Wer Geschäftsräume anmietet, muss häufig eine hohe Sicherheit stellen. Anders als bei Wohnraum ist die Kaution im Gewerbemietvertrag frei verhandelbar; die gesetzliche Begrenzung auf drei Nettokaltmieten gilt dort nicht. Anbieter nennen für Gewerbeimmobilien häufig drei bis zwölf Monatsmieten, doch entscheidend ist die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag.
Statt Geld auf ein Kautionskonto zu überweisen, können Unternehmen eine Bürgschaft oder Mietkautionsversicherung nutzen. Dabei zahlt ein Versicherer oder eine Bank an den Vermieter, wenn dieser berechtigte Forderungen geltend macht. Das Unternehmen zahlt dafür laufende Beiträge und bleibt im Schadensfall grundsätzlich zur Erstattung verpflichtet. Die Anbieter unterscheiden sich vor allem darin, welche Unternehmen sie prüfen, welche Unterlagen sie verlangen und wie sie ihre Kosten berechnen.
Welche Anbieter für Gewerbemieter infrage kommen
Die Anbieter leisten Unterschiedliches: Manche vermitteln Versicherungsbürgschaften, andere bieten eine Versicherung an oder holen Finanzierungsvorschläge ein. Die Zahlen stammen von den Anbietern und sind daher keine unabhängigen Marktpreise.
| Anbieter | Angebot und Zielgruppe | Kosten und Anforderungen laut Anbieter |
|---|---|---|
| EuroKaution | Vermittelt gewerbliche Bürgschaften und vergleicht Angebote von R+V, Württembergischer und Allianz Trade. | Nennt keine einheitlichen Beitragssätze. Verlangt unter anderem Jahresabschlüsse der letzten zwei Jahre, eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) und den Mietvertrag oder Entwurf. |
| Deutsche Kautionskasse | Bietet eine gewerbliche Mietkautionsversicherung als Alternative zur Barkaution oder Bankbürgschaft an. | Gibt durchschnittlich 4 bis 8 Prozent der Kautionssumme pro Jahr an. Ein Mindestbeitrag von 150 Euro pro Jahr und Zuschläge für Gründer sowie Risikobranchen werden ebenfalls genannt. |
| kautel über die Sparkasse Mitten im Sauerland | Ermöglicht Online-Anträge für Bürgschaften; individuelle Bürgschaftstexte erfordern eine Anfrage. | Bei Existenzgründern unter 18 Monaten kommt ein Sicherheitszuschlag hinzu. |
| DFKP | Vermittelt als Finanzierungsberater Bürgschaftsangebote über ein Netzwerk aus Banken und Finanzierern. | Verlangt laut eigener Angabe über zwölf Monate Unternehmensalter, einen Sitz in Deutschland und einen Creditreform-Index unter 300. Die einmalige Abschlussgebühr fällt laut Anbieter nur bei Erfolg an. |
Die Tabelle eignet sich zur Vorauswahl, nicht für einen direkten Preisvergleich. Die genannten Prozentsätze beziehen sich auf unterschiedliche Produkte und Voraussetzungen. Die Deutsche Kautionskasse beschreibt Versicherungstarife, kautel nennt einen konkreten Beitrag für einen begrenzten Kautionsbereich, und EuroKaution veröffentlicht keinen einheitlichen Preis. Auch die Bonität, also wie zuverlässig ein Unternehmen seine Zahlungen leisten kann, sowie die Branche und das Unternehmensalter beeinflussen die Zusage und die Kosten.
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Was die Angebote für Gründer und kleine Unternehmen bedeuten
Bei jungen Unternehmen stellen Anbieter bei der Bonitätsprüfung häufiger zusätzliche Anforderungen. EuroKaution nennt für Neugründungen einen Businessplan und eine Umsatzplanung als mögliche Unterlagen. Von etablierten Betrieben verlangt EuroKaution unter anderem Jahresabschlüsse, eine höchstens drei Monate alte BWA und einen aktuellen Handelsregisterauszug oder Gewerbeschein. Nach Angaben des Vermittlers dauert es bei vollständigen Unterlagen und guter Bonität in der Regel vier bis sieben Werktage bis zur Bürgschaftsurkunde; der Versand per Post dauert ein bis zwei weitere Werktage.
Auch Branche und Umsatzverlauf spielen eine Rolle. Die Deutsche Kautionskasse nennt Zuschläge für Gründer und für Branchen wie Gastronomie und Einzelhandel. EuroKaution führt als eigenes Prüfkriterium an, dass die Kaltmiete nicht mehr als 15 bis 20 Prozent des Monatsumsatzes betragen sollte. Das ist eine Vorgabe des Anbieters, keine gesetzliche Grenze.
Prüfen Sie vor der Anfrage, ob der Anbieter eine Mindestlaufzeit, einen Mindestbeitrag oder zusätzliche Sicherheiten verlangt. Bei kautel gibt es laut Sparkasse keine Mindestlaufzeit; die Bürgschaft sei jederzeit kündbar. Bei anderen Angeboten sollten Sie die Kündigungsbedingungen und das Ende der Haftung direkt im Vertrag kontrollieren.
Barkaution, Bürgschaft oder Kredit?
Eine Barkaution bindet Kapital, verursacht aber keine laufenden Bürgschaftsbeiträge. Eine Versicherung oder Bürgschaft hält Liquidität frei, kostet jedoch Jahr für Jahr Geld. Als grobe Rechenhilfe gilt: Jahresbeitrag = Kautionssumme × Beitragssatz. Mindestbeiträge und Zuschläge können den tatsächlichen Jahresbeitrag verändern.
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Eine Bankbürgschaft kann den verfügbaren Kreditrahmen belasten. Laut R+V wird häufig eine selbstschuldnerische Bürgschaft vereinbart: Der Vermieter muss dann grundsätzlich nicht zuerst erfolglos gegen den Mieter vorgehen. Bei einer zusätzlichen Klausel zur „Zahlung auf erstes Anfordern“ zahlt die Bank zunächst, ohne die Forderung umfassend zu prüfen. Lassen Sie den Bürgschaftstext deshalb vor der Unterschrift genau prüfen.
Mit einem Kautionskredit leiht sich das Unternehmen das Geld für die Kaution. Die Finanzierung kostet weiterhin Geld, das Unternehmen zahlt den Betrag aber in Kreditraten und Zinsen zurück. Für Gewerbekredite nennt nextsure beispielhaft Zinssätze von vier bis acht Prozent; die tatsächlichen Konditionen hängen vom Einzelfall ab. Vergleichen Sie daher die Gesamtkosten des Kredits mit den über die Mietdauer anfallenden Bürgschaftsbeiträgen.
Was im Gewerbemietvertrag und in der Bürgschaft stehen sollte
Der Vermieter muss eine Versicherung oder Bürgschaft akzeptieren. Ein Anspruch darauf, die vereinbarte Barkaution durch eine andere Sicherungsform zu ersetzen, besteht nach den vorliegenden Anbieterinformationen nicht. Holen Sie deshalb die Zustimmung schriftlich ein, bevor Sie Beiträge zahlen oder eine Bankbürgschaft beantragen.
Im Geschäftsraummietrecht muss die Bürgschaftsurkunde die Beteiligten nennen und angeben, für welche Forderungen der Bürge haftet. Ein leeres oder unvollständig ausgefülltes Formular reicht dafür nicht aus, wie die rechtliche Übersicht zur Bürgschaftsurkunde festhält. Prüfen Sie besonders, welche Ansprüche gedeckt sind, ob die Bürgschaft befristet ist und wie der Vermieter daraus eine Zahlung verlangen kann.
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Eine Versicherung nimmt dem Mieter das Haftungsrisiko nicht ab. Zahlt der Versicherer an den Vermieter, fordert er den Betrag anschließend grundsätzlich vom Unternehmen zurück. Wer eine Bürgschaft stellt, sollte außerdem auf den Umfang achten: Die Haftung kann neben Mietforderungen auch Betriebskosten oder Schäden umfassen, wenn der Vertrag diese Ansprüche einschließt.
Sonderfall: Wechsel von Barkaution zur Versicherung
Ein Wechsel ist auch während eines laufenden Gewerbemietverhältnisses möglich, wenn der Vermieter zustimmt. Dann stellt der Mieter die neue Bürgschaft, und der Vermieter erstattet die bereits hinterlegte Barkaution. Stimmen Sie den Ablauf schriftlich ab, damit die alte Sicherheit erst freigegeben wird, wenn die neue Urkunde wirksam vorliegt.
Sonderfall: BGH-Urteil zur fehlenden Bankbürgschaft
Der Bundesgerichtshof entschied am 14. Mai 2025, dass eine fehlende vereinbarte Bankbürgschaft nicht automatisch eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB auslöst. Nach der dargestellten Entscheidung betrifft die Vorschrift Geldsicherheiten, die sich in Teilbeträgen leisten lassen, etwa eine Barkaution. Wegen einer fehlenden Bürgschaft hat der Vermieter weitere rechtliche Möglichkeiten. Welche infrage kommen, hängt vom Einzelfall ab. Die Zusammenfassung des Urteils führt sie auf.
Das Urteil behandelt die Kündigungsvorschrift im Wohnraummietrecht. Eine Übertragung auf Gewerbemietverhältnisse ist durch die vorliegenden Angaben nicht belegt. Unternehmen sollten daraus daher keine allgemeine Regel für ihre Gewerbekaution ableiten.
Kernaussagen
- Zustimmung zuerst einholen: Der Vermieter muss eine Bürgschaft oder Versicherung als Ersatz für die vereinbarte Barkaution akzeptieren.
- Gesamtkosten vergleichen: Beiträge laufen jährlich weiter; Mindestbeiträge und Zuschläge können den effektiven Preis erhöhen.
- Bürgschaftstext prüfen: Achten Sie auf gedeckte Forderungen, Laufzeit, Kündigung und eine mögliche Zahlung auf erstes Anfordern.
- Gründerunterlagen vorbereiten: Businessplan, Umsatzplanung und aktuelle Finanzdaten beschleunigen die Prüfung, ersetzen aber keine Bonitätsentscheidung.
- BGH-Urteil eng auslegen: Die Entscheidung von 2025 betrifft eine bestimmte Kündigungsregel im Wohnraummietrecht und belegt keine allgemeine Regel für Gewerbemieten.
FAQ
Gibt es bei der Gewerbemiete eine Kautionsgrenze von drei Monatsmieten?
Die Begrenzung aus § 551 BGB gilt für Wohnraum, nicht für Gewerbeflächen. Mieter und Vermieter vereinbaren die Höhe der gewerblichen Sicherheit im Mietvertrag; Anbieter nennen häufig drei bis zwölf Monatsmieten als Größenordnung. Prüfen Sie die konkrete Vereinbarung und lassen Sie sie bei hohen Beträgen rechtlich beurteilen.
Muss der Vermieter eine Mietkautionsversicherung annehmen?
Nein. Der Vermieter muss der Versicherungsbürgschaft oder Bankbürgschaft zustimmen. Klären Sie die Form der Sicherheit deshalb vor Vertragsabschluss oder vor einem Wechsel von der Barkaution.
Was passiert, wenn der Versicherer die Kaution an den Vermieter zahlt?
Der Versicherer fordert den ausgezahlten Betrag grundsätzlich vom Mieter zurück. Die Versicherung sichert also die Zahlung an den Vermieter ab, übernimmt aber nicht endgültig die Kosten des Mieters.
Können auch neu gegründete Unternehmen eine Bürgschaft beantragen?
Ja, einzelne Anbieter berücksichtigen Neugründungen, verlangen aber zusätzliche Unterlagen wie Businessplan und Umsatzplanung oder berechnen Zuschläge. Die Entscheidung hängt von den jeweiligen Prüfkriterien und der Bonität ab.