Wer eine Wohnung mietet, muss häufig eine Kaution stellen. Dafür kommen ein verzinstes Konto oder Sparbuch, ein Wertpapierdepot und eine Bürgschaft infrage. Entscheidend ist, ob Sie während der Mietzeit auf das Geld verzichten können, Kursschwankungen tragen wollen und laufende Gebühren vermeiden möchten.
Bei einem Depot wird die Kaution in Wertpapieren wie Fonds oder ETFs angelegt und als Sicherheit für den Vermieter verpfändet. Bei einer Bürgschaft sichert eine Bank oder Versicherung Ihre Kaution gegenüber dem Vermieter ab. Dafür zahlen Sie Gebühren, statt die Kaution vollständig auf ein Konto einzuzahlen. Beide Varianten brauchen die Zustimmung des Vermieters. Für viele Mieter ist ein getrennt geführtes Kautionskonto deshalb die einfachste Lösung.
Was für jede Mietkaution gilt
Der Vermieter darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten als Kaution verlangen. Zahlen Sie die Kaution als Geldsumme, dürfen Sie sie in drei gleichen Monatsraten begleichen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den folgenden Mietzahlungen; die Vorgaben stehen in § 551 BGB.
Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Dabei gelten die üblichen Bedingungen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Eine andere Anlageform ist möglich, wenn beide Seiten sie vereinbaren; eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt als das Gesetz, ist unwirksam.
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Die drei Möglichkeiten im Vergleich
| Anlageform | Was passiert mit dem Geld? | Laufende Kosten oder Ertrag | Wichtigstes Risiko |
|---|---|---|---|
| Kautionskonto oder Sparbuch | Die Kaution liegt getrennt und ist während der Mietzeit gebunden. | Zinsen stehen dem Mieter zu; Gebühren und Zinsen hängen vom Angebot ab. | Das Geld ist nicht frei verfügbar; die Verzinsung kann gering sein. |
| Kautionsdepot | Wertpapiere werden zugunsten des Vermieters verpfändet. | Eine Rendite ist möglich; Depot-, Verwaltungs- und Fondskosten sind zu prüfen. | Der Wert kann sinken; dann kann eine Nachzahlung nötig werden. |
| Bürgschaft | Bank oder Versicherung stellt dem Vermieter eine Sicherheit. | Sie zahlen laufende Gebühren oder Beiträge, die in der Regel nicht zurückkommen. | Der Vermieter muss zustimmen; nach einer Zahlung kann der Anbieter Geld von Ihnen zurückfordern. |
Sparbuch und Kautionskonto: planbar, aber gebunden
Ein Kautionskonto trennt das Geld vom Vermögen des Vermieters. Das schützt die Kaution, falls der Vermieter zahlungsunfähig wird. Ein normales Tagesgeldkonto genügt dafür nicht automatisch: Es muss als Treuhandkonto geführt werden, und die Bank muss dieser Nutzung zustimmen. Das Angebot an speziellen Kautionskonten ist begrenzt; manche Banken verlangen Gebühren. Finanztip nannte in einer Stichprobe vom Oktober 2025 für Kautionskonten höchstens 0,5 Prozent Zinsen pro Jahr. Das ist ein zeitgebundener Vergleichswert, kein aktuelles Zinsversprechen. Prüfen Sie deshalb vor dem Abschluss die Bedingungen der konkreten Bank und fragen Sie, wer das Konto eröffnet.
Das Sparbuch oder Kautionskonto eignet sich besonders, wenn Sie Kursschwankungen vermeiden und die Kaution während der Mietzeit nicht benötigen. Vergleichen Sie neben dem Zinssatz auch Eröffnungs- und Kontoführungsgebühren. Selbst kleine Gebühren können einen ohnehin niedrigen Zinsertrag aufzehren.
Kautionsdepot: Chance auf Rendite, aber mit Kursrisiko
Bei einem Mietkautionsdepot wird die Kaution in Wertpapieren angelegt und zugunsten des Vermieters verpfändet. Dafür brauchen Sie eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter. Ein normales Wertpapierdepot lässt sich also nicht einfach eigenständig zur Kaution erklären. Anbieter weisen zudem auf mögliche Einrichtungs- und Verwaltungskosten hin; konkrete Gebühren hängen vom Angebot ab.
Der entscheidende Nachteil ist das Kursrisiko: Fallen die Wertpapiere im Wert, reicht das Depot womöglich nicht mehr als Sicherheit aus. Dann müssen Sie die Differenz ausgleichen. Das Depot passt daher eher, wenn der Vermieter ausdrücklich zustimmt und Sie mögliche Verluste finanziell tragen können. Eine spätere Wertsteigerung ist nicht sicher. Auch die rechtliche Behandlung von Kursgewinnen ist nicht abschließend geklärt: Das Amtsgericht Köln entschied zugunsten eines Mieters, dass bei einer Aktienanlage auch Kursgewinne zur Kaution gehören können. Gegen das Urteil wurde Berufung eingelegt; es ist nicht rechtskräftig. Finanztip fasst den Stand des Verfahrens zusammen.
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Bürgschaft: kein großer Einmalbetrag, dafür laufende Beiträge
Bei einer Mietkautionsbürgschaft stellt eine Bank oder Versicherung dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde aus. Sie müssen dann nicht die gesamte Kaution auf einmal hinterlegen. Dafür zahlen Sie fortlaufend Beiträge, die Sie am Ende der Mietzeit nicht zurückerhalten. Die Bürgschaft ersetzt die Kaution nur, wenn der Vermieter sie akzeptiert; einen gesetzlichen Anspruch auf diese Form der Sicherheit haben Mieter nicht.
Die Beiträge und Bedingungen unterscheiden sich je nach Angebot und summieren sich über die Mietdauer. Eine Kautionsversicherung ist daher vor allem dann eine Überlegung wert, wenn Sie die Kaution nicht aufbringen können und der Vermieter zustimmt.
Zahlt der Bürge an den Vermieter, kann er die Summe anschließend von Ihnen zurückfordern. Bei manchen Bankbürgschaften kommen Klauseln wie „Zahlung auf erstes Anfordern“ vor. Dann zahlt die Bank bei einer entsprechenden Aufforderung zunächst und Sie müssen einen unberechtigten Anspruch nachträglich klären. Lesen Sie deshalb die Bürgschaftsbedingungen genau. Bei einer Bankbürgschaft kann außerdem der verfügbare Kreditrahmen belastet werden; die Kosten hängen vom konkreten Vertrag ab. Hinweise zu den Vertragsformen bietet die R+V zur Bankbürgschaft.
So treffen Sie die Entscheidung
Wenn Sie die Kaution aus eigenen Mitteln zahlen und Wertschwankungen vermeiden möchten, ist ein getrenntes Kautionskonto meist die passende Wahl. Entscheidend sind die tatsächlichen Zinsen und Gebühren. Ein Sparbuch bringt bei niedrigen Zinsen wenig Ertrag, hält den Betrag aber planbar und schützt vor Kursverlusten.
Kredit kostenlos und Schufa-neutral anfragen
Ein Depot kommt nur infrage, wenn der Vermieter zustimmt und Sie einen möglichen Wertverlust verkraften. Fragen Sie schriftlich, welche Wertpapiere zulässig sind, wie die Verpfändung geregelt wird und wer Kosten für Depot und Verwaltung trägt. Klären Sie auch, wer einen Fehlbetrag ausgleicht.
Eine Bürgschaft kann helfen, wenn Sie das Geld für Umzug oder Einrichtung benötigen. Rechnen Sie die Beiträge über die voraussichtliche Mietdauer zusammen und vergleichen Sie diese Summe mit dem Ertrag, den eine selbst gezahlte Kaution abwerfen würde. Lassen Sie sich die Annahme durch den Vermieter schriftlich bestätigen, bevor Sie einen Vertrag abschließen.
Nach dem Auszug: Rückgabe und Abrechnung
Nach dem Auszug darf der Vermieter prüfen, ob noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis offen sind, für die er die Kaution verwenden kann. Für die Prüfung gelten etwa drei bis sechs Monate. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution dafür zurückhalten; er muss deshalb nicht automatisch den gesamten Betrag freigeben. Die Verbraucherzentrale erläutert die Rückgabe und mögliche Einbehalte.
Für Sparbücher hat der Bundesgerichtshof außerdem entschieden, dass der Anspruch auf Freigabe erst fällig wird, wenn keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr durch die Sicherheit gedeckt werden müssen. Zugleich dürfen verjährte Betriebskostennachforderungen nicht aus dem Sparbuch beglichen werden. Das Urteil betrifft den konkreten Fall eines verpfändeten Sparbuchs; daraus folgt keine pauschale Regel für jede Anlageform. Die Entscheidung ist unter BGH VIII ZR 263/14 nachzulesen.
Kernaussagen
- Prüfen Sie zuerst die Zustimmung des Vermieters: Depot und Bürgschaft brauchen eine Vereinbarung; der Vermieter muss diese Formen nicht akzeptieren.
- Wählen Sie ein Kautionskonto für Planbarkeit: Das Geld bleibt gebunden, ist aber vor Kursverlusten geschützt und muss getrennt vom Vermietervermögen liegen.
- Kalkulieren Sie die Bürgschaft über die gesamte Mietzeit: Die jährlichen Beiträge kommen nicht zurück, und eine Auszahlung an den Vermieter kann eine Rückforderung an Sie auslösen.
- Nutzen Sie ein Depot nur mit finanzieller Reserve: Sinkt der Wert, müssen Sie die fehlende Sicherheit ausgleichen.
- Dokumentieren Sie Anlage und Rückgabe: Halten Sie Vereinbarung, Konto- oder Bürgschaftsunterlagen und die spätere Kautionsabrechnung auf.
FAQ
Muss der Vermieter eine Bürgschaft oder ein Depot akzeptieren?
Nein. Sie haben keinen gesetzlichen Anspruch darauf, die Kaution durch eine Bank- oder Versicherungsbürgschaft oder ein Wertpapierdepot zu ersetzen. Vereinbaren Sie die Form deshalb vor Abschluss des Vertrags schriftlich.
Kann ich die Kaution in Raten zahlen?
Ja, wenn Sie die Kaution als Geldsumme leisten. Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen: die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren zusammen mit den folgenden Mietzahlungen.
Ist ein normales Tagesgeldkonto als Kautionskonto geeignet?
Nur, wenn es als Treuhandkonto für die Mietkaution eingerichtet wird und die Bank dieser Nutzung zustimmt. Fragen Sie die Bank ausdrücklich nach der getrennten Führung als Mietkautionskonto.
Was passiert, wenn der Wert des Kautionsdepots sinkt?
Der Vermieter hat weiterhin Anspruch auf die vereinbarte Sicherheit. Reicht der Depotwert nicht mehr aus, kann ein Ausgleich nötig werden. Regeln Sie deshalb vor der Anlage schriftlich, wie ein Wertverlust behandelt wird.
Bekomme ich die Beiträge für eine Bürgschaft am Ende zurück?
Nein. Die Beiträge bezahlen die Bereitstellung der Bürgschaft und werden üblicherweise nicht erstattet. Wenn der Bürge an den Vermieter zahlt, kann er den ausgezahlten Betrag außerdem von Ihnen zurückverlangen.