Wenn Sie eine Wohnung mieten, darf der Vermieter eine Sicherheit für noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis verlangen. Diese Mietkaution ist bei Wohnraum auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Sie bleibt grundsätzlich Ihr Geld: Der Vermieter muss eine als Geldsumme überlassene Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen und Ihnen die Erträge daraus gutschreiben.
Wie viel Kaution verlangt der Mietvertrag? Auf welchem Konto wird das Geld verwahrt? Und welche Kosten entstehen, wenn Sie statt einer Barkaution eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren? § 551 BGB regelt diese Punkte. Das Gesetz begrenzt die Kaution und schützt Ihr Geld, wenn der Vermieter insolvent wird.
Höhe und Raten der Kaution
Der Vermieter darf für eine Wohnung höchstens drei Nettokaltmieten verlangen. Nettokaltmiete ist die Grundmiete ohne Betriebskosten. Die höchstmögliche Kaution entspricht dem Dreifachen der Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen oder eine Betriebskostenpauschale zählen bei dieser Berechnung nicht mit. Die Regeln zur Berechnung der Kaution fassen diese Grenze zusammen.
Sie dürfen eine Geldkaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren jeweils mit den nächsten Mietzahlungen. Bei einer Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten entspricht jede Rate einer Nettokaltmiete. Eine Vertragsklausel, die Ihnen dieses gesetzliche Ratenrecht nimmt, ist unwirksam.
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| Nettokaltmiete | Höchste Kaution | Drei mögliche Monatsraten |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | Dreifache Nettokaltmiete | Je eine Nettokaltmiete |
Die Berechnung gilt für die Wohnraummiete. Prüfen Sie vor der Zahlung, ob der Vermieter bei der Kautionshöhe tatsächlich nur die Nettokaltmiete zugrunde gelegt hat.
Wo der Vermieter die Kaution anlegen muss
Eine Barkaution muss auf einem Konto bei einem Kreditinstitut und getrennt vom Vermögen des Vermieters liegen. Auf einem eigenen Kautions- oder Treuhandkonto ist die Trennung klar erkennbar. Auch ein Konto auf den Namen des Vermieters ist möglich, wenn daraus klar hervorgeht, dass er das Guthaben für Sie verwahrt. Eine interne Notiz oder ein gewöhnliches Privat- oder Geschäftskonto macht diese Trennung nicht klar erkennbar. Die Pflichten zur getrennten Anlage erläutern, worauf es dabei ankommt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Mieter dürfen die Zahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter ein Kautionskonto benennt, auf das seine Gläubiger im Insolvenzfall nicht zugreifen können. Nach der Zahlung dürfen sie einen Nachweis verlangen, dass der Vermieter das Geld richtig angelegt hat. Bitten Sie deshalb vor der Überweisung um die Kontodaten und fragen Sie bei unklarer Kontoführung nach einem Beleg.
Das Geld muss nach den gesetzlichen Vorgaben zu dem Zinssatz angelegt werden, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Die Erträge gehören Ihnen und erhöhen die Kaution. Eine andere Anlageform können Mieter und Vermieter vereinbaren. Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gilt die gesetzliche Pflicht zur Verzinsung nicht.
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Barkaution, Bürgschaft oder Versicherung
Eine Bürgschaft, bei der ein Dritter für Ihre Verpflichtungen einsteht, oder eine Mietkautionsversicherung kann die hohe Einmalzahlung ersetzen, wenn Sie und der Vermieter diese Form vereinbaren. Sie können eine vereinbarte Barkaution nicht einseitig durch eine Bürgschaft ersetzen. Eine Bürgschaft bindet zunächst kein entsprechendes Guthaben auf Ihrem Konto. Anbieter verlangen dafür aber Entgelte. Diese laufenden Kosten können sich über die Mietdauer summieren; vergleichen Sie sie deshalb mit dem finanziellen Aufwand, Ihr eigenes Geld als Kaution bereitzustellen. Die Unterschiede zwischen Bürgschaft und Barkaution hängen auch von den Bedingungen des konkreten Vertrags und Anbieters ab.
Grundsätzlich dürfen alle Sicherheiten zusammen höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Verlangt der Vermieter zusätzlich zu einer bereits ausgeschöpften Barkaution eine weitere Sicherheit als Bedingung für den Mietvertrag, kann das unzulässig sein. Bei einer Bürgschaft besteht außerdem kein gesetzliches Recht, sie wie eine Barkaution in drei Raten zu stellen. Lassen Sie deshalb genau festhalten, welche Sicherheit Sie schulden und in welcher Höhe.
Für eine Bürgschaft gelten eigene Vorschriften zur Form. Eine Bankbürgschaft wird rechtlich nicht in jeder Hinsicht wie eine Barkaution behandelt: Der Bundesgerichtshof entschied 2025, dass eine nicht vorgelegte Bankbürgschaft nicht automatisch eine fristlose Kündigung nach der Vorschrift über den Kautionsrückstand auslöst. Das Urteil betrifft diesen konkreten Kündigungsgrund und sagt nicht, dass eine vereinbarte Bürgschaft folgenlos ausbleiben darf. Die Einordnung des Urteils zu Bankbürgschaften erläutert diese Abgrenzung.
Wann der Vermieter auf die Kaution zugreifen darf
Die Kaution sichert berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis. Während Sie noch in der Wohnung leben, darf der Vermieter sie grundsätzlich nicht einfach für eine bestrittene Forderung verwenden. Der Bundesgerichtshof hat eine Vertragsklausel für unwirksam erklärt, die dem Vermieter einen Zugriff auf die Kaution zur Begleichung streitiger Forderungen während des laufenden Mietverhältnisses erlauben sollte.
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Nach dem Auszug darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution vorläufig einbehalten, wenn eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten ist. Der Einbehalt muss sich an der plausiblen Nachforderung orientieren. Für die Betriebskostenabrechnung gilt grundsätzlich eine Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Ein pauschaler Einbehalt der gesamten Kaution ohne konkrete Begründung ist damit nicht gerechtfertigt.
Rückzahlung nach dem Auszug
Das Gesetz nennt keine feste Frist für die Rückzahlung der Kaution. Nach dem Auszug darf der Vermieter prüfen, ob noch Forderungen offen sind. Lassen Sie bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll unterschreiben und machen Sie Fotos. Diese Unterlagen helfen, spätere Streitigkeiten über Schäden von normalen Gebrauchsspuren zu unterscheiden.
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren grundsätzlich sechs Monate nach deren Rückerhalt. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass der Vermieter in bestimmten Fällen auch nach Ablauf dieser Frist Schadensersatzforderungen von der Kaution abziehen darf. Das bedeutet nicht, dass der Vermieter die Kaution beliebig lange einbehalten darf: Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. Die Darstellung des BGH-Urteils zur Aufrechnung beschreibt diese begrenzte Ausnahme.
Wenn der Vermieter Geld einbehält, verlangen Sie eine nachvollziehbare Abrechnung und Belege für die geltend gemachten Forderungen. Bei einer erwarteten Betriebskostennachzahlung sollte er erklären, welcher Betrag dafür zurückgehalten wird. Der Vermieter darf den Rest der Kaution nicht allein deshalb zurückhalten, weil eine spätere Abrechnung noch aussteht.
Wenn der Vermieter die Wohnung verkauft oder insolvent wird
Beim Verkauf der vermieteten Wohnung übernimmt der neue Eigentümer grundsätzlich die Rechte und Pflichten rund um die Kaution. Für Sie bleibt es trotzdem wichtig, die Zahlung und die getrennte Anlage belegen zu können. Bewahren Sie Überweisungsbeleg, Mietvertrag und jeden Nachweis zum Kautionskonto auf.
Bei einer Insolvenz des Vermieters hängt der Schutz des Geldes wesentlich davon ab, ob es eindeutig getrennt verwahrt wurde. Ist die Kaution mit dem übrigen Vermögen vermischt, kann es schwieriger sein, sie aus der Insolvenzmasse zurückzuerhalten. Eine Einordnung zum Schutz der Kaution bei Vermieterinsolvenz zeigt deshalb, wie wichtig eine nachvollziehbare Kontoführung ist. Zahlen Sie nicht allein aufgrund einer mündlichen Zusage, das Geld werde „separat“ aufbewahrt, ohne nachzufragen, wie diese Trennung belegt wird.
Kernaussagen
- Prüfen Sie die Obergrenze: Bei Wohnraum darf die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen; Betriebskosten zählen nicht mit.
- Nutzen Sie Ihr Ratenrecht: Eine Barkaution dürfen Sie in drei gleichen Monatsraten zahlen.
- Verlangen Sie einen Kontonachweis: Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen.
- Vergleichen Sie Bürgschaftskosten: Eine Bürgschaft spart die Einmalzahlung, verursacht aber laufende Entgelte und muss vereinbart werden.
- Dokumentieren Sie den Auszug: Übergabeprotokoll, Fotos und eine nachvollziehbare Abrechnung erleichtern Streit über Einbehalte.
FAQ
Muss ich die Kaution vor dem Einzug vollständig zahlen?
Nein, eine Barkaution dürfen Sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; zwei weitere folgen mit den nächsten Mietzahlungen.
Darf der Vermieter die Kaution auf seinem normalen Konto lassen?
Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Ein gewöhnliches Privat- oder Geschäftskonto ohne klare treuhänderische Zuordnung weist diese Trennung nicht verlässlich nach.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach meinem Auszug behalten?
Eine einheitliche gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Der Vermieter darf eine angemessene Zeit zur Prüfung offener Forderungen nutzen und einen plausiblen Teil für eine erwartete Betriebskostennachzahlung zurückhalten. Er muss einen Einbehalt begründen.
Kann ich statt der Barkaution selbst eine Bürgschaft auswählen?
Nein. Eine andere Anlage- oder Sicherheitsform muss mit dem Vermieter vereinbart werden. Prüfen Sie vor der Zustimmung die laufenden Kosten und lassen Sie Höhe und Umfang der Bürgschaft schriftlich festhalten.