Wer eine Wohnung mietet, muss häufig eine Kaution stellen. Eine Mietkautionsversicherung ist eine Alternative zur Barkaution: Ein Versicherer oder eine Bank verspricht dem Vermieter, berechtigte Forderungen bis zu einem vereinbarten Betrag zu bezahlen. Der Mieter zahlt dafür regelmäßig eine Prämie, also einen laufenden Beitrag, statt die gesamte Kaution als Geld zu hinterlegen.
Die Begriffe Mietkautionsversicherung und Mietkautionsbürgschaft werden oft für dasselbe Angebot verwendet. In der Regel handelt es sich um eine Bürgschaft, bei der der Anbieter dem Vermieter verspricht, unter bestimmten Bedingungen für Forderungen des Mieters einzustehen. Er stellt ihm eine Urkunde aus und springt bei berechtigten Forderungen zunächst ein. Muss er zahlen, kann er das Geld anschließend vom Mieter zurückverlangen. Die Prämie befreit also nicht von der Verantwortung für Mietschulden oder Schäden.
So funktioniert die Bürgschaft
Der Mieter schließt einen Vertrag mit dem Anbieter ab und zahlt dafür eine Prämie. Der Anbieter stellt eine Bürgschaftsurkunde aus, die der Mieter dem Vermieter übergibt. Mit der Urkunde kann der Vermieter beim Anbieter Forderungen bis zur vereinbarten Höhe geltend machen, etwa wegen offener Miete oder Schäden an der Wohnung. Den üblichen Ablauf beschreibt auch die Deutsche Kautionskasse.
Fordert der Vermieter Geld aus der Bürgschaft, hängt das Vorgehen vom Wortlaut der Urkunde ab. Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern zahlt der Anbieter nach den vereinbarten Bedingungen zunächst an den Vermieter. Der Mieter muss eine Forderung gegebenenfalls anschließend klären und zurückweisen. Bei anderen Bürgschaften kann der Mieter Einwände vorbringen, bevor der Anbieter zahlt. Deshalb lohnt es sich, vor Vertragsabschluss genau nachzusehen, ob die Urkunde eine Zahlung auf erstes Anfordern vorsieht. Die Württembergische erklärt diese Unterschiede.
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Der Name kann irreführen: Das Wort „Versicherung“ kann den Eindruck erwecken, der Anbieter übernehme die Kosten endgültig. Zahlt der Anbieter an den Vermieter, muss der Mieter den Betrag grundsätzlich trotzdem tragen. Der Anbieter kann den ausgezahlten Betrag vom Mieter zurückfordern.
Barkaution und Bürgschaft im Vergleich
| Merkmal | Barkaution | Mietkautionsbürgschaft |
|---|---|---|
| Geld zu Beginn | Der Mieter hinterlegt die Kautionssumme. | Der Mieter zahlt eine laufende Prämie; die Kautionssumme wird zunächst nicht hinterlegt. |
| Kosten über die Mietzeit | Das Geld bleibt gebunden; bei Wohnraummietverhältnissen wird eine Barkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt und verzinst. | Die Prämien fallen weiter an und werden bei Vertragsende nicht zurückerstattet. |
| Forderung des Vermieters | Der Vermieter greift unter den rechtlichen Voraussetzungen auf die Kaution zu. | Der Anbieter zahlt nach Maßgabe der Bürgschaft und fordert den Betrag anschließend grundsätzlich vom Mieter zurück. |
| Ende des Mietverhältnisses | Die Kaution wird nach angemessener Prüfung zurückgezahlt, soweit keine gesicherten Forderungen offen sind. | Die Bürgschaft endet nach den Vertragsbedingungen; häufig muss die Urkunde zurückgegeben werden. |
Bei einer Barkaution für Wohnraum gilt eine Obergrenze von drei monatlichen Nettokaltmieten, und der Mieter darf sie außerdem in drei gleichen Monatsraten zahlen. Dieses gesetzliche Ratenrecht gilt nicht automatisch für eine Bürgschaft. Die Regeln zur Kaution stehen in § 551 BGB.
Was die Prämie kostet
Die Prämie richtet sich vor allem nach der Höhe der abgesicherten Kaution und dem Tarif des Anbieters. Die Hanseatic Bank nennt als Anbieterangabe einen typischen Bereich von 3,5 bis 6 Prozent der Kautionssumme pro Jahr. Die tatsächlichen Kosten hängen vom konkreten Angebot ab; die Angaben stammen von Anbietern und sind kein unabhängiger Marktvergleich.
Über eine längere Mietzeit summieren sich die Prämien. Sie werden auch dann nicht erstattet, wenn der Vermieter die Bürgschaft nie in Anspruch nimmt. Anders als bei einer Barkaution erhält der Mieter die gezahlten Beiträge am Ende also nicht zurück. Ein Kostenbeispiel der Hanseatic Bank zeigt, wie sich der Jahresbeitrag aus Kautionssumme und Prozentsatz ergibt.
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Vor dem Abschluss hilft ein einfacher Vergleich: Addiere die erwarteten Jahresprämien für die geplante Mietdauer und stelle sie dem Vorteil gegenüber, dass du die Kautionssumme zunächst nicht aufbringen musst. Wenn du die Wohnung länger bewohnen möchtest und die Kaution bezahlen kannst, kann die Barkaution auf Dauer günstiger sein. Wenn du zu Mietbeginn Geld für Umzug oder Einrichtung brauchst, kann die Bürgschaft kurzfristig mehr finanziellen Spielraum lassen.
Der Vermieter muss die Bürgschaft akzeptieren
Ein Vermieter muss eine Mietkautionsbürgschaft nicht grundsätzlich anstelle einer vereinbarten Barkaution annehmen. Ist im Mietvertrag eine Barkaution vorgesehen, kann der Mieter diese nicht einseitig durch eine Bürgschaft ersetzen, wie die Informationen zu Kautionsformen und Mieterrechten erläutern. Kläre deshalb zuerst schriftlich mit dem Vermieter, ob er die konkrete Urkunde akzeptiert, bevor du eine Prämie zahlst.
Anbieter prüfen außerdem häufig die Kreditwürdigkeit und fragen dafür oftmals Daten bei der SCHUFA ab. Ein negativer Eintrag kann zu einer Ablehnung führen; die Entscheidung hängt vom Anbieter ab. Frage bei Unsicherheit vor dem Antrag nach den Annahmebedingungen.
Worauf du im Vertrag achten solltest
Prüfe bei der Bürgschaftsurkunde und im Vertrag den maximal abgesicherten Betrag sowie die Art der Bürgschaft. Kläre auch, unter welchen Bedingungen sie endet. Achte darauf, ob der Anbieter auf erstes Anfordern zahlt und ob du bei einer Forderung des Vermieters zunächst Einwände erheben kannst. Erkundige dich außerdem, wie der Anbieter die Bürgschaft beendet und ob dafür die Originalurkunde zurückgegeben werden muss.
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Der Vermieter kann nach dem Auszug noch Zeit brauchen, um mögliche Forderungen zu prüfen. Stimme mit dem Vermieter und dem Anbieter ab, wann sie die Bürgschaft freigeben und ob du die Urkunde zurückgeben musst. Die Einzelheiten unterscheiden sich nach Vertrag; bewahre deshalb Urkunde und Vertragsunterlagen auf und verlange eine Bestätigung, sobald die Bürgschaft beendet ist.
Kernaussagen
- Kläre die Annahme zuerst: Der Vermieter muss eine Bürgschaft nicht anstelle einer vereinbarten Barkaution akzeptieren.
- Vergleiche die Gesamtkosten: Die Jahresprämien werden nicht zurückgezahlt und können sich bei langer Mietdauer summieren.
- Behalte die Rückzahlungspflicht im Blick: Zahlt der Anbieter eine Forderung des Vermieters, kann er das Geld grundsätzlich von dir zurückverlangen.
- Lies die Urkunde genau: Achte auf die Zahlung auf erstes Anfordern und die abgesicherte Summe. Prüfe auch, unter welchen Bedingungen der Vertrag endet.
FAQ
Muss ich eine Mietkautionsversicherung nehmen?
Nein. Sie ist eine mögliche Form der Mietsicherheit. Wenn dein Mietvertrag eine Barkaution vorsieht, kannst du sie nicht ohne Zustimmung des Vermieters eigenmächtig durch eine Bürgschaft ersetzen.
Bekomme ich die Prämien zurück, wenn der Vermieter nichts fordert?
Nein. Die Prämie bezahlt die Bereitstellung der Bürgschaft und wird üblicherweise auch dann nicht erstattet, wenn der Vermieter sie nicht nutzt.
Muss ich den Anbieter entschädigen, wenn er an den Vermieter zahlt?
Grundsätzlich ja. Die Bürgschaft sichert den Vermieter ab, übernimmt aber nicht dauerhaft die Kosten des Mieters. Der Anbieter kann eine von ihm gezahlte Summe vom Mieter zurückfordern.
Kann ich die Bürgschaft schon vor dem Antrag mit dem Vermieter klären?
Ja, und das ist sinnvoll. Lass dir bestätigen, dass der Vermieter die Bürgschaft akzeptiert, und prüfe, ob er auch die Bedingungen der konkreten Urkunde annimmt.