Ich möchte einen Anbau an unserem Haus bauen, um mehr Platz für die Familie zu schaffen. Die Handwerker haben die Kosten auf etwa 45.000 Euro geschätzt, gespart haben wir aber nur 10.000 Euro. Unser Haus ist bereits abbezahlt, wir haben keine laufenden Kredite mehr.
Reicht ein Modernisierungskredit für diese Summe oder ist ein Darlehen mit Grundschuld die bessere Wahl? Und was hat es mit der 60-Prozent-Grenze auf sich, von der man immer wieder hört?
Redaktion KreditzentraleAntwort der RedaktionStand 18.10.2026Ein Anbau schafft zusätzlichen Wohnraum, kostet aber oft so viel, dass Ersparnisse allein nicht reichen. Für die Finanzierung kommen zwei Wege infrage: ein Darlehen, bei dem eine Grundschuld auf dem Haus als Sicherheit dient, oder ein Modernisierungskredit ohne Grundschuld. Welche Lösung passt, hängt vor allem von der Kreditsumme, dem vorhandenen Eigenkapital und Ihrer monatlichen Belastbarkeit ab.
Planen Sie die Kosten und die monatliche Rate, bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden.
Kurze Antwort
Entscheidend sind die benötigte Kreditsumme und die Finanzierung, die bereits auf Ihrem Haus lastet. Bei größeren Summen ist ein Immobiliendarlehen mit Grundschuld häufig eine passende Möglichkeit; für kleinere Beträge bieten Banken auch Modernisierungskredite ohne Grundschuld an, oft auf kleinere Beträge begrenzt. Die genaue Grenze und der Zinssatz unterscheiden sich je nach Bank und stehen im jeweiligen Angebot. Die häufig genannte 60-Prozent-Grenze ist keine allgemeine Obergrenze für Immobilienkredite.
Besprechen Sie die Finanzierung zuerst mit Ihrer Hausbank, um zu klären, ob eine Grundschuld auf dem Haus die günstigere Lösung ist. Wenn Sie zusätzlich verschiedene Ratenkredit-Angebote vergleichen möchten, können Sie über den Kreditvergleich von smava mit einer Schufa-neutralen Anfrage sehen, welche Banken Ihnen einen Ratenkredit zu welchen Konditionen anbieten.
Welche Finanzierungswege infrage kommen
Je nach Ausgangslage können Sie den Anbau über Ihre laufende Baufinanzierung, ein weiteres Immobiliendarlehen oder einen Modernisierungskredit finanzieren. Bei einem Immobiliendarlehen sichert die Bank den Kredit häufig über eine Grundschuld ab. Dafür wird ein Recht der Bank ins Grundbuch eingetragen; bei Zahlungsausfall kann die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben. Bei Zahlungsausfall kann die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben. Deshalb sollten Sie sicher sein, dass Sie die Raten dauerhaft zahlen können.
| Finanzierungsweg | Wann er infrage kommt | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Aufstockung der bestehenden Finanzierung | Wenn die Bank die zusätzliche Summe in die laufende Finanzierung einbezieht | Fragen Sie nach Zinssatz, neuer Rate und Folgen für die Restschuld. |
| Neues Immobiliendarlehen mit Grundschuld | Bei einem größeren Finanzierungsbedarf oder wenn eine Immobilie als Sicherheit dienen soll | Prüfen Sie Grundbuchkosten, Rang der Grundschuld und Gesamtkosten. |
| Modernisierungskredit ohne Grundschuld | Bei einem kleineren Betrag und ausreichendem Einkommen | Die Kreditsumme ist oft begrenzt; der Zins kann höher sein als bei einem grundbuchlich besicherten Darlehen. |
Ist bereits eine Grundschuld eingetragen, kann die Bank prüfen, ob sie sich erneut nutzen lässt. Bei einer laufenden Baufinanzierung kommt außerdem eine Aufstockung zum Ende der Zinsbindung infrage. Die Bank kann stattdessen eine weitere Grundschuld für das zusätzliche Darlehen eintragen lassen. Welche Variante verfügbar ist, klären Sie mit der finanzierenden Bank und lassen sich die Kosten für die gesamte Laufzeit nennen. Einen Überblick zu Modernisierungskrediten und möglichen Kreditsummen gibt es auch für Vorhaben am bestehenden Haus; für einen Anbau muss die Bank den konkreten Zweck und Umfang prüfen.
Worauf die Bank bei Ihrem Anbau achtet
Die Bank prüft, ob Sie die Rate dauerhaft aus Ihrem Einkommen bezahlen können. Dazu gehören Ihre Einnahmen und laufenden Ausgaben. Die Bank berücksichtigt auch bestehende Kredite sowie die geplante neue Belastung. Rechnen Sie nicht nur mit der Kreditrate: Auch laufende Hauskosten und Rücklagen für Reparaturen müssen in Ihrem Haushaltsbudget Platz haben.
Bei einem grundbuchlich besicherten Darlehen zählt außerdem der Wert der Immobilie aus Sicht der Bank. Der Beleihungswert ist der langfristig angesetzte Wert, den die Bank für ihre Kreditentscheidung heranzieht. Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des Beleihungswerts das Darlehen ausmacht. Teilen Sie dafür die Darlehenssumme durch den Beleihungswert und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100. Banken berechnen den Wert und ihre Zinsstufen unterschiedlich; ein hoher Beleihungsauslauf führt häufig zu schlechteren Zinskonditionen. Die Erklärung zum Beleihungsauslauf erläutert auch, warum der Beleihungswert unter dem Marktwert liegen kann.
Bereiten Sie für das Gespräch eine nachvollziehbare Gesamtkalkulation vor. Dazu gehören ein Kostenangebot oder eine Kostenschätzung, die Höhe Ihres Eigenkapitals und Angaben zu bestehenden Darlehen. Fragen Sie, welche Nachweise die Bank für die Auszahlung verlangt. Bei Baufinanzierungen können Rechnungen oder Nachweise zum Baufortschritt nötig sein; die konkreten Bedingungen für Ihren Anbau stehen im Darlehensvertrag.
Finanzierungsbedarf ermitteln
Erstellen Sie zuerst eine Gesamtkalkulation für den Anbau. Ziehen Sie dann Ihr verfügbares Eigenkapital davon ab. Berücksichtigen Sie alle geplanten Arbeiten und Nebenkosten.
Zinsen vieler Banken vergleichen und günstigen Modernisierungskredit finden
Ob die Bank diese Summe als Modernisierungskredit ohne Grundschuld oder als Immobiliendarlehen anbietet, hängt von ihren Bedingungen und Ihrer finanziellen Situation ab. Vergleichen Sie Monatsrate und effektiven Jahreszins. Beziehen Sie außerdem Laufzeit und Restschuld zum Ende einer möglichen Zinsbindung ein. Eine belastbare Monatsrate ergibt sich erst aus einem konkreten Kreditangebot; ein pauschaler Zinssatz wäre dafür keine verlässliche Grundlage.
Typische Fehler bei der Finanzierung
Ein häufiger Fehler ist, nur die geplanten Baukosten einzuplanen. Zusätzliche Ausgaben oder Verzögerungen können den Finanzierungsbedarf erhöhen. Lassen Sie sich die Kosten möglichst vollständig aufschlüsseln und fragen Sie, wie die Bank mit Änderungen während der Bauphase umgeht. Nehmen Sie auch keinen unnötig hohen Kredit auf: Bei nicht abgerufenen Darlehensbeträgen kann eine Nichtabnahmeentschädigung anfallen, wenn der Vertrag das vorsieht.
Vergleichen Sie Monatsrate, Laufzeit und Restschuld. Eine niedrige Rate kann mit einer langen Laufzeit und einer hohen Restschuld einhergehen. Prüfen Sie außerdem, ob Sondertilgungen möglich sind und welche Bereitstellungszinsen anfallen. Achten Sie auch auf mögliche Gebühren im Angebot und Vertrag. Bei einer Finanzierung mit Grundschuld sollten Sie zudem bedenken, dass die Immobilie als Sicherheit dient.
Planen Sie Fördermittel nicht fest ein, bevor Sie die Bedingungen geprüft haben. Förderprogramme für energetische Maßnahmen erfassen nicht automatisch jeden Anbau. Klären Sie vor Vertragsabschluss direkt mit der Förderstelle oder Ihrer Bank, ob Ihr Vorhaben und die einzelnen Arbeiten förderfähig sind. Bei Förderungen ist außerdem der Zeitpunkt des Antrags wichtig: Manche Programme verlangen den Antrag, bevor die Arbeiten beginnen oder ein bindender Vertrag geschlossen wird. Die Informationen zum KfW-Programm 261 beziehen sich auf energetische Sanierungen; ob sie zu einem konkreten Erweiterungsbau passen, muss gesondert geprüft werden.
Wenn die Finanzierung nicht klappt
Fragen Sie die Bank zuerst nach dem konkreten Ablehnungsgrund. Liegt es an der Kreditsumme, können Sie prüfen, ob ein kleinerer Anbau, mehr Eigenkapital oder eine andere Laufzeit die Monatsrate tragbar macht. Liegt es an der Bewertung der Immobilie, bitten Sie um eine Erklärung, wie die Bank den Beleihungswert angesetzt hat und ob sie die Bauunterlagen für ihre Einschätzung benötigt.
Holen Sie vor weiteren Anträgen eine kostenlose Datenkopie bei der SCHUFA ein und prüfen Sie, ob gespeicherte Angaben korrekt sind. Beim Angebotsvergleich sollten Sie ausdrücklich nach einer Konditionsanfrage fragen. Eine solche Anfrage dient dazu, mögliche Kreditkonditionen zu prüfen; bei smava wird sie als SCHUFA-neutral beschrieben und soll den Score nicht beeinflussen. Lassen Sie sich vor dem Absenden bestätigen, dass tatsächlich eine Konditionsanfrage gestellt wird und keine Kreditanfrage. Die Erläuterung zur SCHUFA-neutralen Anfrage beschreibt den Unterschied.
Vergleichen Sie bei den Angeboten Laufzeit, Gesamtkosten und Restschuld. Schließen Sie keinen Kredit ab, dessen Rate nur dann tragbar ist, wenn unerwartete Ausgaben ausbleiben. Ein Bürge ist keine einfache Lösung: Er haftet für die Rückzahlung und sollte dieses Risiko nur nach sorgfältiger Prüfung übernehmen.
Kernaussagen
- Ermitteln Sie zuerst den tatsächlichen Kreditbedarf: Ziehen Sie verfügbares Eigenkapital von einer vollständigen Gesamtkalkulation ab.
- Vergleichen Sie die passende Kreditart: Bei größeren Beträgen kommt häufig ein Darlehen mit Grundschuld infrage, bei kleineren Summen ein Modernisierungskredit ohne Grundschuld.
- Prüfen Sie die Belastung über die Monatsrate hinaus: Laufzeit, Restschuld, mögliche Zusatzkosten und die Sicherheit der Immobilie gehören ebenfalls in den Vergleich.
- Klären Sie Förderfähigkeit und Auszahlung vor Vertragsabschluss: Ein Anbau fällt nicht automatisch unter Programme für Sanierung oder energetische Einzelmaßnahmen.
- Fragen Sie bei Kreditvergleichen nach einer Konditionsanfrage: Lassen Sie bestätigen, dass der Vergleich SCHUFA-neutral erfolgt.
FAQ
Kann ich einen Anbau über meine bestehende Baufinanzierung finanzieren?
Das kann möglich sein, muss aber mit der Bank abgestimmt werden. Fragen Sie nach einer Aufstockung oder einem zusätzlichen Darlehen und lassen Sie sich die neue Monatsrate sowie die voraussichtliche Restschuld berechnen.
Ist ein Modernisierungskredit ohne Grundschuld günstiger?
Nicht unbedingt. Er erspart eine Grundbucheintragung, ist aber häufig auf kleinere Beträge begrenzt und kann einen höheren Zins haben als ein grundbuchlich besichertes Darlehen. Vergleichen Sie die Gesamtkosten konkreter Angebote.
Ist ein Anbau automatisch durch die KfW förderfähig?
Nein. Förderbedingungen hängen vom Programm und von den geplanten Maßnahmen ab. Fragen Sie vor Baubeginn bei der Förderstelle oder Ihrer Bank nach, ob gerade der Anbau oder nur bestimmte energetische Arbeiten förderfähig sind.
Beeinflusst eine Konditionsanfrage meinen SCHUFA-Score?
smava beschreibt eine Anfrage, die als Konditionsanfrage gekennzeichnet ist, als SCHUFA-neutral. Lassen Sie sich trotzdem vor dem Vergleich bestätigen, welche Art von Anfrage übermittelt wird.