Wer eine Wohnung mietet und die Kaution nicht als Geld hinterlegen möchte, stößt oft auf eine Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung. Dabei stellt ein Bürge, meist eine Bank oder ein Versicherer, dem Vermieter eine Urkunde aus. Der Mieter zahlt dafür laufende Beiträge. Fordert der Vermieter später Geld aus der Bürgschaft, kann der Bürge den ausgezahlten Betrag vom Mieter zurückverlangen.
Mit einer Bürgschaft bleibt das Geld zunächst beim Mieter. Für berechtigte Forderungen haftet er trotzdem, und die Bürgschaft kostet laufende Beiträge. Rechtlich entscheidend sind die Zustimmung des Vermieters und die genaue Bürgschaftsklausel. Außerdem kommt es darauf an, wie und wann der Vermieter die Sicherheit in Anspruch nehmen darf. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs von 2025 hat außerdem klargestellt: Eine fehlende Kautionsbürgschaft löst nicht automatisch dasselbe fristlose Kündigungsrecht aus wie eine fehlende Geldkaution.
Der Vermieter muss die Bürgschaft akzeptieren
Mieter haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, eine vereinbarte Barkaution einseitig durch eine Bürgschaft zu ersetzen. Auch eine Bürgschaft, die ein Angehöriger anbietet, muss der Vermieter nicht ohne Weiteres annehmen. Klären Sie deshalb vor dem Abschluss schriftlich, ob der Vermieter genau diese Bürgschaft akzeptiert und welche Bedingungen die Urkunde erfüllen soll. Sonst zahlen Sie womöglich Beiträge für eine Sicherheit, die der Vermieter ablehnt. Darauf weisen auch die Verbraucherinformationen von Finanztip hin.
Die Quellenlage zur Frage, ob ein Vermieter eine „gleichwertige“ Mietkautionsversicherung verlangen kann, ist nicht einheitlich. Eine Anbieterinformation der Deutschen Kautionskasse vertritt diese Auffassung; andere Verbraucherinformationen betonen, dass der Vermieter eine Bürgschaft nicht automatisch annehmen muss. Für Mieter ist deshalb die sichere praktische Regel: Nicht allein auf den Produktnamen oder die Werbeaussage des Anbieters vertrauen, sondern die Annahme und die erforderliche Form vor Vertragsabschluss mit dem Vermieter vereinbaren.
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Eine bereits hinterlegte Barkaution lässt sich ebenfalls nicht einseitig umstellen. Dafür braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters. Bis die neue Sicherheit wirksam gestellt und die bisherige Kaution freigegeben ist, sollte der Mieter nicht davon ausgehen, dass die alte Sicherheit entfällt.
Drei Nettokaltmieten bleiben die Obergrenze
Für eine Wohnung darf die vereinbarte Mietsicherheit grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Die Grenze betrifft die gesamte Sicherheit. Eine Bürgschaft zusätzlich zu einer vollen Barkaution kann sie daher überschreiten. Eine vom Vermieter zusätzlich verlangte Bürgschaft der Eltern neben der vollen Kaution ist nach der von Finanztip dargestellten Rechtslage wegen Übersicherung unwirksam.
Anders liegt der Sonderfall, dass Angehörige dem Vermieter unaufgefordert eine Bürgschaft anbieten. Solche freiwilligen Bürgschaften können rechtlich anders beurteilt werden als eine vom Vermieter verlangte Zusatzsicherheit. Welche Fälle darunterfallen, hängt von den Umständen ab. Die verfügbaren Quellen belegen keine allgemeine Ausnahme. Wer als Angehöriger bürgen soll, sollte deshalb vor der Unterschrift klären, ob der Vermieter die Bürgschaft verlangt oder ob sie tatsächlich freiwillig angeboten wird.
Auch eine Bürgschaft, die anstelle einer Barkaution vereinbart wird, sollte der Höhe nach klar begrenzt sein. Prüfen Sie, ob die Urkunde einen festen Höchstbetrag nennt und ob dieser zusammen mit anderen Sicherheiten die zulässige Obergrenze einhält.
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Was der BGH 2025 zur fehlenden Bürgschaft entschieden hat
Im Urteil vom 14. Mai 2025 (VIII ZR 256/23) entschied der Bundesgerichtshof: Fehlt eine vereinbarte Bankbürgschaft, darf der Vermieter nicht allein deshalb nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen. Diese Vorschrift erfasst nach Auffassung des Gerichts Geldleistungen wie eine Barkaution oder vergleichbare Zahlungen, nicht aber eine Bürgschaft. Die Entscheidung und ihre Begründung fasst Haufe zum BGH-Urteil zusammen.
Der konkrete Fall betraf einen Mietbeginn im Januar 2020 und eine vereinbarte unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft mit vereinbartem Höchstbetrag. Der Vermieter hatte im Mai 2020 gekündigt, nachdem die Bürgschaft nicht gestellt worden war. Der BGH verneinte die besondere fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB. Das Urteil schließt andere Folgen nicht aus. Je nach Einzelfall kann der Vermieter eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB oder eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB prüfen lassen. Für beide gelten eigene Voraussetzungen. Das Urteil beendet das Mietverhältnis also nicht automatisch.
Bis zur vollständigen Stellung der vereinbarten Bürgschaft kann dem Vermieter außerdem ein Zurückbehaltungsrecht zustehen. Bei einer Bürgschaft ist grundsätzlich der vereinbarte Gesamtbetrag geschuldet. Die mietrechtliche Möglichkeit, eine Barkaution in drei Raten zu zahlen, gilt nicht ohne Weiteres auch für Bürgschaften. Bei einer Barkaution darf der Vermieter vor der Wohnungsübergabe dagegen nur die erste Rate zurückhalten. Wer die Sicherheit noch nicht beschafft hat, sollte daher frühzeitig mit dem Vermieter klären, ob eine Barkaution oder eine andere vereinbarte Sicherheit infrage kommt.
Die Bürgschaftsklausel entscheidet über das Zahlungsrisiko
Eine selbstschuldnerische Bürgschaft erlaubt dem Vermieter, den Bürgen zur Zahlung aufzufordern, ohne vorher erfolglos versucht zu haben, das Geld beim Mieter einzutreiben. Bei einer Ausfallbürgschaft muss der Vermieter zunächst erfolglos versuchen, das Geld vom Mieter einzutreiben. Der Unterschied liegt darin, wann und mit welchem Aufwand der Vermieter den Bürgen zur Zahlung auffordern kann. In beiden Fällen kann der Bürge das gezahlte Geld später vom Mieter zurückfordern.
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Besonders weit reicht die Klausel „Zahlung auf erstes Anfordern“. Sie kann dazu führen, dass der Bürge zunächst auf die Aufforderung des Vermieters zahlt und der Mieter einen unberechtigten Anspruch erst anschließend klären muss. Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift, ob die Urkunde eine solche Klausel enthält, welche Ansprüche sie abdeckt und ob eine Prüfung vor der Auszahlung vorgesehen ist.
Eine Mietkautionsversicherung ist dabei keine Versicherung, die den Mieter von der Zahlung für Schäden befreit. Sie sichert Forderungen des Vermieters ab. Zahlt der Versicherer oder Bürge, kann er den Betrag vom Mieter zurückfordern, auch wenn dieser die Forderung des Vermieters bestreitet. Der Mieter muss seinen Einwand dann gegenüber dem Vermieter und gegebenenfalls gerichtlich klären. Die Finanztip-Informationen zur Mietkaution beschreiben diesen Rückgriff.
Laufende Beiträge können die Kaution übersteigen
Bei einer Barkaution bleibt das Geld grundsätzlich als Sicherheit hinterlegt und wird nach Ende des Mietverhältnisses abgerechnet. Für eine Bürgschaft zahlt der Mieter dagegen laufende Gebühren, die in der Regel nicht mit der Kautionssumme verrechnet werden. Die Kostenaufstellung zur Mietkautionsbürgschaft weist auf die laufende Belastung hin.
Auch die Kündigung der Police beendet die Sicherheitsfrage nicht automatisch. Nach einer Kündigung braucht der Vermieter weiterhin eine vereinbarte Sicherheit und kann eine andere verlangen, etwa eine Barkaution. Prüfen Sie daher vor der Kündigung, welche Ersatzsicherheit der Vermieter akzeptiert und ab wann der Bürge tatsächlich aus der Haftung entlassen ist.
Der Auszug allein beendet die Bürgschaft ebenfalls nicht zwingend. Je nach Vertrag endet sie erst, wenn der Vermieter die Urkunde zurückgibt oder den Bürgen ausdrücklich aus der Haftung entlässt. Solange das nicht geklärt ist, können weitere Beiträge anfallen. Fordern Sie deshalb nach der Wohnungsübergabe die Freigabe an und bewahren Sie die Bestätigung auf. Der Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde steht nach der bei Haufe dargestellten Rechtsprechung grundsätzlich dem Bürgen zu; der Mieter sollte den Bürgen daher in die Rückgabe einbeziehen. Näheres erläutert Haufe zur Rückgabe der Bürgschaftsurkunde.
| Sicherheitsform | Geld beim Einzug | Laufende Kosten | Rechtlicher Punkt |
|---|---|---|---|
| Barkaution | Wird hinterlegt; bei Wohnraum sind Raten möglich | Keine Bürgschaftsgebühr | Die gesetzliche Ratenzahlung gilt für die Geldkaution |
| Mietkautionsbürgschaft | Bleibt zunächst verfügbar | Beiträge laufen, solange die Bürgschaft besteht | Vermieter muss die Form akzeptieren; Rückgriff auf den Mieter bleibt möglich |
| Bankbürgschaft | Bleibt zunächst verfügbar | Gebühren; der Kreditrahmen kann belastet werden | Eine fehlende Bürgschaft löst laut BGH nicht die Sonderkündigung nach § 569 Abs. 2a BGB aus |
Die Gegenüberstellung beschreibt typische Merkmale. Maßgeblich bleiben die konkrete Vereinbarung und der Wortlaut der Bürgschaftsurkunde. Zu Bankbürgschaften und möglichen Belastungen des Kreditrahmens gibt die Kreditzentrale im Vergleich verschiedener Kautionsformen weitere Hinweise.
Sonderfälle bei Streit, Auszug und Insolvenz
Bestreitet der Mieter eine Forderung nach dem Auszug, sollte er die Begründung des Vermieters und die Fristen in der Bürgschaftsurkunde sofort prüfen. Bei einer Zahlung auf erstes Anfordern kann der Bürge bereits zahlen, bevor der Streit zwischen Mieter und Vermieter geklärt ist. Danach kann ein eigener Streit mit dem Bürgen entstehen. Der Mieter vermeidet ihn nicht dadurch, dass er die Forderung des Vermieters für unbegründet hält.
Auch die Rückgabe der Sicherheit kann länger dauern als der Umzug selbst. Für die Rückzahlung einer Barkaution gibt es keine starre gesetzliche Frist; Finanztip beschreibt einen Prüfungszeitraum von bis zu sechs Monaten als von der Rechtsprechung anerkannt. Bei einer Bürgschaft geht es statt einer Geldüberweisung um die Freigabe oder Rückgabe der Urkunde. Wer auszieht, sollte das Übergabeprotokoll und die Schlüsselübergabe getrennt dokumentieren. Auch die schriftliche Freigabe der Bürgschaft sollte er separat festhalten.
Bei einer Insolvenz des Vermieters ist die Behandlung von Kautionsansprüchen nach der bei Haufe dargestellten Rechtslage teilweise umstritten. Nach Freigabe des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter kann ein Anspruch auf Kautionszahlung unabhängig vom laufenden Insolvenzverfahren wieder geltend gemacht werden. Mieter sollten deshalb die Bürgschaftsurkunde, Zahlungsbelege und den Schriftverkehr sicher aufbewahren. Bei einem Insolvenzverfahren sollten sie prüfen, ob die Sicherheit freigegeben wurde. Die Einordnung zum Kautionsanspruch in der Insolvenz weist auf die offene Rechtsfrage hin.
Kernaussagen
- Zustimmung schriftlich sichern: Der Vermieter muss eine Bürgschaft nicht automatisch anstelle einer vereinbarten Barkaution annehmen.
- Höchstbetrag prüfen: Bei Wohnraum darf die gesamte Mietsicherheit grundsätzlich drei Nettokaltmieten nicht überschreiten.
- Klauseln vor der Unterschrift lesen: „Selbstschuldnerisch“ und „auf erstes Anfordern“ können bestimmen, wie schnell der Bürge zahlt und wann der Mieter den Streit klären muss.
- Kosten und Ende mitrechnen: Laufende Beiträge werden grundsätzlich nicht auf die Kaution angerechnet; Auszug oder Kündigung beenden die Bürgschaft nicht zwingend sofort.
- BGH-Urteil richtig einordnen: Eine fehlende Bürgschaft rechtfertigt nicht automatisch die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB, kann aber andere rechtliche Folgen haben.
FAQ
Muss mein Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft annehmen?
Nein, ein allgemeiner Anspruch des Mieters auf Austausch einer vereinbarten Barkaution gegen eine Bürgschaft besteht nicht. Klären Sie schriftlich, ob der Vermieter die Bürgschaft annimmt und welche Bedingungen sie erfüllen muss, bevor Sie einen kostenpflichtigen Vertrag abschließen.
Muss ich dem Bürgen Geld zurückzahlen, wenn ich die Forderung des Vermieters bestreite?
Wenn der Bürge an den Vermieter zahlt, kann er den Betrag grundsätzlich vom Mieter zurückfordern. Ein Streit über die Berechtigung der Forderung muss dann gesondert geklärt werden; eine Klausel zur Zahlung auf erstes Anfordern erhöht das Risiko einer Zahlung vor dieser Klärung.
Darf der Vermieter Barkaution und Bürgschaft zugleich verlangen?
Die gesamte Sicherheit für Wohnraum darf grundsätzlich drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Eine Bürgschaft zusätzlich zu einer vollen Barkaution kann deshalb unzulässig sein; freiwillige Bürgschaften von Angehörigen können anders beurteilt werden, wenn der Vermieter sie nicht verlangt hat.
Kann der Vermieter wegen einer fehlenden Bürgschaft sofort fristlos kündigen?
Nicht allein nach der Sonderregel des § 569 Abs. 2a BGB. Der BGH hat 2025 entschieden, dass diese Vorschrift Bürgschaften nicht erfasst; andere Kündigungsgründe können im Einzelfall dennoch geprüft werden.
Was muss ich nach dem Auszug für die Freigabe tun?
Bitten Sie den Vermieter um Rückgabe der Urkunde oder eine ausdrückliche Entlassung des Bürgen aus der Haftung. Informieren Sie zugleich den Bürgen und lassen Sie sich bestätigen, ab wann keine Beiträge mehr anfallen.