächliche Zahlungsdatum im betrachteten Plan.

Expert:innen-Modus für den vollständigen Geldweg

Der Expert:innen-Modus bildet den Zeitraum bis zur Abwicklung anhand einzelner Ereignisse ab. Dafür werden diese Angaben getrennt erfasst:

• Planstart
• Verkaufsdatum
• Abwicklungstag
• datierte feste Kosten
• datierte prozentuale Kostenzeilen
• Reparaturen
• Räumung und Entrümpelung
• separat geprüfter Steuer-Cashflow
• sonstige Einnahmen oder Ausgaben
• mehrere Darlehen
• je Darlehen: Zinssatz und Eröffnungsrestkapital
• geplante Raten mit Fälligkeit
• vom Nutzer eingetragene Kündigungs- oder Beendigungskosten
• vom Nutzer eingetragene Freigabe- oder Sicherheitsbeträge

Die Datumsregel lautet:

Planstart ≤ Verkaufsdatum ≤ Abwicklungstag

Verkaufsdatum und Abwicklungstag dürfen nicht zu einem Feld zusammenfallen. Das Verkaufsdatum beschreibt den geplanten Verkauf. Für die festgelegte Abwicklungs- und Auditlogik wird der Verkaufserlös am Abwicklungstag verarbeitet. Daraus folgt kein rechtlicher oder bankseitiger Ablauf.

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Erfasse jedes Ereignis mit Betrag, Datum und eindeutiger Bezeichnung. Statt nur „Kosten“ einzutragen, sind etwa „Malerrechnung am 15. September“ oder „Maklerkosten bei Abwicklung“ klarer. So lassen sich die Angaben später leichter mit Rechnungen, Kontoauszügen und Darlehensunterlagen vergleichen. Positive Beträge sind Einnahmen, negative Beträge Ausgaben. Diese Schreibweise muss im gesamten Plan einheitlich sein.

Vier Geldgrößen und zwei Liquiditätstiefs

Die Begriffe stehen für unterschiedliche Fragen und sollten deshalb getrennt betrachtet werden.

Kaufpreis

Der Kaufpreis ist der eingegebene Verkaufspreis. Im Modell entspricht er dem am Abwicklungstag gebuchten Verkaufserlös. Er ist weder ein Marktwert noch eine Immobilienbewertung.

Der Kaufpreis zeigt nicht, welcher Betrag frei verfügbar ist. Bestehende Darlehen, vereinbarte Kosten und Zahlungsanweisungen können den verbleibenden Betrag deutlich verringern.

Nettoerlös

Der Nettoerlös ist in diesem Rechner der Kaufpreis abzüglich der direkt eingegebenen Verkaufskosten:

Nettoerlös
= Kaufpreis
− prozentuale Verkaufskosten
− feste Verkaufskosten
− Reparaturen
− Räumung und Entrümpelung

Darlehensablösung und Steuer-Cashflow gehören nicht in diese Kennzahl. Deshalb sollte die Beschriftung immer lauten:

Nettoerlös vor Finanzierung und Steuer

Jede prozentuale Kostenzeile wird einzeln auf Cent gerundet:

Prozentkosten je Zeile
= Rundung auf Cent(Kaufpreis × Prozentsatz / 100)

Bei mehreren Prozentzeilen werden die einzelnen gerundeten Beträge addiert. Eine gemeinsame Rundung am Ende kann zu einem anderen Ergebnis führen. Das ist vor allem bei mehreren Kostenarten wichtig, etwa wenn unterschiedliche prozentuale Vereinbarungen getrennt erfasst werden. Für die Prüfung sollte deshalb sichtbar bleiben, aus welchen einzelnen Zeilen die Summe besteht.

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Vollständiger Exit-Cashflow

Der vollständige Exit-Cashflow umfasst alle erfassten Einnahmen und Ausgaben vom Planstart bis einschließlich Abwicklungstag:

• Verkaufserlös
• prozentuale und feste Verkaufskosten
• Reparaturen
• Räumung
• Darlehensraten nach Plan
• Darlehensablösung
• separat geprüfter Steuer-Cashflow
• sonstige Geldflüsse

Er beantwortet die Frage:

Welcher Betrag bleibt aus dem gesamten eingegebenen Verkaufsplan nach allen erfassten Zu- und Abflüssen übrig?

Diese Kennzahl ist nur so vollständig wie die Eingaben. Fehlt zum Beispiel eine vor der Abwicklung fällige Rate oder eine vereinbarte Kostenposition, ist der ausgewiesene Betrag zu hoch. Gleiche den Plan deshalb vor einer Entscheidung mit allen bekannten Fälligkeiten ab.

Schlussliquidität

Die Schlussliquidität beginnt mit der Startliquidität und addiert den vollständigen Exit-Cashflow:

Schlussliquidität
= Startliquidität + vollständiger Exit-Cashflow

Sie zeigt den Endsaldo des Rechenmodells. Dieser Saldo muss während des gesamten Zeitraums nicht verfügbar sein.

Ein positiver Endsaldo kann deshalb trotz eines früheren Engpasses entstehen. Muss zum Beispiel kurz vor der Abwicklung eine Rate oder Rechnung bezahlt werden, sind dafür ausreichende eigene Mittel oder eine abgestimmte Zwischenlösung nötig. Das gilt auch dann, wenn der Verkauf insgesamt deutlich mehr Geld einbringt.

Strenges Vor-Abwicklungs-Liquiditätsminimum

Das strenge Vor-Abwicklungsminimum beginnt mit der Startliquidität und berücksichtigt ausschließlich Ereignisse, die vor dem Abwicklungstag stattfinden.

Vor-Abwicklungsminimum
= niedrigster Saldo aus Startliquidität
  und allen Salden vor dem Abwicklungstag

Nur dieses Ergebnis darf als mögliche Finanzierungslücke bezeichnet werden. Ist der Wert negativ, lautet die zulässige Aussage beispielsweise:

Mögliche Finanzierungslücke vor der Abwicklung: a specific value,00 €.

Verkaufserlös, Steuerzahlung, Kosten und Darlehensablösung am Abwicklungstag bleiben bei diesem Minimum außen vor. Der Wert beantwortet damit eine praktische Frage: Reicht die eingegebene Liquidität aus, um alle bereits vorher fälligen Vorgänge zu tragen? Er zeigt nicht, ob eine Bank einen Überbrückungskredit anbietet oder ob Vertragspartner einer Verschiebung von Zahlungszielen zustimmen.

Abwicklungstags-Auditminimum

Das zweite Liquiditätstief beginnt mit dem Eröffnungssaldo des Abwicklungstags. Danach wird die festgelegte Reihenfolge abgearbeitet:

1. planmäßige Darlehensraten
2. feste Kosten
3. prozentuale Kosten
4. Reparaturen
5. Räumung und Entrümpelung
6. Steuer-Cashflow
7. sonstige Geldflüsse
8. Verkaufserlös
9. Darlehensablösung

Das Ergebnis ist ein reproduzierbarer Auditwert. Es sagt nichts über die tatsächliche Reihenfolge von Bankbuchungen, Vertragsbedingungen oder Zahlungen innerhalb eines Tages aus. Ein negatives Abwicklungstags-Auditminimum ist daher kein zusätzlicher Finanzierungsbedarf, solange kein Nachweis für genau diese Zahlungsreihenfolge vorliegt.

Die feste Reihenfolge dient ausschließlich der Vergleichbarkeit von Berechnungen. In der Praxis können Kaufpreis, Ablösebetrag und sonstige Zahlungen anders koordiniert werden. Maßgeblich bleiben die konkreten Vertragsunterlagen, Anweisungen der Beteiligten und bestätigten Zahlungswege.

Darlehen, Zinsen und Ablösung richtig eingeben

Für jedes Darlehen wird zwischen zwei genauen Ereignisdaten gerechnet. Nach der Regel Actual/365 werden die tatsächlichen Kalendertage durch 365 geteilt.

Zinsen
= Eröffnungsrestkapital
× Jahreszinssatz
× tatsächliche Kalendertage / 365

Das Eröffnungsrestkapital ist der offene Kapitalbetrag zu Beginn des jeweiligen Zinsintervalls. Bereits verarbeitete Raten verändern das Kapital für die folgenden Intervalle.

Eine geplante Rate wird nach der Modellregel zuerst auf aufgelaufene Zinsen und danach auf das Kapital angerechnet:

Anrechenbare Rate
= Minimum aus Rate und Restkapital plus aufgelaufenen Zinsen

Zinsanteil
= Minimum aus anrechenbarer Rate und aufgelaufenen Zinsen

Tilgungsanteil
= anrechenbare Rate − Zinsanteil

Die Rate wird außerdem auf den tatsächlich offenen Betrag begrenzt. Überzahlungen erzeugt das Modell nicht. Diese Reihenfolge ist eine transparente Rechenregel und keine Behauptung, dass jedes Kreditinstitut jede Rate genau gleich verbucht. Als gesetzliche Auffangregel nennt § 367 BGB zunächst Kosten, dann Zinsen und zuletzt die Hauptleistung.

Eine geschätzte Restschuld aus einem älteren Kontoauszug reicht für eine verlässliche Eingabe nicht aus. Wichtig sind vor allem der Stichtag der Restkapitalangabe, der Sollzinssatz, die nächsten Ratenfälligkeiten und eine aktuelle Auskunft zum Ablösebetrag. Verschiebt sich der Abwicklungstag, fallen meist weitere Zinsen und gegebenenfalls zusätzliche Raten an.

Am Abwicklungstag wird je Darlehen nur Folgendes verarbeitet:

Restkapital
+ bis dahin aufgelaufene Zinsen
+ eingegebene Kündigungs- oder Beendigungskosten
+ eingegebener Freigabe- oder Sicherheitsbetrag

Der Rechner berechnet daraus weder eine Vorfälligkeitsentschädigung noch den bankeigenen Ablösebetrag oder Gebühren für Notar, Grundbuch, Unterlagen und Treuhandabwicklung. Diese Werte dürfen nur als geprüfte Eingaben in das Modell übernommen werden.

Die gesetzlichen Grenzen bleiben fallabhängig. § 489 BGB regelt bestimmte Kündigungsmöglichkeiten, § 490 BGB betrifft unter anderem eine außerordentliche Kündigung bei berechtigtem Interesse und § 502 BGB die Vorfälligkeitsentschädigung unter bestimmten Voraussetzungen. Daraus folgt weder automatisch ein kostenfreier Ausstieg noch ein bestimmter Ablösebetrag. Die genannten Grenzen von 1 % oder a meaningful lift dürfen nicht pauschal auf jede Immobilienfinanzierung übertragen werden.

Auch die Freigabe einer Grundschuld wird nicht automatisch abgeleitet. § 875 BGB und § 19 GBO setzen rechtliche Erklärungen und Bewilligungen für Grundstücksrechte und Eintragungen voraus. Der Rechner verarbeitet daher nur einen schriftlich bestätigten Freigabe- oder Sicherheitsbetrag.

Vollständiges Expert:innen-Beispiel

Für folgende Eingaben:

• Planstart: 1. August 2026
• Verkaufsdatum: 15. Oktober 2026
• Abwicklungstag: a specific value. November 2026
• Verkaufspreis: ein beispielhafter Betrag
• Startliquidität: 10.000,00 €
• Verkaufskosten: 3,57 % am Abwicklungstag
• feste Kosten: a specific value € am 1. September und a specific value,00 € am Abwicklungstag
• Reparatur: a specific value,00 € am 15. September
• Räumung: a specific value,00 € am 31. Oktober
• erstes Darlehen: a specific value,00 €, a meaningful lift Jahreszins, Raten von September bis November jeweils a specific value,00 €
• Kündigungskosten erstes Darlehen: a specific value,00 €
• Freigabe-/Sicherheitsbetrag erstes Darlehen: −a specific value €
• zweites Darlehen: a specific value,00 €, a meaningful lift Jahreszins, drei Raten zu je a specific value €
• Freigabe-/Sicherheitsbetrag zweites Darlehen: +a specific value €
• Steuer-Cashflow: ein festgelegter Betrag am Abwicklungstag
• sonstiger Geldeingang: +2.000,00 € am Abwicklungstag

ergeben sich:

Die mögliche Finanzierungslücke beträgt hier a specific value,00 €, weil das strenge Vor-Abwicklungsminimum negativ ist. Die −a specific value,00 € sind dagegen nur das Ergebnis der festen Abwicklungstags-Reihenfolge. Sie dürfen nicht als zusätzliche Finanzierungslücke bezeichnet werden.

Szenarien für Termin, Preis und Kosten

Rechne jedes Szenario vollständig neu. Werte aus einem Szenario dürfen nicht versehentlich mit Restschuld, Raten oder Terminen eines anderen Szenarios vermischt werden.

Praktisch ist es, für jedes Szenario denselben Ausgangsbestand zu verwenden und dann nur die veränderten Annahmen anzupassen. Verschiebt sich etwa der Abwicklungstag, sollten nicht nur der Verkaufspreis, sondern auch alle zwischenzeitlich fälligen Raten, Zinsen, Reparaturtermine und möglichen Einnahmen geprüft werden.

Schnellere Abwicklung

Bei einer Abwicklung am 15. Februar 2026, einem Kaufpreis von 400.000,00 €, 3,57 % Verkaufskosten, 2.000,00 € festen Kosten, 3.000,00 € Reparatur, 500,00 € sonstigem Abfluss, 800,00 € Rate, 500,00 € Räumung, 8.000,00 € Steuer-Cashflow und einer modellierten Darlehensablösung von 99.649,31 € ergeben sich:

Vor der Abwicklung entsteht in diesem Plan keine rechnerische Finanzierungslücke. Der negative Auditwert entsteht, weil Kosten und Steuer-Cashflow in der Prüfspur vor dem Verkaufserlös stehen.

Höherer Preis bei längerer Vorlaufzeit

Bei einem höheren Kaufpreis von 430.000,00 €, einer Abwicklung am 15. Mai 2026 und vier monatlichen Raten von jeweils 800,00 € steigt der Nettoerlös auf 409.149,00 €. Der vollständige Exit-Cashflow beträgt 299.320,83 €, die Schlussliquidität bei 10.000,00 € Startliquidität 309.320,83 €.

Trotz des um 30.000,00 € höheren Kaufpreises steigt die Schlussliquidität gegenüber dem schnelleren Szenario nur um 28.050,14 €. Mehr prozentuale Verkaufskosten sowie zusätzliche Zinsen und Raten verringern den Vorteil. Das Vor-Abwicklungsminimum sinkt auf 2.800,00 €.

Prüfen Sie einen höheren Verkaufspreis immer zusammen mit Abwicklungstermin, zusätzlichen Raten, Zinsen und Kosten. Ein späterer Termin kann sich trotzdem lohnen, wenn der Mehrerlös die zusätzlichen Belastungen übersteigt und die Liquidität bis dahin reicht. Entscheidend ist das vollständige Szenario, nicht der Kaufpreis allein.

Kosten- und Steuerstress

Im Stressszenario bleiben der Kaufpreis bei 400.000,00 € und die Verkaufskosten bei 3,57 %. Reparaturen steigen auf 15.000,00 €, feste Kosten auf 8.000,00 €, die Räumung auf 3.000,00 € und der separat geprüfte Steuer-Cashflow auf 45.000,00 €.

Die Ergebnisse:

Hier darf eine mögliche Finanzierungslücke von 9.300,00 € ausgewiesen werden. Der Auditwert von −76.580,00 € ist keine zusätzliche Finanzierungsforderung.

Das Stressszenario ist kein Hinweis darauf, dass diese Kosten eintreten müssen. Es zeigt vielmehr, wie empfindlich der Plan auf höhere Ausgaben und einen größeren Steuer-Cashflow reagiert. So lässt sich früh erkennen, ob ein Puffer für ungeplante Rechnungen fehlt.

Expert:innen-Break-even

Der Expert:innen-Break-even ist der erste Verkaufspreis auf Cent, bei dem der vollständige Exit-Cashflow mindestens null beträgt:

kleinstes P in 0,01-€-Schritten,
für das vollständiger Exit-Cashflow(P) ≥ 0 gilt

Bei mehreren Prozentkostenzeilen wird jede Kostenzeile bei jedem getesteten Preis einzeln gerundet. Im Expert:innen-Beispiel liegt der Break-even bei a specific value,31 €. Im Basis-Beispiel liegt er bei einem nicht näher bezifferten Betrag.

Der Break-even beantwortet ausschließlich die Frage, ab welchem Verkaufspreis die vollständig eingegebenen Cashflows rechnerisch nicht mehr negativ sind; er ist weder Marktwert noch Preisempfehlung. Er berücksichtigt außerdem nur die im Modell erfassten Positionen. Nicht eingetragene Kosten, spätere Ausgaben oder Änderungen beim Ablösebetrag können den erforderlichen Preis verändern.

Nachweise, CSV-Dateien und Datenschutz im Browser

Verlässliche Ergebnisse brauchen verlässliche Eingaben. Vor der Berechnung sollten mindestens diese Unterlagen vorliegen:

• Kaufpreis, Verkaufsdatum und Abwicklungstag aus Vertrags- oder Abwicklungsunterlagen
• Maklervereinbarung und Rechnung
• feste Kosten, jeweils mit Betrag und Zahlungsdatum
• Restkapital je Darlehen
• Zinssatz, Ratenhöhe und Fälligkeiten je Darlehen
• schriftliche Ablöse- oder Auskunftsinformation des Kreditgebers
• bestätigte Kündigungs- oder Beendigungskosten
• bestätigte Freigabe- oder Sicherheitsbeträge
• Angebote und Rechnungen für Reparatur und Räumung
• separat geprüfter Steuer-Cashflow
• qualifizierte rechtliche Prüfung bei Kündigung, Sicherheiten, Grundbuch und Vertragsfragen
• qualifizierte steuerliche Prüfung des Steuerbetrags

§ 23 EStG enthält Regeln zu privaten Veräußerungsgeschäften, unter anderem zur Zehnjahresfrist und zu bestimmten Eigennutzungsfällen. Die Vorschrift liefert jedoch keine persönliche Steuerberechnung für den einzelnen Verkauf. Ohne geprüften Betrag sollte das Steuerfeld leer bleiben oder als unsicher gekennzeichnet werden.

Gleiche die Beträge außerdem mit ihrem jeweiligen Stichtag ab. Eine Auskunft zur Restschuld kann richtig sein, sich aber auf einen früheren Tag beziehen. Dokumentiere deshalb im Plan, ob ein Betrag bereits für den geplanten Abwicklungstag gilt oder ob bis dahin noch Zinsen und Raten berücksichtigt werden müssen.

Für die Nachvollziehbarkeit können vier lokale CSV-Dateien erzeugt werden:

• Übersicht-CSV: eine Zeile mit Eckdaten und Ergebniswerten
• Ereignis-CSV: eine Zeile je Kosten-, Einnahmen- oder Verkaufereignis
• Darlehens-CSV: Darlehensstammdaten, Raten, Zinsen und Ablösewerte
• Prüf-CSV: jede Rechenzeile mit Anfangssaldo, Geldfluss, Zinsen, Tilgung und Endsaldo

Die Berechnung und der Export sollen lokal im Browser erfolgen. Eingaben dürfen weder in Cookies noch in localStorage, sessionStorage oder IndexedDB gespeichert werden. Die Rechnerlogik darf keine Daten über fetch, XMLHttpRequest, sendBeacon oder WebSocket an einen Dienst übertragen. Ein Export darf nur aus dem aktuell im Arbeitsspeicher vorhandenen Ergebnis erstellt werden.

Der lokale Vertragsstand ist anhand des akzeptierten SHA-256-Werts 5f24d826b2e505c5008517e4849c56c3456d64134fdd3dd74d94f61ce4a95480 zu prüfen. Eine Prüfsumme allein ersetzt nicht die Prüfung des zugehörigen Vertragsdokuments. Für die Rangfolge der Inhalte muss außerdem der kanonische UnSpar-Bestand verwendet werden, nicht eine frei erfundene Ersatzfassung.

Kernaussagen

• Trenne Kaufpreis, Nettoerlös und Schlussliquidität: Erst der vollständige Exit-Cashflow zeigt, was nach Kosten, Raten, Darlehensablösung und geprüftem Steuer-Cashflow im Modell verbleibt.
• Prüfe zuerst das Vor-Abwicklungsminimum: Als mögliche Finanzierungslücke darf nur ein negatives Minimum aus Startliquidität und Ereignissen vor dem Abwicklungstag bezeichnet werden.
• Behandle das Auditminimum als Prüfspur: Der negative Abwicklungstagswert folgt einer festen Reihenfolge und gilt ohne Nachweis der tatsächlichen Zahlungsabfolge nicht als zusätzlicher Finanzierungsbedarf.
• Übernimm Bank- und Steuerwerte aus Unterlagen: Vorfälligkeit, Ablösebetrag, Freigabe, Grundbuchablauf und Steuerzahlung werden nicht automatisch aus Gesetzen oder Kaufpreis berechnet.
• Vergleiche vollständige Szenarien: Ein höherer Preis kann durch längere Vorlaufzeit, zusätzliche Raten, Zinsen und höhere prozentuale Kosten teilweise aufgezehrt werden.

FAQ

Was ist der Nettoerlös beim Immobilienverkauf?

Der Nettoerlös ist hier der Kaufpreis abzüglich prozentualer und fester Verkaufskosten sowie eingegebener Reparatur- und Räumungskosten. Darlehensablösung und Steuer-Cashflow werden erst im vollständigen Exit-Cashflow berücksichtigt.

Warum werden Verkaufstag und Abwicklungstag getrennt erfasst?

Der Verkaufstag dokumentiert den geplanten Verkauf. Der Abwicklungstag steuert die Rechen- und Prüfspur, in der der Verkaufserlös am Abwicklungstag verarbeitet wird. Diese Modellregel ist keine Aussage über den tatsächlichen rechtlichen oder bankseitigen Ablauf.

Wie berechnet der Rechner die Zinsen?

Er verwendet Actual/365. Die tatsächlichen Kalendertage zwischen zwei Ereignissen werden mit dem Eröffnungsrestkapital und dem Jahreszinssatz verrechnet. Eine Rate deckt zunächst aufgelaufene Zinsen und anschließend Kapital.

Kann ich mehrere Darlehen eingeben?

Ja. Jedes Darlehen wird separat mit Restkapital, Zinssatz, Raten, Zinsintervallen, Kündigungskosten und Freigabebeträgen geführt. Die Ablösung wird je Darlehen ausgewiesen.

Berechnet der Rechner eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Nein. Er verarbeitet nur einen Betrag, den die nutzende Person aus einer geprüften Mitteilung oder Unterlage eingibt. §§ 489, 490 und 502 BGB setzen rechtliche Rahmenbedingungen, ersetzen aber keine Prüfung des konkreten Vertrags und Kreditfalls.

Berechnet der Rechner die Freigabe einer Grundschuld?

Nein. Er verarbeitet nur einen bestätigten Freigabe- oder Sicherheitsbetrag. § 875 BGB und § 19 GBO begründen keinen automatisch berechneten individuellen Freigabe- oder Löschungsablauf.

Berechnet der Rechner meine persönliche Steuer?

Nein. Das Steuerfeld ist ausschließlich ein separat geprüfter Geldfluss. Eine persönliche Steuer, ein steuerpflichtiger Gewinn oder eine Ausnahme von der Besteuerung wird nicht aus den Rechnerdaten abgeleitet.

Was bedeutet der Break-even-Preis?

Der Break-even ist der kleinste Verkaufspreis auf Cent, bei dem der vollständige Exit-Cashflow nicht negativ ist. Er ist keine Marktwertermittlung und keine Empfehlung für den Verkaufspreis.

Was ist der Unterschied zwischen den beiden Liquiditätstiefs?

Das Vor-Abwicklungsminimum berücksichtigt nur Ereignisse vor dem Abwicklungstag und ist die einzige Kennzahl für eine mögliche Finanzierungslücke. Das Abwicklungstags-Auditminimum folgt dagegen der festen Prüf-Reihenfolge am Abwicklungstag und ist nur ein Rechen- und Nachweiswert.

Warum kann das Auditminimum negativ sein, obwohl die Schlussliquidität positiv ist?

Kosten, Steuer-Cashflow und Darlehensablösung werden in der Auditspur vor dem Verkaufserlös verarbeitet. Der negative Zwischenstand kann daher entstehen, obwohl der spätere Verkaufserlös den Endsaldo deutlich erhöht.

Was passiert, wenn ich mehrere Ereignisse am selben Tag habe?

Die Abwicklungstags-Kategorien werden in der festgelegten Reihenfolge verarbeitet. Innerhalb derselben Kategorie braucht jedes Ereignis eine eindeutige Reihenfolge, damit der Prüfpfad reproduzierbar bleibt.

Wie prüfe ich, ob vor der Abwicklung Geld fehlt?

Gib Startliquidität und alle Ereignisse mit ihren tatsächlichen Daten ein. Liegt das strenge Vor-Abwicklungsminimum unter null, weist der Rechner auf eine mögliche Finanzierungslücke bis zur Abwicklung hin. Ob und wie diese Lücke geschlossen wird, muss anschließend mit Bank, Vertragspartnern oder eigenen Mitteln geprüft werden.

Was passiert mit meinen Daten?

Die Berechnung und CSV-Erzeugung sollen lokal im Browser stattfinden. Die Umsetzung darf Eingaben weder in Cookies oder Browser-Speicher ablegen noch an ein Rechen-Backend übertragen.